Otázky & odpovědi

V čem je jiný osobní realitní makléř od makléřů z velkých realitek?

Jako osobní realitní makléř pracuji pod vlastní značkou Pavla Temrová Reality. Osobně mi záleží na vaší spokojenosti. Nehraju na kvantitu ale na kvalitu. Klientů si vážím, jednám čestně a ctím poctivou práci. I proto pracuji především na doporučení spokojených klientů. Pokud se rozhodnete pro spolupráci se mnou, osobně se o všechno postarám. V realitách jsem 15 let, nebojím se dělat důležitá rozhodnutí a nést za ně odpovědnost. Spokojený klient je mojí naprostou prioritou. Neustále se vzdělávám, protože chci, aby spolupráce se mnou stála za to. Mým cílem není dostat váš byt či dům do nabídky, ale dobře vám poradit.

Pavla Temrová

Osobní realitní makléřka
Profesní kvalifikace a zajímavosti
Specializace: prodej bytů a RD v Praze
E-mail: info@pavlatemrova.cz
Tel:  +420 602 306 045
Hvězdářská 29, Praha 5, Velká Chuchle

Vyplatí se rekonstrukce do bytu, který chci prodat? 

U běžného bytu v normální lokalitě se investice do rekonstrukce obvykle spíše nevyplatí, prodávající riskuje, že se mu investice nevrátí v plné výši. Pro kupujícího je výhodnější koupit za lepší cenu a rekonstrukci dokončit podle svých představ, než zaplatit plnou cenu za rekonstrukci a s něčím nebýt spokojený.

Jak dlouho trvá prodat byt v Praze

Najít kupce u atraktivní nemovitosti může trvat několik dní až 3 měsíce. U rodinných domů je doba obvykle delší. Časový rozptyl je poměrně široký a závisí na mnoha faktorech, ceně, kategorii, lokalitě, financování i právním stavu nemovitosti. Od chvíle nalezení kupce trvá celý proces prodeje cca 2-3 měsíce. Když má kupující vlastní peníze a neřeší se hypotéka, může být nemovitost fakticky prodána do 4 týdnů. Ochraná lhůta na katastru trvá 21 dní. Zřízení hypotéky trvá cca 3 týdny, banka dělá odhad ceny, připravuje zástavní smlouvy, které se vkládají na katastr, +příprava dalších smluv - KS, úschova atd. Pak běží ochraná lhůta katastru, až pak dojde k zápisu nového vlastnického práva.

Jak zjistím, jestli je moje parkovací místo v domě v podílovém spoluvlastnictví a tudíž se na něj vztahuje předkupní právo sousedů

Podívejte se do dokumentu "Prohlášení vlastníka", který získáte z katastru nemovitostí  (mělo by ho mít i SVJ - společenství vlastníků jednotek).   Pokud je parkovací místo součástí podílu na společných částech domu (pozemku), předkupní právo se na něj nevztahuje. Pokud je parking součástí samostatné (vymezené) jednotky, která má více spoluvlastníků, v takovém případě se na prodej podílu předkupní právo vztahuje. Napsala jsem k tomu tento článek.

Kolik je realitní provize? 

4 % + DPH z prodejní ceny nemovitosti. V ceně je vždy zahrnut kompletní realitní a právní servis. Provize je součástí kupní ceny. Pro konkrétní cenovou nabídku mě kontaktujte. Záleží na lokalitě a celkové náročnosti realizace, například zdali se nemovitost bude vybavovat nábytkem, malovat, stěhovat původní vybavení atd.

Doporučujete bytovou inspekci u bytu po rekonstrukci?   

Je dobré nechat nemovitost prověřit nezávislým odborníkem, který zdokumentuje jeho faktický stav. Zejména pokud je byt v přízemí nebo těsně pod střechou domu, kde jsou místa zvýšených rizik. Riziko skrytých vad je u bytů ve velkých bytových domech hůře odhalitelné než u rodinných domů, protože by se musel prověřit celý dům (rozvody, stoupačky, střechu, izolace, vše..) Taková vada by se nevztahovala k bytu, ale celému domu a její nápravu by muselo řešit celé společenství vlastníků.

Jak prodat byt, kde bydlím nebo jak ho vyměnit za větší?

Tato problematika trápí mnoho lidí. Jen v roce 2019 jsem zobchodovala 5 nemovitostí, kterých se tato problematika týkala. Každý byl něčím odlišný. Ale nemějte obavu, na první pohled patová situace mívá vícero řešení, spolu najdeme to optimální. Podívejte se na tento článek.

Doporučujete udělat bytovou inspekci při prodeji domu?

ANO, ANO, ANO, Ochráníte se tím před budoucími problémy. Přestože Inspekce není poviná, osobně ji klientům vždy doporučuji. V případě zájmu vám inspekci velice ráda zajistím prostřednictvím renomovaných stavebních inspektorů. Více toto téma rozebírám v tomto článku.

Chci v Praze prodat byt, ke kterému patří parkovací stání, které je v podílovém spoluvlastnictví a vztahuje se na něj předkupní právo. Byt bez garáže ale ztratí na ceně, co s tím?

V určitých situacích lze předpokládat, že byt a garážové stání představují funkční celek, jelikož by odtržení parkingu od bytu mohlo představovat škodu na věci, jak píšete. Zdali to takto uvidí i případný soud ale nelze předvídat. I proto se jako častější varianta uplatňuje rozdělení ceny za byt a parking s tím, že cena parkingu se zvýší. Doporučuji přečíst si tento článek. Problematika předkupních práv je složitá. Zavolejte mi nebo napište, celou situaci prověřím a doporučím Vám vhodné řešení.

Chci dát plnou moc k prodeji svého bytu v Praze, ale žiji ve Švédsku, stačí podpis na plné moci ověřit na poště? 

Ověřit podpis na zahraniční poště bohužel nestačí. Nejlepší je zajít na českou ambasádu a ověřit vaši plnou moc tam. Pokud máte ambasádu daleko, lze podepsat plnou moc úředně ověřeným podpisem u notáře, ale musí být opatřen apostilou! Apostila potvrzuje, že je daný notář, který ověřil podpis, k úřednímu ověřování podpisů v dané zemi oprávněn. Potom je nutné zaslat tuto plnou moc do ČR a nechat apostilu přeložit do češtiny s úředně ověřeným překladem.

Jaký je postup prodeje bytu s hypotékou? Ovlivní to jeho cenu? 

Cca polovina klientů, kterým jsem prodala nemovitost na ni měli hypotéku a jejich byty i domy se podařilo prodat se skvělým prodejním výsledkem. Tyto věci řeším běžně a ráda vám s tím pomohu. Prvním krokem bude zjistit výši zůstatku úvěru a podmínky banky pro jeho předčasné splacení. Možností je doplatit před prodejem nebo z peněz kupujícího. Díky novému zákonu o spotřebitelském úvěru z roku 2016 významně klesly sankce u předčasných splacení.

A co když kupující sám potřebuje hypotéku?

Je-li prodávaný byt zatížený hypotékou a kupující na koupi využije hypotéku, postupuje se tak, že se z nové hypotéky nejprve vyplatí stávající úvěr banky prodávajícího a zbylá část hypotéky jde do úschovy, ze které bude uvolněna až poté, co se původní banka vzdá svého zástavního práva. Za tímto účelem banka doloží potvrzení o zániku zástavního práva (kvitanci) a návrh na výmaz zástavního práva, který se vloží na katastr. Čerpání nové hypotéky předchází podmínka vkladu zástavního práva banky kupujícího do katastru. Výplata peněz z úchovy v prospěch kupujícího se váže na výmaz původního zástavního práva. Aby všechny strany (kupující, prodávající, banka) byly chráněny, vše se řeší přes bezpečnou finanční úschovu. Ráda vám vše vysvětlím, neváhejte mě kontaktovat, pokud potřebujete poradit konkrétněji.

Chci prodat dům v Praze, který jsem zdědil, rok výstavby 1973, elektřina v hliníku, voda v železe, původní vybavení. Vyplatí se investovat do rekonstrukce před prodejem? 

Na tuto otázku jsem odpovídala výše. Většinou ne. Záleží na konkrétní lokalitě, čím atraktivnější je lokalita, tím více to stojí za úvahu, ale obvykle platí, že peníze investované do rekonstrukce domu se původnímu majiteli nevrátí. Hrozí navíc riziko, že se zájemcům netrefíte do vkusu (koupelnové obklady, dveřní zárubně, podlahy, výběr bývá subjektivní). Vše je nutné zanalyzovat, propočítat, na kolik by vyšla rekonstrukce, co přesně tím získáte a zda to stojí za to.

Chci prodat dům v Praze, potřebuji znalecký posudek?  

Znalecký posudek při prodeji nepotřebujete. Daň z nabytí (dříve daň z převodu) platí od 1.1.2016 výhradně kupující a počítá se jako 4 % ze sjednané kupní ceny. To platí v případě, že je  kupní cena vyšší než 75 % směrné hodnoty (tj. cena obvyklá v daném místě,  kterou určí finanční úřad dle vlastních tabulek). Pro kupujícího může být při nákupu specifické nemovitosti, např. která je v hodně špatném stavu nebo je něčím unikátní, někdy výhodnější zvolit místo směrné hodnoty znalecký posudek, ale jeho zpracování je již na kupujícím.

Chci rozdělit a prodat část svého pozemku, jaký je postup?

Pro rozdělení pozemku bude zapotřebí nejprve nechat si zpracovat nový geometrický plán a ten společně s kupní smlouvou (nebo jinou listinou např. darovací smlouvou) vložit na katastr nemovitostí. Smlouva musí být připravena právníkem, aby to katastr nevrátil, nejprve je nutné uvést ten původní pozemek a poté, že z něj byl geometrickým plánem č.xy ze dne xy vyhotoveným (jméno subjektu) a ověřeným oprávněným zeměměrickým inženýrem (jméno) oddělen pozemek p.č.

Nemám technickou dokumentaci k našemu domu, je to problém? 

Ano, může to být problém. Často se setkávám s tím, že klienti dokumentaci nemají, nebo je zastaralá. V takovém případě ji zajistím z archívu na příslušném stavebním úřadu. Možností je i nechat udělat pasportizaci. Dle ustanovení § 125 stavebního zákona má majitel domu povinost uchovávat stavební dokumentaci, která odpovídá skutečnému provedení a pokud ji nemá, měl by ji zajistit novou pasportizací (zjednodušená dokumentace).

Bydlím v zahraničí, dá se vše vyřešit bez mé účasti?

Toto řeší plná moc, která musí zohledňovat komunikaci se všemi úřady, vůči kterým je majitel zastupován makléřem (katastr, banky-pokud se řeší hypotéka pro kupujícího, a jiné úřady). Detaily najdete v tomto článku.

Jak prodat byt nebo dům za nejvyšší cenu?

Úspěšný prodej vyžaduje zkušenosti a profesionální přípravu nemovitosti na prodej, kvalitní realitní marketing (správné zacílení a správně zvolené forma komunikaci se zájemci). Nejdříve analyzuji konkrétní lokalitu, dívám se do cenových map (několika), abych pochopila pozici nemovitosti na trhu a od toho se odvíjí další strategie, která může mít mnoho podob (den otevřených dveří, aukce, neveřejná nabídka vybraným cílovým skupinám, atd).

Kolik zaplatím na dani z příjmu? Byt jsem koupila v roce 2018. 

Daníte čistý zisk, kterým je rozdíl mezi kupní a prodejní cenou bytu. Z této částky dále odečtete náklady na případné zhodnocení (rekonstrukce) a náklady přímo související s prodejem (provize realitce, právní služby, případně znalecký posudek). Z toho co vám zbyde (základ pro výpočet daně) zaplatíte jako fyzická osoba 15 %.

Chci prodat byt v Praze v rušné lokalitě. Má to nějaké řešení?

V Praze je spousta zajímavých bytů, které se nachází v rušných lokalitách. V první řadě nedoporučuji hlučnost tajit nebo maskovat. V inzerci bych pracovala s pozitivními věcmi, kvalitní fotky, videoprohlídka, důraz na benefity, čím je tento byt dobrou volbou (např. dostupnost na mhd, občanská vybavenost). Pokud to jde, určitě investovat do zvukotěsných oken (folie) případně vnitřní klimatizace. Tento hendikep se dá "dohnat" i kvalitou vnitřního vybavení, vše je nutné individuálně posoudit, zdali to dává smysl. Každý klient má jiné priority, je v jiné životní situaci a kupuje za jiným účelem. Např. nemusí být lákavý pro rodinu s dětmi, ale pro investora, který řeší výnos z pronájmu ano.

Chci prodat byt na Praze 5, ale ráda bych v něm nadále bydlela, než si najdu nový. Ovlivní to prodejní cenu?

Pokud budete ochotná platit tržní nájem nebo dobu užívání bytu po prodeji zohledníte v prodejní ceně, cenu to neovlivní. Bude záležet na domluvě s kupujícím a jeho potřebách. Prodej "obsazeného" bytu na dlouhou dobu může trvat déle, protože většina kupujících (vyjma investorů) potřebují řešit vlastní bydlení a nebudou moci čekat.

facebook      youtube   blog

© Pavla Temrová Reality 2019

Pavla Temrová, Hvězdářská 508/29, 159 00, Praha 5 Velká Chuchle, tel.: +420 602 306 045, email: pavla@pavlatemrova.cz