Jak jsem prodávala stoletou vilu 
v pražské Krči 

Raději posloucháte, než čtete? 

Na podzim roku 2025 mě oslovila majitelka vícegenerační vily v pražské Krči, kterou si přála prodat. V domě strávila přibližně padesát let a měla k němu hluboký vztah. Ve třech samostatných bytech navíc stále žily tři rodiny. Od počátku mi bylo jasné, že prodej této nemovitosti nebude snadný a nepůjde o standardní obchod.  Prodej bylo nutné koordinovat s obyvateli domu a současně jej nastavit tak, aby měla majitelka dostatek času a jistoty. Na prodej totiž měla navazovat koupě jejího nového bydlení, které v té době ještě nebylo nalezeno.

Prodej jsme zahájili s cenou 35 milionů korun. Stanovit tržní hodnotu takto atypické nemovitosti nebylo jednoduché, protože srovnatelných vícegeneračních vil se nejen v této části Prahy, ale v celé Praze obchoduje velmi málo. 
Dům měl řadu mimořádných předností: klidnou vilovou lokalitu, tři samostatné byty, rozlehlou zahradu se vzrostlými stromy, krásnou zimní zahradu, bazén a do budoucna také stanici metra D vzdálenou jen pár minut chůze. Současně bylo nutné zohlednit stavebně-technický stav a náklady, které si vyžádá modernizace. Právě kombinace jedinečných kvalit a předpokládaných investic činila stanovení správné ceny mimořádně náročným.

Před zahájením prodeje bylo potřeba prověřit soulad skutečného stavu nemovitosti se stavební dokumentací. Kontrola zahrnovala dům i další stavby na pozemku – bazén, zahradní domek, přístavbu garáže a zimní zahradu. Bylo nutné zajistit platné revize plynových zařízení, elektroinstalace a spalinových cest. Dále průkaz energetické náročnosti budovy (PENB). Kompletní podklady byly důležité nejen pro bezpečný průběh prodeje, ale také pro případný bankovní odhad, protože jsme počítali s možností financování hypotečním úvěrem. U takto složité nemovitosti nestačí vytvořit atraktivní fotografie, virtuální prohlídku a inzerát. Zájemci potřebují získat srozumitelné a doložitelné informace o technickém stavu, možnostech využití a očekávaných investicích.

Vila byla rozdělena na tři samostatné neprůchozí byty, v minulosti však sloužila jako vícegenerační domov jedné rodiny. Její budoucí využití proto nabízelo několik možností.

Část zájemců chtěla zachovat oddělené bytové jednotky. Jiní uvažovali o jejich opětovném propojení a celkové rekonstrukci. Objevila se také možnost spojit bydlení s podnikáním a využít přízemí například jako lékařskou ordinaci. Každý záměr měl jiné nároky na stavební úpravy, financování i budoucí provoz. Při prohlídkách jsem proto se zájemci probírala nejen současný stav, ale také reálné možnosti dalšího využití domu.

Podobně rozdílně lidé vnímali více než stoletou zahradu se vzrostlými stromy, jezírkem a bazénem. Pro někoho byla největší předností domu a zdrojem jeho neopakovatelné atmosféry, jiný v ní viděl především náklady a odpovědnost spojené s údržbou. Mým úkolem nebylo tyto skutečnosti zamlčovat, ale otevřeně představit hodnotu nemovitosti i závazky, které jsou s jejím vlastnictvím spojeny.

Hledání vhodného kupujícího trvalo osm měsíců. Virtuální prohlídku si otevřelo více než 12 000 lidí a přímo v domě proběhlo přes čtyřicet prohlídek. Z nich vzešlo pět vážných zájemců. Každou návštěvu bylo nutné koordinovat se třemi rodinami, které v domě bydlely. Nabídka navíc přitahovala i lidi, které zajímala osobitá vila, ale neměli reálnou možnost nebo skutečný záměr ji koupit.  Proto jsem ještě před sjednáním prohlídky se zájemci vždy mluvila o jejich představě využití domu, časovém horizontu, způsobu financování a prostředcích potřebných na rekonstrukci. Cílem nebylo přístup k nemovitosti omezovat, ale chránit soukromí jejích obyvatel a věnovat čas především reálným kupujícím. Přibližně čtvrtinu prohlídek jsem vedla v angličtině. Přestože zahraniční zájemci již v Praze žili, Krč pro ně byla dosud neznámou lokalitou.

První vážní zájemci plánovali v domě bydlet a přízemí přebudovat na lékařskou ordinaci s čekárnou. Záměr vyžadoval shodu několika osob a bankovní financování. Po více než měsíci jednání se ukázalo, že jeden ze společníků koupi nepodporuje, a transakce proto nemohla pokračovat. Paralelně s tím jsem hledala dále.

Další zájemci - třígenerační rodina hledala klidnější vícegenerační bydlení. Vila jejím potřebám dokonale odpovídala, nejprve však potřebovala prodat svůj stávající dům. Bez jistoty jeho prodeje nebyla připravena podepsat rezervační smlouvu. Prodávající zároveň nemohla svou nemovitost na neurčitou dobu blokovat bez pevného závazku. Plánovaná akce „Kulový blesk“ proto nevyšla. Obdobná situace se opakovala u další rodiny, která rovněž potřebovala nejprve prodat svou nemovitost, aby mohla vilu koupit. 

Několik opakovaných prohlídek absolvovala také mladá rodina, která by kvůli financování koupě musela prodat tři vlastní byty. Po podrobném propočtu rekonstrukce a prohlídce domu se stavebním inspektorem dospěla k závěru, že by celková investice přesáhla její možnosti. Orientační náklady na základní modernizaci jsme uváděli již v nabídce, odborná prohlídka však zájemcům umožnila vytvořit si přesnější představu o rozsahu potřebných prací. Otevřený přístup tak chránil obě strany před pozdějším nepříjemným překvapením.

Více než polovina zájemců uváděla, že chce koupi financovat z vlastních prostředků. Při podrobnější komunikaci se však někdy ukázalo, že část peněz teprve získají prodejem jiné nemovitosti nebo že jim po započtení rekonstrukce potřebné prostředky nezůstanou.

Forma financování přitom není jediným rozhodujícím kritériem. Pro prodávajícího jsou stejně důležité nabízená cena, připravenost kupujícího, podmínky předání a pravděpodobnost, že se obchod skutečně dokončí.

S nabídkou jsme oslovili nejen rodiny a investory, ale také stavební a developerské společnosti. Důvodem byla atraktivní parcela v blízkosti připravovaného metra D. Po zohlednění regulativů územního plánu, nákladů na demolici, povolovací řízení, novou výstavbu a povinné podzemní parkování se však ukázalo, že developerský projekt (výstavba menšího bytového domu) by při požadované kupní ceně ekonomicky nevycházel.

Prověření této varianty zároveň potvrdilo, že hlavní hodnotu nemovitosti nepředstavuje pouze pozemek. Spočívala především v unikátním domě, třech samostatných bytech, historii místa a jedinečné zahradě.

Nakonec vilu koupila rodina z Moravy, která měla celou kupní cenu k dispozici z vlastních prostředků. Na první prohlídku přijeli vlakem a jako milou pozornost přivezli majitelce med z Moravy. K domu i jeho majitelce od začátku přistupovali s respektem a pochopením. Při konečném jednání nebyla důležitá pouze cena. Kupující nabídli vysokou jistotu dokončení obchodu a především souhlasili s tím, že původní majitelka může v domě několik měsíců po prodeji zůstat. Dostala tak potřebný čas, aby si bez zbytečného tlaku našla nové bydlení. Výsledná dohoda zohlednila nejen stav nemovitosti a další investice, ale také rychlé financování z vlastních zdrojů a vstřícné podmínky předání. Majitelka si následně našla krásný byt s terasou v lokalitě, ke které má rovněž osobní vztah.

Ne všechna jednání probíhala příjemně a vstřícně. Během osmiměsíčního prodeje jsem se setkala s lidmi rozdílných povah a způsobů komunikace. Někteří jednali otevřeně a s respektem, jiní se snažili vytvářet nepřiměřený tlak na cenu a podmínky prodeje.

Práce makléře proto nespočívá jen v přípravě prezentace a nalezení kupujícího. Musí být také zkušeným vyjednavačem, umět rozpoznat skutečnou motivaci zájemců, zachovat klid a důsledně hájit zájmy prodávajícího. Někdy je správné hledat kompromis, jindy nastavit jasné hranice nebo ukončit jednání, které by pro klienta představovalo příliš velké riziko.

Makléř tím přebírá podstatnou část komunikační zátěže a pomáhá klientovi rozhodovat se podle ověřených informací, nikoliv pod tlakem. Důležité jsou zkušenosti, psychická odolnost, tah na branku i schopnost orientovat se v technických a právních souvislostech, rozpoznat problém a včas zapojit příslušného specialistu.

Úspěšnost prodeje atypického domu nelze posuzovat pouze podle počtu prohlídek nebo rychlosti, s jakou se objeví první nabídka. Rozhodující je najít kupujícího, který rozumí charakteru nemovitosti, má realistickou představu o jejím budoucím využití a dokáže koupi bezpečně dokončit.
Stejně důležitá je důkladná technická příprava, orientace v právních souvislostech a spolupráce s příslušnými odborníky. V tomto případě navíc nešlo jen o dosažení dohody o ceně. Bylo potřeba respektovat vztah majitelky k domu, v němž prožila velkou část života, a zajistit jí dostatek času na klidný přechod do nového domova.

Právě u složitých a emočně citlivých prodejů se nejvíce ukazuje hodnota zkušeného makléře, který dokáže spojit obchodní strategii, schopnost orientovat se v technických a právních souvislostech, spolupráci s odborníky a citlivý přístup k lidem na obou stranách.

Pavla Temrová
Certifikovaná realitní makléřka
Osvědčený obchodník s realitami
Autorizace Ministerstva pro místní rozvoj ČR (66-042-M)
Hvězdářská 508/29, Praha 5, Velká Chuchle