1. Sousedské vztahy

jsou alfou a omegou spokojeného bydlení. Chtějte vědět, kdo jsou ostatní klienti, jaké jsou národnosti a k jakému účelu byt kupují. Pokud vám prodávající tuto informaci odmítne poskytnout, vodítkem mohou být předchozí etapy projektu, kdy informace o majitelích vyčtete přímo z katastru nemovitostí.

2. Zeleň, dětská hřiště, odpočinkové zóny,

které zdobí prodejní vizualizace, budou vyžadovat pravidelnou údržbu nebo dokonce stálé zaměstnance (ochranka, pracovníci recepce), za což budete platit VY. Prověřte i měsíční poplatky, předpokládané zálohy za vodu, teplo, správu budovy. Detailní odpověď by měl poskytnout prodejce.

3. Reference na prodávajícího 

Prověřte, že se za prodávajícím (obvykle developerem) „netáhnou“ nevyřešené kauzy, při kterých klesla lidem hodnota jejich bytů (problémy se statikou, povodně v lokalitě.) a zda k případným problémům přistupuje otevřeně čelem.

4. Lokalita

Zvažovanou lokalitu si důkladně prověřte. Co se bude stavět vedle vás? Jaký je stav s kapacitou škol a školek v místě? Jaká je časová dopravní dostupnost? Jaký je v místě ruch a to v různou denní dobu? Jak se tam parkuje? Seznamte se s územním plánem obce.

5. Bezpečnost

Důraz na bezpečnost bude hrát stále větší roli. Chtějte vědět, jak jsou objekt a podzemní garáže chráněni proti vloupání. Jaký je stav delikvence v okolí. To zjistíte z mapy kriminality – www.mapakriminality.cz

6. Analýza pronájmů

Jaký je zájem o pronájem bytů v dané lokalitě? Jak se pohybují ceny nájmů v místě? Tato informace je klíčová pro zjištění, zdali je nemovitost vhodná na investici.

7. Kupní cena

Udělejte si cenovou analýzu ve srovnatelných lokalitách. ALE Porovnávejte cenu jen srovnatelných bytů (stejné bytové dispozice, standardů vybavení). Pomoci nám může i cenová mapa REALIZOVANÝCH transakcí (nikoliv nabídkových cen), kterou najdete například tady.  

Dobře zvolený nový byt s dobrou dispozicí v kvalitní lokalitě (= ideálně v pěší vzdálenosti od metra) v kvalitně postaveném objektu představuje pro své majitele bezpečně uložené peníze, které se v Praze v současné době zhodnocují o 10 % rok.  

11.11.2018, Pavla Temrová
Certifikovaná realitní makléřka, reference klientů

Řešíte prodej /nákup nemovitosti v Praze?
Zavolejte mi. Tel 602 306 045 pavla@temrova.cz

The post Ne každý nový byt je správná volba. Víte, jak ho prověřit? appeared first on Pavla Temrová | Osobní realitní makléřka Praha.

Právo k „vlastnictví“ družstevního bytu má člen družstva a toto právo je pevně spjato s podílem v daném družstvu.

1. Vztahuje se daň z nabytí na družstevní byty?

Ne. Daň z nabytí se vztahuje na prodej bytů v osobním vlastnictví. U družstevního bytu se nejedná o prodej bytu (vlastníkem je bytové družstvo) ale o prodej podílu v bytovém družstvu s právem užívání bytu. Lze říci, že koupí družstevního bytu kupující ušetří 4 %, která by v případě bytu v OV zaplatil státu na dani z nabytí.

2. Pokud si převedu byt z družstevního vlastnictví do osobního?

Za předpokladu, že je možný převod do vlastnictví, budete od daně z nabytí osvobozen, ale budete muset podat daňové přiznání finančnímu úřadu, kde se nemovitost nachází. Příslušný formulář najdete na webu finanční správy ZDE.

3. Je družstevní byt dobrá investice?

Záleží na konkrétním případu a na možnosti převodu do vlastnictví. Pokud budete chtít podnajímat družstevní byt (sám budete nájemník), budete potřebovat souhlas družstva, což může být někdy problém. Kromě samotného bytu bude záležet lokalitě a na míře poptávky po nájemním bydlení v ní.

4. Pokud budu chtít podnajímat svůj družstevní byt, je nutný souhlas družstva, i když má byt splacenou anuitu?

Ano, tyto skutečnosti spolu nesouvisí. Informaci o možnosti podnájmu najdete ve stanovách. Existují případy, kdy to družstvo výslovně zakazuje. Přestože družstvo podnájem umožňuje, není garantováno, že se situace do budoucna nezmění a družstvo podnájem jednou nezakáže. Pokud se chystáte pořídit si družstevní byt, který nelze převést do osobního vlastnictví a spoléháte na příjem z podnájmu kvůli splacení úvěru na jeho přízení, je to vždy riziko. Pokud družstvo podnájem povolí, bude za to chtít zaplatit desátky, které se mohou pohybovat od stokorun do tisíců.

5. Lze využít ke koupi družstevního bytu hypotéku?

Byty v družstevním vlastnictví jsou hůře financovatelné než byty v OV, i proto je jejich cena nižší. Pokud chcete financovat nákup družstevního bytu hypotékou, banka bude vyžadovat vklad svého zástavního práva, což u družstevních bytů není možné. Jedinou možností je bance nabídnout jinou zástavu v podobě jiné nemovitosti nebo garanci, že byt lze nejpozději do jednoho roku převést do OV. V takovém případě můžete využít tzv. předhypoteční úvěr, který se po převodu bytu do OV překlopí na normální hypotéku. Pokud byt převést nelze a vy nemůžete poskytnout bance jinou zástavu, možností je využít účelový úvěr bez zajištění (stavební spoření) – otázka na finančního poradce.

! Pokud chcete financovat hypotékou, chtějte písemné potvrzení družstva, že souhlasí s převodem a že na bytě není dluh.  

6. Na bytě není žádná anuita nebo již byla splacená, znamená to automaticky, že jej můžu převést do OV?

Záleží na konkrétních podmínkách družstva. Družstvo nemá povinnost souhlasit s převodem jednotek do vlastnictví, záleží, na čem se jeho členové dohodnou. Proces převodu je finančně náročný na přípravu, musí se zhotovit tzv. prohlášení vlastníka, který provází nový geometrický plán, aby se mohl celý objekt rozdělit na jednotky a ty následně vložit do katastru. Dům s byty v družstevním vlastnictví lze chápat jako jednu nemovitost, která má jednoho vlastníka a tím je družstvo. Pokud družstvo souhlasí s převodem do vlastnictví, bude muset celý dům „rozkouskovat“ na jednotky a ty individuálně zaevidovat na katastru, což je otázka několika měsíců práce a výdajů ve výši desítek až stovek tisíc korun.

7. Družstvo souhlasí s převodem do OV, budu něco platit?

Převod bývá obvykle bezúplatný, ale není to pravidlo. Zeptejte se na družstvu nebo nahlédněte do stanov.
Družstevní vlastnictví může přinášet i řadu výhod, např. příjem z pronájmu majetku družstva, nižší ceny dodavatelů a obvykle velmi dobrou péči o jednotky ze strany družstva. Bytové družstvo má za úkol se starat o majetek svých členů a dělat vše proto, aby jeho hodnota zůstala zachována. Vyžádejte si od družstva účetní závěrku, která vypovídá o jeho hospodaření. Zjistíte z ní, kolik investovalo do oprav domu, jaký má majetek a také případně kolik a za co dluží.

8. Je nákup bytu v DV rizikový?

Pomineme-li špatný výběr bytu jako takového (problémový dům, špatná lokalita), největším rizikem je špatné hospodaření družstva. Pokud by vedení družstva špatně hospodařilo, v extrémním případě může dojít k bankrotu družstva, který může skončit nuceným prodejem bytů ve dražbě. Naštěstí jsou tyto případy velmi výjimečné, osobně jsem se s tím nesetkala.

Vyžádejte si od prodávajícího potvrzení o bezdlužnosti. Pokud by současný nájemce nesplatil družstvu všechny své dluhy, přešly by na vás.

12.12.2017, Pavla Temrová
Certifikovaná realitní makléřka, reference klientů

Řešíte prodej /nákup nemovitosti v Praze?
Zavolejte mi. Tel 602 306 045 pavla@temrova.cz

The post Družstevní byty – 8 častých dotazů při nákupu/prodeji appeared first on Pavla Temrová | Osobní realitní makléřka Praha.

Prověrka prodávajícího začíná kontrolou listu vlastnictví (LV)

evidovaném na katastru nemovitostí. Výpis z LV získáte i na poště – služba Czech point nebo na webu katastru. Z listu vlastnictví se dočtete jméno majitele (majitelů), jeho trvalou adresu, detaily k nemovitosti (velikost, účel), případná omezení – věcná břemena, předkupní práva, zástavní práva nebo právě dluhy. Pokud je majitel dlužník a má na krku exekuce, promítne se tato informace do listu vlastnictví jako exekutorská zástava. Pokud má majitel hypotéku se zástavou nemovitosti, promítne se tato informace jako zástavní právo smluvní. Je důležité pracovat s aktuálním listem vlastnictví, protože exekuce mohou naskákat až později

Když je na bytě Zástavní právo smluvní

Téměř polovina majitelů má na prodávané nemovitosti hypotéku. V praxi to znamená, že majitel musí nejprve požádat banku o souhlas s prodejem a o vyčíslení zůstatku dluhu. Hypotéka je pak zpravidla doplacena z kupní ceny. Nastavení smluvní dokumentace a toku peněz, aby byly všechny strany (kupující/prodávající/banka) chráněny, je úkol pro zkušeného realitního makléře a právníka. Vše musí na závěr schválit banka.

Exekuční příkaz nebo exekutorské zástavní právo

Tady pozor, pokud objevíte tuto skutečnost na LV, v žádném případě se do nákupu nepouštějte sami bez konzultace se zkušeným makléřem nebo právníkem. Exekuční právo nebo zástavní právo navrhuje a podává exekutor na základě nezaplacení nebo nesplácení finančních závazků. Závazky exekutorského úřadu na Listu vlastnictví se musí vypořádat vždy před vložením kupních smluv do katastru nemovitostí. V opačném případě převod na nového majitele exekutor napadne a zamezí přepisu vlastnických práv.

Zástavní právo fyzické osoby

je méně obvyklé, ale funguje podobně jako zástavní právo smluvní bank a nebankovních společností jen s rozdílem, že je nutné komunikovat přímo s danou osobou, která má na nemovitosti zapsanou zástavu. Od věřitele musíte získat vystavení potvrzení věřitele o zůstatku jistiny a příslušenství, včetně závazku vzdání se zástavního práva.

Proklepněte si prodávajícího v Rejstříku exekucí

Zda neměl v minulosti problémy s úhradou svých závazků. Můžete ho požádat o poskytnutí bezdlužnosti od Finančního úřadu a Okresní správy sociálního zabezpečení. Pokud by dlužil na daních nebo sociálce, vše může vyústit v exekuce na jeho majetek právě ve chvíli, když vstoupíte do hry vy.

Pro zjištění všech věřitelů slouží bankovní (CBCB), nebankovní registry (CNCB) a Solus. Výpis z registrů sami nezjistíte (nahlížet do nich, kromě posuzovaného, mohou jen banky a členové registrů) a je zapotřebí požádat prodávajícího, aby z nich pro vás pořídil výpis. Tématu registrů jsme se věnovali v tomto článku.

Skryté dluhy vůči společenství nebo družstvu

Chtějte potvrzení o bezdlužnosti, že prodávající nemá nesplacenou pohledávku (platby do fondu oprav, splácení úvěrů), protože by po prodeji mohla přejít na vás. Na tato a další rizika (vzniklé škody) by měla pamatovat na míru šitá smluvní dokumentace provázející prodej nemovitosti, aby se nestalo, že některá skutečnost vyplave na povrch až později.

25.10.2017, Pavla Temrová
Certifikovaná realitní makléřka, reference klientů

Řešíte prodej /nákup nemovitosti v Praze?
Zavolejte mi. Tel 602 306 045 pavla@temrova.cz

The post Kupujete nemovitost? Ověřte si, že prodávající nemá dluhy. appeared first on Pavla Temrová | Osobní realitní makléřka Praha.

Byty se strkají do jednoho pytle, občas i lokality. Přitom bývá jen tenký led mezi kvalitní a nekvalitní investicí, která místo očekávaného výnosu zajistí do budoucna jen starosti. Vše začíná a končí lokalitou. Kvalitu nemovitosti určuje kvalita lokality nikoliv hezké zařizovací předměty. Kvalitu lokality zase určuje kvalita občanské vybavenosti, dopravní dostupnost, infrastruktura.

Výnos z pronájmu se odvíjí od poptávky po nájemním bydlení v daném místě, což v dnešní době (např. v Praze) znamená, že zatímco ceny nemovitostí poslední tři roky prudce rostly, nájmy si drží podobné hodnoty a spekulace na výnos z pronájmu je úsměvná. I dnes lze příjmem z pronájmu tzv. „pákovat“ hypotéku, nechat hypotéku platit nájemníka, který ho za 30 let splatí. Praha si v tomto případě stojí dost špatně, existuje mnoho jiných lokalit, kde lze splacení i v dnešní době dosáhnout jen za pár let nikoliv desetiletí.

Toto jako by některým lidem, kteří kupují za účelem investice (nikoliv k vlastnímu bydlení!) unikalo. Mnozí se vrhají do nákupu velmi drahých pražských bytů například v zastaralé panelové výstavbě s nedostatečnou infrastrukturou a absencí zeleně a služeb v jejich okolí, kde se každý večer odehrává boj o parkovací místa. Typickým příkladem jsou satelitní lokality na periferii velkých měst. Samostatnou kapitolou jsou rizika spojená s pronájmy včetně těch krátkodobých.

I krásný byt ve špatné lokalitě ve starém paneláku se automaticky stává „béčkovou“ nemovitostí a je jedno, že má luxusní interiér. A naopak i zanedbaná garsonka v docházkové vzdálenosti od Václaváku bude představovat pro svého majitele (za předpokladu, že bude koupě výhodná, dům bude průběžně rekonstruován a pod.) pravděpodobně zajímavou investici. Samozřejmě záleží na dalších faktorech, ale jedno je jisté, Lokalita, lokalita, lokalita!.

I „béčková“ nemovitost může budit zdání výhodné koupě a dá se pochopit v případě, že byl její nákup opravdu mimořádně výhodný a že ji výnos z pronájmu majiteli splatí, což se těžko podaří v Praze. V takovém případě je zcela zásadní zohlednit všechny další budoucí výdaje s ní spojené. (fond oprav, stav domu, údržba společných prostor, případně rekonstrukce a skladbu sousedů – bude s nimi domluva?)

V případě nákupu nemovitosti za účelem vlastního bydlení je to věc jiná a velmi subjektivní. Člověku může být v touze po vlastním bydlení největší hrozbou paradoxně opět jeho špatná volba. Nedočkavost, neznalost kupované nemovitosti či přecenění finančních možností se staly pro mnohé noční můrou. Stejně tak i davová psychóza. „Pepa už svůj byt má, já chci taky“, bez ohledu na to, kde a s jakým financováním a s jakou budoucí perspektivou.

Nákup nemovitosti je potřeba řešit vždy s chladnou hlavou, spočítat si veškeré výdaje s ní spojené i případné ztráty (např. výpadek pronájmu) a pod. A hlavně nenechat se nikým do ničeho tlačit nebo vmanipulovávat. Nesedat na lep „nemovitosti budou růst i nadále“, protože rostou od nepaměti!

Ceny bytů včera, dnes a zítra…

Tak jak byly ceny bytů dříve levnější, byly nižší i příjmy. Pokud bychom si porovnali tehdejší splátky k poměru příjmu, byli bychom na velmi podobné úrovni jako dnes. Jen peníze se dají půjčit levněji. Na začátku osmdesátých let se dal pořídit slušný rodinný dům za sto tisíc korun. Průměrný příjem byl kolem patnáctistovek. Před patnácti lety stál tentýž dům milion při příjmu deseti tisíc. Dnes se při ceně 2.4 mil a příjmu 25 tisíc za měsíc může zdát stejná koupě jako podstatně dražší, přestože na všechny z nich bylo zapotřebí osm ročních platů. Do hry vstupuje mnoho faktorů (inflace, změny dph, úrokové sazby, zájem zahraničních investorů atd.), které jsme dříve neznali, i tak je to podobné. Podíváme-li se na počet vkladových řízení na katastru nemovitostí v ČR, čísla byla v uplynulých deseti letech podobná, když se pohybovala kolem 650-700 tisíc vkladových řízení za rok. Bez ohledu na situaci na trhu (krize, hypoteční boom, změny v DPH atd.), byty se kupovaly, kupují a kupovat budou. Zdali výhodně nebo draze již bude záležet na realitní a finanční gramotnosti a trošce štěstí každého z nás.

26.2.2017
Autor článku: Pavla Temrová
Certifikovaná realitní makléřka

The post Byty nejsou rohlíky a lidi nejsou myši. appeared first on Pavla Temrová | Osobní realitní makléřka Praha.

S velice zajímavou analýzou přišla společnost KPMG, kterou si můžete stáhnout ZDE.

Dozvíte se z ní například, že k  31. květnu 2016 vlastnila Praha 35 000 městských bytů (přibližně 18 % původního fondu.) Praha sice nedisponuje takovým počtem obecních bytů na obyvatele jako například Brno, kde byla v minulých letech privatizace zastavena a znovu zahájena až v letošním roce privatizací 600 bytů. Na druhou stranu není nucena intenzivně řešit potřebu získání nových obecních bytů pro sociální účely jako Ústí nad Labem nebo Liberec.

Mezi městskými částmi, kde se dá očekávat významnější privatizace, jsou Praha 2, Praha 3 a Praha 9. Například Praha 3 v letošních létě deklarovala ponechání si do budoucna 1200 městských bytů, což znamená, že přistoupí k privatizaci přibližně 1300 bytů. Celou analýzu si můžete přečíst ZDE

The post Praha a jednotlivé městské části letos privatizují 2 400 bytů appeared first on Pavla Temrová | Osobní realitní makléřka Praha.