Jak dlouho trvá prodat byt (audio: 20 min.)

Jak dlouho trvá prodat byt v Praze?
A kdy dostanu peníze z prodeje?

Prodej bytu bude záviset na tom, jak na prodej spěcháte a jakou máte představu o prodejní ceně, jestli je vůbec reálná. Je pravděpodobné, že zjistím, že váš byt dokážu prodat za vyšší cenu, než jakou očekáváte. Budete si na ni chtít počkat? Najít kupce mi trvá zpravidla několik týdnů až 2 měsíců.

Dneska si budeme povídat o tom, jak dlouho trvá prodat byt, a co všechno ovlivňuje rychlost prodeje. Kolem této otázky panuje spousta mýtů a nejasností. Není umění zakázka zarezervovat, ale dotáhnout prodej do úspěšného konce a

Prodat se skvělým výsledkem

Rychlost prodeje závisí i na způsobu financování. Kupec s hypotéku vs. kupec s vlastními penězi. U obou z nich mohou být velké rozdíly. Paradoxně hypotéka může pro kupujícího představovat rychlejší peníze, než čekání na vlastní.

Prodej bytu je výjimečný moment, který sebou vždycky nese určitou míru stresu. Moji snahou je stres od klientů co možná nejvíc odfiltrovat, aby na tyto chvíle vzpomínali v dobrém a ne jako na dobu, kdy nespali.

Základem úspěšného prodeje je skvělá příprava

Není nic horšího, než s velkou slávou rozjet prodej, ale nevědět nic o souvisejících věcech, jako jsou měsíční výdaje, hospodaření SVJ, fond oprav, co se v bytě / domě opravovalo a kdy, co se chystá, v jakém stavu jsou stoupačky, elektro rozvody, jestli na domě není nějaký nevýhodný úvěr a další věci. Někdy to trvá i pár týdnů, než se vše zajistí. Pokud je byt zatížen právní vadou, musí se nejdříve vyřešit.

Velkou míru stresu při koupi nebo prodeji bytu hrají termíny a lhůty pro doplacení kupní ceny

Příprava smluvní dokumentace a katastrální lhůty se přeskočit nedají. I když je všechno připraveno a podepsáno, musí se počkat, až uplyne ochranná 20 denní lhůta katastru.

Tady jen doplním, že peníze – doplatek kupní ceny z kupní smlouvy (nad rámec rezervačního poplatku) by kupující neměl v žádném případě zasílat makléři nebo dokonce prodávajícímu, což se bohužel občas děje (známe pořad Černé ovce), ale pouze do bezpečné, chráněné finanční úschovy. Prodávajícímu by peníze měly být vyplaceny až po úspěšném převodu na katastru. Než se tak stane, musí proběhnout finální kontrola, že převod dopadl v pořádku, to chvíli trvá.

Značka ideál: kupující má vlastní zdroje ihned k dispozici

Jako paní Martina. Martina je ideální kupec. K podpisu rezervační smlouvy je připravena přistoupit rychle, protože nemusí čekat na schválení hypotéky. Po podpisu Rezervační smlouvy a úhradě Rezervačního poplatku se začne připravovat na míru šitá smluvní dokumentace – Kupní smlouva a Smlouvě o úschově finančních prostředků. Po podpisu poběží lhůta pro doplacení kupní ceny. Je-li majitel připraven předat byt rychle a paní Martina ochotna odeslat peníze rychle, může to trvat pár dní. Až přijdou peníze na účet bezpečné finanční úschovy, podáme kupní smlouvu na katastr a bude se čekat, až doběhne ochranná lhůta katastru. Katastr zapíše nové vlastnické právo nejdříve 21. den. Udělá se finální kontrola, že převod proběhl v pořádku a vyplatí se peníze prodávajícímu.

Jak prodat byt, kde bydlím, abych koupil jiný byt (audio: 24 min.)

Když kupec sám potřebuje prodat byt

Dalším zájemcem je Petr. Ani on nebude využívat hypotéku. Chystá se platit ze svého, ale peníze zatím nemá. Čeká, až se prodá jeho byt a až si i on bude moci sáhnout na peníze z prodeje a použít je na koupi jiného bytu. Tato situace je poměrně častá, že kupující potřebuje nejdříve prodat. Pokud se to od samého začátku vede na obou stranách profesionálně, není důvod, aby to nedopadlo dobře. V opačném případě ale může dojít k velkým časovým a finančním ztrátám pro toho, kdo čeká.

Mnoho mých klientů může potvrdit, že je velmi snadné se do toho zamotat. Několik z nich mi svěřilo prodej své nemovitosti poté, co se o to pokusili nejdříve sami. Někdy si dokonce našli kupce, ale rozmyslel si to. V jednom případě čekali téměř rok, ale obchod spadnul, protože si zájemce našel jinou nemovitosti. Jednání nebylo zaštítěno žádnými závazky, lhůtami, hrálo se na důvěru. Důvěra je důležitá, ale důležitější je mít věci černé na bílém. Situace lidí se často mění, není to o tom, že by chtěli dělat komplikace, ale může se jednoduše stát, že prostě nemůžou pokračovat, třeba jim někdo odejde v rodině, ztratí práci, rozejdou se s partnerem nebo sami neprodají, co prodat potřebovali, prostě se to nepovede.

Klientům jsem vydělala v průměru o 10 % více, než čekali.

Jednu nemovitost jsem prodala o 4,7 milionů dráž.

Jak prodat byt, kde bydlím, abych koupil jiný byt (audio: 24 min.)

Honza a hypotéka

Dalším typem zájemce je Honza, který chce využít hypotéku, o kterou zatím ještě nepožádal. Velmi pravděpodobně Honza nebude chtít podepsat Rezervační smlouvou dříve, než bude mít jistotu, že mu banka půjčí, protože by riskoval, že přijde o rezervační zálohu. Ne každý prodávající je ochotný čekat a Honzu tak zpravidla předběhne jiný zájemce, který je ochotný přistoupit k podpisu Rezervační smlouvy rychleji. Ale ne vždy je to pro majitele výhodné!

Pokud Honza nabídne lepší cenu nebo jinou výhodu, třeba nespěchá na předání bytu a majitel v něm může zůstat déle, možná se vyplatí Honzovi trochu počkat. Co přesně můžeme v takovém případě očekávat?

Bude se čekat, až mu banka (nebo jeho finanční specialista) posoudí příjmy a výdaje – udělá tzv. prescoring, aby věděl, na jakou částku dosáhne. To trvá pár dní až týden. (Moji finanční specialisté mu umí pomoci v podstatě obratem, pokud by o to stál, jsou schopni zajistit mu financování na míru a o všechno se postarat.)
Když má připraveny podklady, vyplní žádost u vybrané banky.

Potom se bude čekat na odhad banky, což může trvat týden až tři týdny podle toho, jestli se bude dělat odhad na dálku nebo odhadce navštíví byt osobně. Zpracování odhadu trvá maximálně týden.

Výsledek odhadu je důležitý, protože se od něj bude odvíjet přesná částka, kterou banka Honzovi půjčí. Pro spoustu lidí je nutné, aby odhad vyšel (potvrdil kupní cenu), a nemuseli tak doplácet rozdíl . Např. když chcete koupit byt za 10 mil., ale odhad vyjde jen 8 mil, banka půjčí max. 90 % LTV z 8 mil. Zbytek peněz si musíte zajistit jinak. Také se to dá řešit dozajištěním jinou nemovitostí, kterou by Honza nabídnul bance do zástavy (třeba bytem rodičů, pokud by souhlasili). Nebo může zkombinovat více úvěrů, ale ne vždy to je možné. To celé může trvat 2-3 týdny i dva měsíce, pokud je banka zasekaná nebo Honza nemá v pořádku poklady.
Příprava úvěrové a zástavní smlouvy trvá bance týden až měsíc. Toto se řeší zpravidla po podpisu Rezervační smlouvy na byt.

Většina kupujících financuje hypotékou, prodávající s tím musí počítat a stejně i termíny v prodejní dokumentaci, aby to nebyl pro obě strany zbytečný stres. Ideální situace je, že má kupec už hypotéku předschválenou jako paní Katka.

Katka a předschválená hypotéka

Katka bude ochotna přistoupit k podpisu Rezervační smlouvy v podstatě ihned, o 2-3 týdny rychleji než Honza. Pokud si Katka nebude jistá vlastními zdroji, bude čekat na výsledek odhadu banky, aby věděla, kolik konkrétně jí banka půjčí, aby měla jistotu, že to eventuálně zvládne doplatit ze svého.

Kupce jsme vybrali a jdeme dál….

Ještě doplním, že u hypotéky se potom ještě čeká na zavkladování zástavního práva banky do katastru, teprve potom je banka ochotna odčerpat hypotéku. Pokud je kupující v časové tísni a hrozí mu nedodržení lhůty v kuní smlouvě, tak si může u banky zajistit tzv. „expresní čerpání hypotéky“, což znamená, že banka odčerpá expresně již po podání návrhu na vklad zástavního práva nikoliv až po jeho faktickém zápisu, čímž se ušetří 3 týdny. Tady bych jen ráda doplnila, že expresní čerpání není možné vždycky. Například pokud by podpis smluvní dokumentace prodávajícího probíhal na základě plné moci, bude banka trvat na faktické zápisu svého zástavního práva do katastru. Všechno je individuální a realitní makléř a finanční specialista to musí posoudit v dostatečném předstihu, aby tam nehrozili nějaké zbytečné sankce za nedodržení termínů pro doplacení.

Na závěr doplním, že bez ohledu na to, jestli bude kupující mít vlastní peníze nebo bude kupovat na hypotéku, je důležité nepodcenit už samotnou Rezervační smlouvu.

Rezervační smlouva

Rezervační smlouva by měla být maximálně detailní, aby se nestalo, že se smluvní strany později nedohodnou na znění kupní smlouvy. Může se to stát, pokud se něco důležitého v rezervační smlouvě zapomene. Např. nedostatečná specifikace prodávané nemovitost, cena, lhůty pro doplacení, lhůty pro vystěhování a předání nemovitosti, souhlas prodávajícího se zástavním právem, zatajení právních vad atd.

Kupní smlouva

Přípravu kupní smlouvy zadává svému advokátovi ve chvíli, když je složena rezervační záloha. Kupní smlouva se připravuje každému na míru. Cca po 4 dnech se zasílá ke schválení a ladí se detaily. Mohu potvrdit, že faktické odsouhlasení a ladění finálního znění kupní smlouvy může trvat klidně týden i měsíc. Je běžné, že si kupující nechávají návrh kupní smlouvy zkontrolovat i svým právníkem a pak se čeká na jeho komentáře. A právě pokud byla rezervační smlouva dostatečně detailní a obsáhlá, k větším vzájemným střetům by v kupní smlouvě docházet nemělo, protože vše klíčové bylo již řečeno.

Smlouva o advokátní úschově

Pro prodej je nutné zajistit chráněné místo, kam kupující (nebo jeho banka) zašle peníze.

Prodávající nebude chtít přistoupit k převodu, dokud od kupujícího nebude mít zaplaceno nebo nebude mít jistotu toho, že mu zaplatí. Kupující by zase riskoval, pokud by prodávajícímu poslal peníze dříve, než bude mít jisté své vlastnictví. Vlastnictví nemovitosti se mění až po zápisu nového vlastnického práva do katastru nemovitostí. Za tímto účelem se podepisuje Smlouva o advokátní úschově, která dá oběma stranám (kupujícímu i prodávajícímu) jistotu, že o své peníze/svůj majetek nepřijdou.

Kromě kupní smlouvy a bezpečné finanční úschovy zajišťuji i úschovu listin, aby nedošlo k jejich zneužití. Mí klienti, kterým prodávám byty, ode mě mají vždy kompletní realitní i právní servis.

Zaujalo vás téma realit? Přihlaste se k odběru podcastu Realitní kuchařka a nenechte si ujít příští epizodu.

17.2.2021 | Autor: Pavla Temrová