Družstevní byty – 8 častých dotazů při nákupu/prodeji

Družstevní byt nepředstavuje přímé vlastnictví ale členství v bytovém družstvu, s nímž je spojeno právo na pronájem daného bytu.

Právo k „vlastnictví“ družstevního bytu má člen družstva a toto právo je pevně spjato s podílem v daném družstvu.

1. Vztahuje se daň z nabytí na družstevní byty?

Ne. Daň z nabytí se vztahuje na prodej bytů v osobním vlastnictví. U družstevního bytu se nejedná o prodej bytu (vlastníkem je bytové družstvo) ale o prodej podílu v bytovém družstvu s právem užívání bytu. Lze říci, že koupí družstevního bytu kupující ušetří 4 %, která by v případě bytu v OV zaplatil státu na dani z nabytí.

2. Pokud si převedu byt z družstevního vlastnictví do osobního?

Za předpokladu, že je možný převod do vlastnictví, budete od daně z nabytí osvobozen, ale budete muset podat daňové přiznání finančnímu úřadu, kde se nemovitost nachází. Příslušný formulář najdete na webu finanční správy ZDE.

3. Je družstevní byt dobrá investice?

Záleží na konkrétním případu a na možnosti převodu do vlastnictví. Pokud budete chtít podnajímat družstevní byt (sám budete nájemník), budete potřebovat souhlas družstva, což může být někdy problém. Kromě samotného bytu bude záležet lokalitě a na míře poptávky po nájemním bydlení v ní.

4. Pokud budu chtít podnajímat svůj družstevní byt, je nutný souhlas družstva, i když má byt splacenou anuitu?

Ano, tyto skutečnosti spolu nesouvisí. Informaci o možnosti podnájmu najdete ve stanovách. Existují případy, kdy to družstvo výslovně zakazuje. Přestože družstvo podnájem umožňuje, není garantováno, že se situace do budoucna nezmění a družstvo podnájem jednou nezakáže. Pokud se chystáte pořídit si družstevní byt, který nelze převést do osobního vlastnictví a spoléháte na příjem z podnájmu kvůli splacení úvěru na jeho přízení, je to vždy riziko. Pokud družstvo podnájem povolí, bude za to chtít zaplatit desátky, které se mohou pohybovat od stokorun do tisíců.

5. Lze využít ke koupi družstevního bytu hypotéku?

Byty v družstevním vlastnictví jsou hůře financovatelné než byty v OV, i proto je jejich cena nižší. Pokud chcete financovat nákup družstevního bytu hypotékou, banka bude vyžadovat vklad svého zástavního práva, což u družstevních bytů není možné. Jedinou možností je bance nabídnout jinou zástavu v podobě jiné nemovitosti nebo garanci, že byt lze nejpozději do jednoho roku převést do OV. V takovém případě můžete využít tzv. předhypoteční úvěr, který se po převodu bytu do OV překlopí na normální hypotéku. Pokud byt převést nelze a vy nemůžete poskytnout bance jinou zástavu, možností je využít účelový úvěr bez zajištění (stavební spoření) – otázka na finančního poradce.

! Pokud chcete financovat hypotékou, chtějte písemné potvrzení družstva, že souhlasí s převodem a že na bytě není dluh.  

6. Na bytě není žádná anuita nebo již byla splacená, znamená to automaticky, že jej můžu převést do OV?

Záleží na konkrétních podmínkách družstva. Družstvo nemá povinnost souhlasit s převodem jednotek do vlastnictví, záleží, na čem se jeho členové dohodnou. Proces převodu je finančně náročný na přípravu, musí se zhotovit tzv. prohlášení vlastníka, který provází nový geometrický plán, aby se mohl celý objekt rozdělit na jednotky a ty následně vložit do katastru. Dům s byty v družstevním vlastnictví lze chápat jako jednu nemovitost, která má jednoho vlastníka a tím je družstvo. Pokud družstvo souhlasí s převodem do vlastnictví, bude muset celý dům „rozkouskovat“ na jednotky a ty individuálně zaevidovat na katastru, což je otázka několika měsíců práce a výdajů ve výši desítek až stovek tisíc korun.

7. Družstvo souhlasí s převodem do OV, budu něco platit?

Převod bývá obvykle bezúplatný, ale není to pravidlo. Zeptejte se na družstvu nebo nahlédněte do stanov.
Družstevní vlastnictví může přinášet i řadu výhod, např. příjem z pronájmu majetku družstva, nižší ceny dodavatelů a obvykle velmi dobrou péči o jednotky ze strany družstva. Bytové družstvo má za úkol se starat o majetek svých členů a dělat vše proto, aby jeho hodnota zůstala zachována. Vyžádejte si od družstva účetní závěrku, která vypovídá o jeho hospodaření. Zjistíte z ní, kolik investovalo do oprav domu, jaký má majetek a také případně kolik a za co dluží.

8. Je nákup bytu v DV rizikový?

Pomineme-li špatný výběr bytu jako takového (problémový dům, špatná lokalita), největším rizikem je špatné hospodaření družstva. Pokud by vedení družstva špatně hospodařilo, v extrémním případě může dojít k bankrotu družstva, který může skončit nuceným prodejem bytů ve dražbě. Naštěstí jsou tyto případy velmi výjimečné, osobně jsem se s tím nesetkala.

Vyžádejte si od prodávajícího potvrzení o bezdlužnosti. Pokud by současný nájemce nesplatil družstvu všechny své dluhy, přešly by na vás.

 

12.12.2017, Pavla Temrová
Certifikovaná realitní makléřka, reference klientů

Řešíte prodej /nákup nemovitosti v Praze?
Zavolejte mi. Tel 602 306 045 pavla@temrova.cz

realitní makléřka pro prahu a okolí