Ze zkušenosti realitního makléře mohu potvrdit, že pokud se o technickém stavu nemovitosti mluví pravdivě, obě strany (kupující / prodávající) se i navzdory případným vadám většinou domluví a obchod dopadne dobře. To samé platí pro právní vady, jako jsou předkupní práva, hrozba exekuce a jiné strašáky. Se vším se dá pracovat, když se jedná na rovinu. Největší hrozbu představují skryté vady, protože nejdou odhalit.

Prodávající nemusí investovat do oprav

Ale je jeho povinností kupujícího na vady upozornit, pokud o nich ví. K tomuto účelu by měl mít nemovitost zdokumentovanou tzv. průkazem na dům, aby mohl v případě budoucího sporu prokázat, v jakém stavu se nemovitost při prodeji nacházela. Dokumentaci stavu může připravit sám majitel, ale nejlepší je požádat o pomoc nezávislého odborníka (stavař). Proč je dobré zvážit i bytovou inspekci? Přečtěte si článek, Jak se chránit před zpětnými vyděrači a spekulanty.

V Česku se ročně prodá přes půl milionu domů a bytů

Některé z nich jsou při prodeji ve špatném stavu. Samo o sobě to ničemu nevadí, pokud je to zohledněno v ceně a pokud se nic netají. Kupec se na další náklady může včas připravit a rozhodnout se, jestli do toho za těchto okolností půjde.

I když prodávající nic netají, může kupec hledat problémy později

Prodávající bez zkušeností obvykle není schopen odhalit drobné indície, které předchází budoucím svárům. Tento scénář se dotýká především majitelů, kteří prodali sami „bezrealitky“ a na převod si najali pouze právníka. Kvalitně připravená kupní smlouva není jediné, co by mělo prodej provázet.

Svépomocní prodávající často neznají své povinnosti

Při prodeji jim chybí spousta „papírů“, které se můžou stát snadnou kořistí pro budoucí vyděrače a spekulanty. Co je k tomu vede a jak se vůbec člověk stane vyděračem? I slušní lidé v sobě mohou probudit agresi, pokud jde o velké peníze – často celoživotní úspory. Kupec zjistí, že mohl koupit jinde – levněji a chce vzít zpátečku, aby koupil jinou nemovitost, ale už je pozdě a tak začne tlačit na pilu. Spouštěčem může být i změna rodinné situace, dluhy nebo hádka s partnerem, který s koupí nesouhlasí.

Pokud se nový majitel rozhodne po prodeji vycouvat

pravděpodobně se mu to už nepodaří, ale i tak to bude pro prodávajícího představovat velmi nepříjemnou zkušenost, protože v tom bude sám. V dnešní době je ta skutečná hodnota realitního makléře právě v ochraně a prevenci. Zkušený makléř zažil mnohé a zná chování kupujících a umí předvídat různé situace, které mohou nastat. Informuje majitele o všech povinnostech, které jako prodávající má a pomáhá mu jich dostát. V celém obchodě zastupuje roli supervizora s přesahem do dalších oblastí, vůči kterým má prodávající své povinnosti (úřady, banky, pojišťovny, kupující).

Home staging je pak už jen taková třešínka na dortu, protože koupit hezký kobereček v Ikee je to nejmenší.

20.6.2018, Pavla Temrová
Certifikovaná realitní makléřka, reference klientů

Řešíte prodej /nákup nemovitosti v Praze?
Zavolejte mi. Tel 602 306 045 pavla@temrova.cz

The post Home staging nesmí skrývat vady a nedodělky appeared first on Pavla Temrová | Osobní realitní makléřka Praha.

V praxi to vypadá tak, že člověk, který si od původního vlastníka v minulosti koupil byt nebo dům, si později najme firmu, aby mu na nemovitosti odhalila nějaký problém. Pak původního vlastníka zkontaktuje s tím, že je jeho zákonnou povinností mu poskytnout kompenzaci – slevu za zjištěné vady. Nový občanský zákoník toto umožňuje až pět let od koupě. Na jedné straně sice chrání nové vlastníky, na straně druhé nastartoval ne vždy poctivý byznys.

Nový vlastník totiž v mnoha případech nemusí mít žádný problém až do chvíle, než se setká s agresivním marketingem firem, které v něm probudí chuť vydělat – vymoci si slevu. Obesílají nové majitele poštou a probouzejí v nich chuť řešit problémy (což je v pořádku), ale také získat peníze účelově, což mi v pořádku nepřijde. Doslova jim říkají: „Najměte si nás, vždycky něco najdeme. A taky víme, že se nikomu nechce chodit k soudu a že se s původním majitelem domluvíme po dobrém.“

A právě v podobných argumentech může být zakopaný pes, protože je otázka, jak by se daná věc reálně prokazovala. Jen soud určí, zda někdo má/nemá na něco nárok a domluva po dobrém může být v podstatě vnímána jako tlačení do rohu původního majitele.

Ve své realitní praxi klientům vždy doporučuji provést stavebně-technickou prověrku nabízené nemovitosti, nejen protože je to vůči kupujícímu vstřícné gesto (nic neskrývám), ale hlavně proto, že tak mohou v budoucnu chránit sami sebe. 100% ochrana bohužel neexistuje, lze však provést preventivní kroky, které riziko napadení spekulantem výrazně sníží – zmíněná inspekce. Skryté vady se nazývají „skryté“, protože jsou objektivně „skryté“.  

Smyslem preventivní inspekce ze strany prodávajícího je zejména to, aby došlo k odhalení vad, které se tímto stanou zjevnými. Pak ani jedna ze stran nemůže v budoucnu namítat, že nebyla s vadami seznámena a že se jednalo o skryté vady. Je to vlastně dotažení právní věty „kupuji nemovitost ve stavu takovém, v jakém se při podpisu smlouvy nachází“ do dokonalosti tím, že je stav nemovitosti zdokumentován a popsán nezávislou osobou (inspektorem).

Prodej nemovitosti je významný životní okamžik, který většina z nás udělá jednou, maximálně dvakrát za život. Přesto je s podivem, kolik lidí tak činní neodborně. Nedostatek zkušeností – obchodních i legislativních a neschopnost řídit rizika spojená s prodejem bývají jedním z důvodů, proč je vždycky lepší poradit se o prodeji nemovitosti se zkušeným makléřem. To, zda se pak dohodnete na spolupráci nebo zkusíte prodat nemovitost sami, je už věc jiná.

A když už jsme u těch makléřů, realitní makléř nesmí kupujícímu nic zatajit a musí ho informovat o všech skutečnostech, které se o nemovitosti dozví a které by mohly představovat nějaký problém, k čemuž je i smluvně zavázán. Ale ani makléř nemůže prodávajícího k prověrce stavebně-technického stavu (inspekci) nutit. Majitelům se do inspekce zpravidla investovat nechce, zákon jim to nenařizuje a oni nemovitost stejně nakonec prodají, tak proč investovat několik tisíc do prověrky…

Autor: Pavla Temrová
Certifikovaná realitní makléřka

.
   Profesní kvalifikace
Certifikovaná realitní makléřka
Lektorka vzdělávacích kurzů
Členka Realitní komory a ARKČR
Odborná způsobilost
Autorka knihy Realitní kuchařka
.
   Kontakt
info@pavlatemrova.cz
tel: 602 306 045
www.pavlatemrova.cz

The post Ochrana před vyděrači a spekulanty při nákupu nemovitostí appeared first on Pavla Temrová | Osobní realitní makléřka Praha.