Byty nejsou rohlíky a lidi nejsou myši.

Investice do bytů je považována odborníky za jednu z nejbezpečnějších investic vůbec. Nemovitosti si svojí cenu dlouhodobě drží a jejich hodnota rok od roku roste. V Praze tomu bylo v uplynulých 2 letech dokonce o 10% za rok. ALE..

Byty se strkají do jednoho pytle, občas i lokality. Přitom bývá jen tenký led mezi kvalitní a nekvalitní investicí, která místo očekávaného výnosu zajistí do budoucna jen starosti. Vše začíná a končí lokalitou. Kvalitu nemovitosti určuje kvalita lokality nikoliv hezké zařizovací předměty. Kvalitu lokality zase určuje kvalita občanské vybavenosti, dopravní dostupnost, infrastruktura.

Výnos z pronájmu se odvíjí od poptávky po nájemním bydlení v daném místě, což v dnešní době (např. v Praze) znamená, že zatímco ceny nemovitostí poslední tři roky prudce rostly, nájmy si drží podobné hodnoty a spekulace na výnos z pronájmu je úsměvná. I dnes lze příjmem z pronájmu tzv. „pákovat“ hypotéku, nechat hypotéku platit nájemníka, který ho za 30 let splatí. Praha si v tomto případě stojí dost špatně, existuje mnoho jiných lokalit, kde lze splacení i v dnešní době dosáhnout jen za pár let nikoliv desetiletí.

Toto jako by některým lidem, kteří kupují za účelem investice (nikoliv k vlastnímu bydlení!) unikalo. Mnozí se vrhají do nákupu velmi drahých pražských bytů například v zastaralé panelové výstavbě s nedostatečnou infrastrukturou a absencí zeleně a služeb v jejich okolí, kde se každý večer odehrává boj o parkovací místa. Typickým příkladem jsou satelitní lokality na periferii velkých měst. Samostatnou kapitolou jsou rizika spojená s pronájmy včetně těch krátkodobých.

I krásný byt ve špatné lokalitě ve starém paneláku se automaticky stává „béčkovou“ nemovitostí a je jedno, že má luxusní interiér. A naopak i zanedbaná garsonka v docházkové vzdálenosti od Václaváku bude představovat pro svého majitele (za předpokladu, že bude koupě výhodná, dům bude průběžně rekonstruován a pod.) pravděpodobně zajímavou investici. Samozřejmě záleží na dalších faktorech, ale jedno je jisté, Lokalita, lokalita, lokalita!.

I „béčková“ nemovitost může budit zdání výhodné koupě a dá se pochopit v případě, že byl její nákup opravdu mimořádně výhodný a že ji výnos z pronájmu majiteli splatí, což se těžko podaří v Praze. V takovém případě je zcela zásadní zohlednit všechny další budoucí výdaje s ní spojené. (fond oprav, stav domu, údržba společných prostor, případně rekonstrukce a skladbu sousedů – bude s nimi domluva?)

V případě nákupu nemovitosti za účelem vlastního bydlení je to věc jiná a velmi subjektivní. Člověku může být v touze po vlastním bydlení největší hrozbou paradoxně opět jeho špatná volba. Nedočkavost, neznalost kupované nemovitosti či přecenění finančních možností se staly pro mnohé noční můrou. Stejně tak i davová psychóza. „Pepa už svůj byt má, já chci taky“, bez ohledu na to, kde a s jakým financováním a s jakou budoucí perspektivou.

Nákup nemovitosti je potřeba řešit vždy s chladnou hlavou, spočítat si veškeré výdaje s ní spojené i případné ztráty (např. výpadek pronájmu) a pod. A hlavně nenechat se nikým do ničeho tlačit nebo vmanipulovávat. Nesedat na lep „nemovitosti budou růst i nadále“, protože rostou od nepaměti!

Ceny bytů včera, dnes a zítra…

Tak jak byly ceny bytů dříve levnější, byly nižší i příjmy. Pokud bychom si porovnali tehdejší splátky k poměru příjmu, byli bychom na velmi podobné úrovni jako dnes. Jen peníze se dají půjčit levněji. Na začátku osmdesátých let se dal pořídit slušný rodinný dům za sto tisíc korun. Průměrný příjem byl kolem patnáctistovek. Před patnácti lety stál tentýž dům milion při příjmu deseti tisíc. Dnes se při ceně 2.4 mil a příjmu 25 tisíc za měsíc může zdát stejná koupě jako podstatně dražší, přestože na všechny z nich bylo zapotřebí osm ročních platů. Do hry vstupuje mnoho faktorů (inflace, změny dph, úrokové sazby, zájem zahraničních investorů atd.), které jsme dříve neznali, i tak je to podobné. Podíváme-li se na počet vkladových řízení na katastru nemovitostí v ČR, čísla byla v uplynulých deseti letech podobná, když se pohybovala kolem 650-700 tisíc vkladových řízení za rok. Bez ohledu na situaci na trhu (krize, hypoteční boom, změny v DPH atd.), byty se kupovaly, kupují a kupovat budou. Zdali výhodně nebo draze již bude záležet na realitní a finanční gramotnosti a trošce štěstí každého z nás.

 

26.2.2017
Autor článku: Pavla Temrová
Certifikovaná realitní makléřka