Otázky & odpovědi

V čem se lišíte od jiných realitních makléřů?

Zakládám si na špičkové kvalitě a osobním přístupu ke každému klientovi. Moje práce mě velice baví a naplňuje, nepracuji jenom pro peníze. Baví mě dělat radost a mít skvělý pocit z dobře vykonané práce. Ráda hledám řešení i ve složitějších situacích, které mohou prodej provázet, protože každý připad je jiný. Na rozdíl od velkých realitek neodvádím poplatky za frenčízové licence, což se odráží ve vlídnější ceně této služby.

Uvažuji o prodeji bytu a zajímalo by mě, zdali se vyplatí jej předtím celý zrekonstruovat nebo jen částečně

U běžného bytu v normální lokalitě se investice do rekonstrukce obvykle spíše nevyplatí, prodávající riskuje, že se mu investice nevrátí v plné výši. Pro kupujícího je výhodnější koupit za lepší cenu a rekonstrukci dokončit podle svých představ, než zaplatit plnou cenu za rekonstrukci a s něčím nebýt spokojený.

Jak dlouho trvá prodat byt v Praze? Je pravda, že to je v dnešní době otázka dní?

Najít kupce u atraktivní nemovitosti může trvat opravdu pár dní. Celý proces prodeje trvá cca 3 měsíce, ale může to být výrazně rychleji i později. Záleží na ceně, lokalitě a pak na způsobu financování. Když má kupující vlastní peníze a neřeší se hypotéka, může být nemovitost fakticky prodána do 4 týdnů. Ochraná lhůta na katastru trvá 21 dní. Zřízení hypotéky trvá cca 3 týdny, banka dělá odhad ceny, připravuje zástavní smlouvy, které se vkládají na katastr, +příprava dalších smluv - KS, úschova atd. Pak běží ochraná lhůta katastru, až pak dojde k zápisu nového vlastnického práva.

Jak zjistím, jestli je moje parkovací místo v domě v podílovém spoluvlastnictví a tudíž se na něj od 1.1.2018 vztahuje předkupní právo sousedů

Podívejte se do dokumentu "Prohlášení vlastníka", který získáte z katastru nemovitostí  (mělo by ho mít i SVJ - společenství vlastníků jednotek).   Pokud je parkovací místo součástí podílu na společných částech domu (pozemku), předkupní právo se na Vás nevztahuje. Pokud je parking součástí samostatné (vymezené) jednotky, která má více spoluvlastníků, v takovém případě se na prodej podílu předkupní právo vztahuje. Napsala jsem k tomu tento článek.

Jaká je výše realitní provize a kdy se platí

Výše realitní provize se pohybuje zpravidla mezi 3-5 % z prodejní ceny nemovitosti. V ceně je vždy zahrnut kompletní realitní a právní servis. Provize je součástí kupní ceny. Pro konkrétní cenovou nabídku mě kontaktujte. Záleží na konkrétním případu a celkové náročnosti realizace, například zdali se byt bude vybavovat nábytkem, malovat, stěhovat původní vybavení atd. Splatnost realitní provize je dána Smlovou o zprostředkování. Obvykle se vztahuje k podpisu zprostředkovávané (kupní) smlouvy.

Doporučujete udělat bytovou inspekci u bytu v bytovém domě po nedávné rekonstrukci?   

Je dobré nechat nemovitost prověřit nezávislým odborníkem, který zdokumentuje jeho faktický stav. Zejména pokud je byt v přízemí nebo těsně pod střechou domu, kde jsou místa zvýšených rizik. Riziko skrytých vad je u bytů ve velkých bytových domech hůře odhalitelné než u rodinných domů, protože by se musel prověřit celý dům (rozvody, stoupačky, střechu, izolace, vše..) Taková vada by se nevztahovala k bytu, ale celému domu a její nápravu by muselo řešit celé společenství vlastníků.

Doporučujete udělat bytovou inspekci při prodeji domu?

Inspekce není poviná, ale osobně ji klientům vždy doporučuji. Je to především z důvodu jejich vlastní ochrany do budoucna. Pokud klient souhlasí, inspekci mu zajistím. Více toto téma rozebírám v tomto článku.

Chci v Praze prodat byt, ke kterému patří parkovací stání, ale to je v podílovém spoluvlastnictví s předkupním právem. Byt bez garáže v této lokalitě ale ztratí na ceně, co s tím

Předpokládám, že byt a garážové stání představuje funkční celek, odtržení parkingu od bytu by pro Vás představovalo škodu na věci. V takovém případě můžete podmínit nákup podílu (parkingu) koupí bytu. Doporučuji přečíst si  tento článek.

Chci dát plnou moc k prodeji mého bytu v ČR, ale žiji ve Švédsku, stačí podpis na plné moci ověřit na poště? 

Bohužel nestačí. Nejlepší je zajít na českou ambasádu a ověřit Vaši plnou moc tam. Pokud máte ambasádu daleko, lze podepsat plnou moc úředně ověřeným podpisem u notáře, ale musí být opatřen apostilou! Apostila potvrzuje, že je daný notář, který ověřil podpis, k úřednímu ověřování podpisů v dané zemi oprávněn. Potom je nutné zaslat tuto plnou moc do ČR a nechat apostilu přeložit do češtiny s úředně ověřeným překladem.

Chci prodat byt s hypotékou, jak postupovat? A co když kupec sám bude potřebovat hypo? 

Cca polovina klientů v současné době prodává byt s hypotékou. Tyto věci řeším běžně a ráda Vám s tím pomohu. Prvním krokem bude zjistit výši zůstatku úvěru a podmínky banky pro jeho předčasné splacení. Možností je doplatit před prodejem nebo z peněz kupujícího. Díky novému zákonu o spotřebitelském úvěru z roku 2016 významně klesly sankce u předčasných splacení. Pokud sám kupující potřebuje hypotéku, předchází tomu podmínka vkladu zástavního práva jeho banky a výplata peněz se často váže na výmaz původního zástavního práva prodávajícího. Aby všechny strany (kupující, prodávající, banka) byly chráněny, vše se řeší přes bezpečnou finanční úschovu.

Vyplatí se investovat do rekonstrukce před prodejem?  Chci prodat dům v Praze, který jsem zdědil, rok výstavby 1973, elektřina v hliníku, voda v železe, původní vybavení.

Záleží na konkrétní lokalitě, čím atraktivnější, tím více to stojí za úvahu, ale obvykle platí, že peníze investované do rekonstrukce domu se původnímu majiteli nevrátí nebo s nejasným výsledkem, hrozí navíc riziko, že se zájemcům netrefíte do vkusu (koupelnové obklady, dveřní zárubně, podlahy, výběr bývá subjektivní). Vše je nutné zanalyzovat, propočítat, na kolik by vyšla rekonstrukce, co přesně tím získáte a zdali to stojí za to.

Chci prodat dům v Praze, potřebuji znalecký posudek?  

Jako prodávající znalecký posudek při prodeji nepotřebujete. Daň z nabytí (dříve daň z převodu) platí od 1.1.2016 výhradně kupující a počítá se jako 4 % ze sjednané kupní ceny. To platí v případě, že je  kupní cena vyšší než 75 % směrné hodnoty (tj. cena obvyklá v daném místě,  kterou určí finanční úřad dle vlastních tabulek). Pro kupujícího může být při nákupu specifické nemovitosti, např. která je v hodně špatném stavu nebo je něčím unikátní, někdy výhodnější zvolit místo směrné hodnoty znalecký posudek, ale jeho zpracování je již na něm.

Chtěl bych rozdělit a prodat část svého pozemku, jak bych měl postupovat? 

Pro rozdělení pozemku bude zapotřebí nejprve nechat si zpracovat nový geometrický plán a ten společně s kupní smlouvou (nebo jinou listinou např. darovací smlouvou) vložit na katastr nemovitostí. Smlouva musí být připravena právníkem, aby to katastr nevrátil, nejprve je nutné uvést ten původní pozemek a poté, že z něj byl geometrickým plánem č.xy ze dne xy vyhotoveným (jméno subjektu) a ověřeným oprávněným zeměměrickým inženýrem (jméno) oddělen pozemek p.č.

Nemám technickou dokumentaci k našemu domu, je to problém? 

Dle ustanovení § 125 stavebního zákona má majitel domu povinost uchovávat stavební dokumentaci, která odpovídá skutečnému provedení a pokud ji nemá, měl by ji zajistit novou pasportizací (zjednodušená dokumentace). Často se setkávám s tím, že klienti dokumentaci nemají, nebo je zastaralá. V takovém případě ji zajistím z archívu na příslušném stavebním úřadu.

Bydlím v zahraničí, dá se vše vyřešit bez mé účasti?

Ano, toto řeší plná moc, která musí zohledňovat komunikaci se všemi úřady, vůči kterým je majitel zastupován makléřem (katastr, banky-pokud se řeší hypotéka pro kupujícího, a jiné úřady). Detaily najdete v tomto článku.

Jak prodat byt nebo dům za nejvyšší cenu?

Úspěšný prodej vyžaduje zkušenosti a profesionální přípravu nemovitosti na prodej, kvalitní realitní marketing (správné zacílení a správně zvolené forma komunikaci se zájemci). Nejdříve analyzuji konkrétní lokalitu, dívám se do cenových map (několika), abych pochopila pozici nemovitosti na trhu a od toho se odvíjí další strategie, která může mít mnoho podob (den otevřených dveří, aukce, neveřejná nabídka vybraným cílovým skupinám, atd).

Koupil jsem v roce 2017 byt, který chci prodat. Kolik zaplatím na dani z příjmu?

Daníte čistý zisk, kterým je rozdíl mezi kupní a prodejní cenou bytu. Z této částky dále odečtete náklady na případné zhodnocení (rekonstrukce) a náklady přímo související s prodejem (provize realitce, právní služby, případně znalecký posudek). Z toho, co Vám zbude (základ pro výpočet daně) zaplatíte jako fyzická osoba 15 %.

Chci prodat byt v Praze v lokalitě, která je ale velmi rušná a denně kolem projedou tisíce aut. Jak byste tento hendikep potlačila?

V Praze je spousta zajímavých bytů, které se nachází v rušných lokalitách. V první řadě nedoporučuji hlučnost tajit nebo maskovat. V inzerci bych pracovala s pozitivními věcmi, kvalitní fotky, videoprohlídka, důraz na benefity, čím je tento byt dobrou volbou (např. dostupnost na mhd, občanská vybavenost). Pokud to jde, určitě investovat do zvukotěsných oken (folie) případně vnitřní klimatizace. Tento hendikep se dá "dohnat" i kvalitou vnitřního vybavení, vše je nutné individuálně posoudit, zdali to dává smysl. Každý klient má jiné priority, je v jiné životní situaci a kupuje za jiným účelem. Např. nemusí být lákavý pro rodinu s dětmi, ale pro investora, který řeší výnos z pronájmu ano.

Chci prodat byt na Praze 5, ale ráda bych v něm nadále bydlela, než si najdu nový. Ovlivní to prodejní cenu?

Pokud budete ochotná platit tržní nájem nebo dobu užívání bytu po prodeji zohledníte v prodejní ceně, cenu to neovlivní. Bude záležet na domluvě s kupujícím a jeho potřebách. Prodej "obsazeného" bytu na dlouhou dobu může trvat trochu déle, protože mnozí klienti (vyjma investorů) potřebují řešit vlastní bydlení a nebudou moci čekat.

Pavla Temrová

Certifikovaná realitní makléřka
Profesní kvalifikace a zajímavosti
Specializace: prodej bytů a RD v Praze
E-mail: info@pavlatemrova.cz
Tel:  +420 602 306 045
Hvězdářská 29, Praha 5, Velká Chuchle

facebook   twitter   youtube   blog

© Pavla Temrová Real Estate 2018

Pavla Temrová, Hvězdářská 508/29, 159 00, Praha 5 Velká Chuchle, tel.: +420 602 306 045, email: pavla@pavlatemrova.cz