V praxi se ukazuje, že při prodeji nemovitosti nerozhodují nástroje, ale správná spolupráce s realitním makléřem. V téhle epizodě podcastu vysvětluji, proč je konkrétní makléř důležitější než systém nebo značka - a jaký vliv to má na výsledek vašeho prodeje.  

🎧 Zvažujete prodej bytu a koupi jiného? Poslechněte si podcast Kulový blesk v praxi – Jak prodat byt a hned koupit jiný

🎧 Poslechněte si podcast: Jak z prodeje vytěžit maximum a předejít zbytečným ztrátám

🎧 Zvažujete prodej bytu a koupi jiného? Poslechněte si podcast Kulový blesk v praxi – Jak prodat byt a hned koupit jiný

🎧 Poslechněte si podcast: Jak z prodeje vytěžit maximum a předejít zbytečným ztrátám

Zvažujete prodej bytu a koupi jiného? Přečtěte si článek "Jak prodat byt a koupit jiný – krok za krokem".

🎧 Poslechněte si podcast: Jak z prodeje vytěžit maximum a předejít zbytečným ztrátám? 

Reference pokračování

Spořicí účty dnes nesou 2,5-3,5 procent ročně. Inflace je na podobné hodnotě. To znamená, že ať už odkládáte sebevíc, vaše peníze se v reálu sice mohou drobně zhodnocovat, ale to nestačí.

Dejme si konkrétní příklad. Pokud si budete poctivě odkládat deset tisíc měsíčně, máte za deset let 1,2 milionu korun plus nějaké úroky. Jenže byt, na který si šetříte, mezitím zdraží o dva, tři, možná čtyři miliony. A to jste pořád pozadu. Je to jako šlapat na místě, zatímco realitní trh kolem vás uhání po dálnici rychlostí 130 kilometrů v hodině.

Další věc, která mnohé brzdí, je zakořeněné přesvědčení, že slušný člověk nemá dluhy. Je to paradigma, které se traduje z generace na generaci. A výsledkem je, že spousta „slušných lidí“ dnes paradoxně končí s holým zadkem – protože celý život poctivě šetřili a odmítali půjčky, zatímco ceny nemovitostí jim utekly.

Realita dnešní doby je jiná: hypotéka není špatný dluh, je to finanční nástroj. Je rozdíl mezi půjčkou na dovolenou nebo televizi – a půjčkou, která vám vytvoří aktivum s trvalou hodnotou.

Stejně nebezpečné je spoléhat na to, že jednou něco zdědím. Je to obrovská nejistota. Nikdo z nás neví, co bude, a navíc – upřímně – spekulovat na smrt svých blízkých je proti dobrým mravům. Nejen, že to je neetické, ale hlavně to není strategie, na kterou by se dalo postavit vlastní životní zajištění. A také jakési uvědomění toho, že jsme režisérem svého života a ne v roli pasivního herce.

Spořicí účty dnes nesou 2,5-3,5 procent ročně. Inflace je na podobné hodnotě. To znamená, že ať už odkládáte sebevíc, vaše peníze se v reálu sice mohou drobně zhodnocovat, ale to nestačí.

Dejme si konkrétní příklad. Pokud si budete poctivě odkládat deset tisíc měsíčně, máte za deset let 1,2 milionu korun plus nějaké úroky. Jenže byt, na který si šetříte, mezitím zdraží o dva, tři, možná čtyři miliony. A to jste pořád pozadu. Je to jako šlapat na místě, zatímco realitní trh kolem vás uhání po dálnici rychlostí 130 kilometrů v hodině.

Další věc, která mnohé brzdí, je zakořeněné přesvědčení, že slušný člověk nemá dluhy. Je to paradigma, které se traduje z generace na generaci. A výsledkem je, že spousta „slušných lidí“ dnes paradoxně končí s holým zadkem – protože celý život poctivě šetřili a odmítali půjčky, zatímco ceny nemovitostí jim utekly.

Realita dnešní doby je jiná: hypotéka není špatný dluh, je to finanční nástroj. Je rozdíl mezi půjčkou na dovolenou nebo televizi – a půjčkou, která vám vytvoří aktivum s trvalou hodnotou.

Stejně nebezpečné je spoléhat na to, že jednou něco zdědím. Je to obrovská nejistota. Nikdo z nás neví, co bude, a navíc – upřímně – spekulovat na smrt svých blízkých je proti dobrým mravům. Nejen, že to je neetické, ale hlavně to není strategie, na kterou by se dalo postavit vlastní životní zajištění. A také jakési uvědomění toho, že jsme režisérem svého života a ne v roli pasivního herce.

Zvažujete prodej bytu a koupi jiného? Přečtěte si článek "Jak prodat byt a koupit jiný – krok za krokem".

🎧 Poslechněte si podcast: Jak z prodeje vytěžit maximum a předejít zbytečným ztrátám? 

Reference pokračování

Zvažujete prodej bytu a koupi jiného? Přečtěte si článek "Jak prodat byt a koupit jiný – krok za krokem".

🎧 Poslechněte si podcast: Jak z prodeje vytěžit maximum a předejít zbytečným ztrátám? 

Reference pokračování

🎧 Poslechněte si podcast: Jak prodat byt v Praze výhodně a bez chyb? Strategie, která vám může vydělat statisíce.

.
V této podcastové epizodě shrnu, kdy má podle mě smysl byt prodat, a kdy se naopak vyplatí si byt nechat, třeba jako dlouhodobou investici. A přidám i pár čísel a konkrétních situací z praxe.

Zvažte prodej, pokud:

• Plánujete koupi větší nemovitosti v Praze – rozdíl v cenách mezi menšími a většími byty se v absolutních částkách zvětšuje. V takový moment je dobré využít kapitálový zisk a přeskupit majetek co nejdříve, jelikož ceny bytů v Praze budou nejspíše i nadále růst. 
• Potřebujete hotovost – například kvůli jiné investici, podnikání, nebo splacení úvěrů.
• Byt přestal dávat ekonomický smysl – nízký nájem, vyšší provozní náklady nebo méně atraktivní lokalita se špatnou dopravní infrastrukturou.
• Už ho nechcete řešit – nájemníci, opravy, ztráta času… a máte chuť zjednodušit si život,
• Máte byt v lokalitě, která čelí odlivu obyvatelstva, pronájem bytu je stále obtížnější.

• Pokud výhledově plánujete koupi většího bytu v Praze, může být „menší zlo“ hypotéku dočasně dotovat – protože nemovitost mezitím udrží (v Praze navýší) svůj kapitálový potenciál a poslouží jako silnější vlastní zdroj při koupi nového bydlení.
• Lokalita má potenciál, například zde bude metro a lze tak očekávat další růst ceny.
• I při záporném cashflow vám to ekonomicky vychází – protože kapitálový výnos kompenzuje měsíční dotaci hypotéky (např. dotujete 3 000 Kč/měsíčně, ale hodnota bytu roste 300 000 Kč ročně).
• Byt je sice zatížen hypotékou, ale nájem ji částečně pokrývá – takže za vás nájemník každý měsíc splácí část dluhu a vy tím budujete svůj vlastní majetek.
• Nemovitost pro vás není jen majetek, ale i pojistka do budoucna – ochrana před inflací i zajištění na stáří.
• Máte děti a můžete si byt zatím nechat. V budoucnu vám za to pravděpodobně poděkují.

Když nemusíte prodávat, neprodávejte. Ceny mají ještě kam růst.

Doporučuji zohlednit nejen měsíční cashflow, ale i vývoj hodnoty nemovitosti v čase:

Konkrétní vzoreček pro výpočet: 

Roční kapitálové zhodnocení bytu (v Praze bylo za rok 2024 více než 10%! )PLUS čistý roční výnos z nájmu MÍNUS případná dotace hypotéky MÍNUS další náklady, které nelze účtovat nájemci (správní poplatky, fond oprav).

• Např. pokud z pronájmu vyděláte čistých 2,5 % ročně a vidíte příležitost, kde můžete získat 6–8 %, možná je čas prodat. Pokud ale máte stabilních 4–5 % ročně bez práce, může být rozumnější si byt ponechat.

Záleží na vašich cílech. Rozhodnutí není jen o číslech – je i o tom, co vám dává vnitřní klid. Pro někoho je to pasivní příjem a stabilita, pro jiného chuť využít tržní vrchol. Nebo zajištění na stáří. Záleží na věku, plánech do budoucna i ochotě se "o to" starat.  Pokud si nejste jistí, ráda vám s rozhodováním pomohu individuálně.

Zvažujete prodej bytu a koupi jiného? Přečtěte si článek "Jak prodat byt a koupit jiný – krok za krokem".

🎧 Poslechněte si podcast: Jak z prodeje vytěžit maximum a předejít zbytečným ztrátám? 

„Za svůj život jsem prodával či kupoval více nemovitostí. Několikrát jsem využil služeb realitního makléře. Před prodejem našeho chuchelského domu jsme řešili, jaký přístup zvolit a s kým spolupracovat. Rozhodnutí, využít služeb realitky a spolupracovat s makléřkou, která svůj business vystavěla sama, díky své chytrosti a pracovitosti a její úspěch spočívá na ní a několika málo spolupracovnících, byl správný. Pavla nám poskytla komplexní servis. Od realistického pohledu na hodnotu nemovitosti, přes najití reálného kupce, po zajištění všech právních a souvisejících činností. Samozřejmostí je i průběžné informování a ochota poskytnout servis v oblastech, které u makléře pracujícího pro velkou realitku opravdu nedostanete. Pavlu vřele doporučuji."

Ing. Kamil Souček

Reference pokračování

PENB (průkaz energetické náročnosti budovy) je podle § 7 zákona č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií povinný při prodeji nebo pronájmu každé budovy nebo její ucelené části, například bytu nebo domu. Nebo při významné změně dokončené stavby, když se jedná o změnu plochy obálky budovy ovlivňující energetickou náročnost (zateplení, výměna oken apod.) u více než 25 % plochy. Významné změny určuje zákon   č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií – § 2 odst. 1 písm. p).

Povinnost zajistit PENB má prodávající nebo pronajímatel. Jeho účelem je informovat kupujícího o náročnosti provozu budovy, zejména z hlediska spotřeby energií. 

Představte si typickou situaci: vlastníte chalupu s pecí a stoletou střechou a chystáte se ji prodat. Dům byl postaven dávno před rokem 1947 a od té doby se na něm neprováděly žádné větší úpravy. Má vůbec smysl platit tisíce korun za energetický štítek, když je jasné, že získá nejhorší možnou třídu G? V některých případech skutečně energetický průkaz potřebovat nebudete – záleží ale na konkrétní situaci. Pojďme si to rozebrat.

Pokud na nemovitosti neproběhla žádná větší změna dokončené stavby (např. zateplení, výměna oken, rekonstrukce), průkaz se nemusí zpracovávat. Ale pozor: kupující musí být o této skutečnosti informován a obě strany se na tom musí výslovně dohodnout – ideálně písemně ve smlouvě. Tato výjimka platí pro celé budovy, ne pro jednotlivé byty v těchto domech (to je častý omyl!)

Přečtěte si článek: Jak probíhá prodej nemovitosti krok za krokem?

Např. chaty a chalupy, pokud:

• jsou užívány pouze příležitostně (orientačně do cca 4 měsíců v roce),
• mají nízkou spotřebu energie pod 25 % běžné celoroční potřeby energie na vytápění,
• a v katastru nemovitostí jsou evidovány jako rekreační objekt, nikoli „rodinný dům“.

Typicky např. malé zahradní domky, garáže nebo sklípky.

Například stáje, sklady, seníky či zemědělské haly – pokud neslouží k trvalému pobytu osob a jejich roční spotřeba energie nepřesahuje 700 GJ. Jde o potřebu energie na vytápění (ne celkovou spotřebu na všechny energie).

Mezi výjimkami ještě v zákoně zůstávají památkově chráněné budovy, kde by splnění požadavků PENB bylo v rozporu s ochranou památkové hodnoty.

U bytových jednotek se průkaz nezpracovává samostatně – používá se PENB celé budovy, který má obvykle k dispozici SVJ nebo vlastník domu.

Pokud však není průkaz dostupný, je nutné uvádět v inzerci automaticky nejhorší třídu – G.

Cena se liší podle velikosti a typu objektu i podle lokality. Například u rodinného domu do 100 m² se cena za zhotovení průkazu pohybuje zhruba mezi 5 000 až 8 000 Kč. 

Průkaz je platný 10 let od data zpracování. V případě významné úpravy budovy, která může ovlivnit její energetickou náročnost (například zateplení, výměna oken, změna vytápění), je nutné zpracovat nový PENB.

Ceny jsou vysoko a kupujících je dost. Ale pozor – právě v takové situaci se často dělají chyby, které mohou prodávající stát statisíce, čas i spoustu nervů.

Poslechněte si 35. epizodu podcastu Realitní kuchařka 

•  Jaké chyby dělají prodávající nejčastěji – a proč je někdy dělají i zkušení lidé 
•   Proč jen „dát to na Bezrealitky“ obvykle nestačí 
•   Jak si cenou můžete uškodit – nebo naopak podhodnotit vlastní byt
•  Jak rozeznat reálnou tržní cenu od té, co visí v inzerátu 
•   A taky proč vám spolupráce s dobrým makléřem může vydělat statisíce navíc a ušetřit spoustu stresu

Lidé, kteří prodávají byt jednou za život, často netuší, co všechno může konečnou cenu ovlivnit. 

Mnozí si myslí, že stačí „hodit to na Sreality nebo Bezrealitky a ono se to prodá“. Jenže mezi představou a realitou bývá propastný rozdíl. A výsledek? Byt se buď prodá příliš levně – nebo vůbec.

Zbytečně nízká cena, právní rizika, inzerát bez odezvy, nebo spolupráce s nezkušeným makléřem, jehož jediným cílem je „nabrat“ byt do nabídky – bez ohledu na výsledek. A to má k úspěšnému prodeji opravdu daleko.

KLíčové je dobře nastavit strategii, profesionálně byt připravit a mít po boku někoho, kdo ví, co dělá a má zkušenosti. Někdy i drobnosti rozhodnou o tom, jestli prodáte za běžnou cenu – nebo o půl milionu výhodněji. Nebo jej vůbec neprodáte.

Byt se dnes většinou prodá – otázkou je za kolik a kdy.  Když ale visí inzerát týdny bez odezvy, začne působit nedůvěryhodně. A tehdy už nejde jen o peníze, ale i o celkový dojem z nabídky.

Majitel si často řekne: „Je poptávka, dám to na Sreality.“ A co konkrétně se stane?

Zavolají mu desítky makléřů. Někteří tlačí na okamžité uzavření spolupráce, jiní tvrdí, že už mají kupce – což je bohužel častý trik. Já tento přístup nepoužívám. Nespoléhám se na nátlak ani na plané sliby. Většina mých klientů mě oslovuje na doporučení – poté, co si prošli pokusem prodat byt sami a narazili na úskalí, která nečekali.

Od rizika skrytých vad, stavebně-technický stav bytu i domu, přes průběh financování, rezervační smlouvu, až po závazky vůči SVJ – a také závazky SVJ vůči vlastníkům. Často chybí platné revize, technická dokumentace nebo průkaz energetické náročnosti. A když není jasně nastavená komunikace se zájemci, může se celý proces rychle rozpadnout.

 Důvěra je přitom křehká věc. Stačí jeden špatný krok nebo nejasnost – a zájemce, který byl připraven koupit, náhle zmizí. A spolu s ním i příležitost prodat dobře.

Někteří majitelé se bojí, že když neprodají hned, je něco špatně. Jiní nasadí cenu podle podobného inzerátu – který ale nikdo nekoupil.

Zejména na začátku, když majitel rozjede inzerci, snadno může získat pocit, že sedí na pokladu – a cenu ještě zvedne. Ale po pár dnech zájem opadne.

Zbydou jen neslané-nemastné nabídky. A pokud se byt prodá, často je to buď zbytečně levně, nebo s právními riziky.  Rozdíl mezi cenou v inzerci a cenou skutečně zaplacenou v katastru může být v Praze i v řádu milionů.

Jako makléřka pracuji s placenými databázemi, díky kterým vím, za kolik se skutečně prodávají konkrétní byty v konkrétních domech. Neodhaduji – pracuji s daty. 

Jak poznat reálnou tržní cenu (a ne jen tu z inzerátů)? – poslechněte si epizodu, ve které se touto problematikou zabývám do většího detailu. 

Někteří lidé šetří na nesprávném místě – a prodělek na sebe pak nenechá dlouho čekat:

• Nechají byt nafotit mobilem, vynechají homestaging i pořádný úklid
• Neinvestují do kvalitního popisu, přehledného půdorysu ani aktuálních revizí
• Nepřipraví informace, které zajímají každého kupujícího – fond oprav, stav SVJ, závazky
• Neověří právní stav bytu a spoléhají na to, že „to přece nějak dopadne“
• Chybí jim obchodní zkušenosti a jistota při vyjednávání
• Nevědí, jak správně komunikovat, reagovat na námitky a udržet zájem vážných kupujících

Dobrá práce makléře by si na sebe měla nejen vydělat – ale ve většině případů vám pomůže získat víc, než kdybyste prodávali sami.

Za moje služby nic neplatíte předem. Odměna se hradí až z kupní ceny a pouze při úspěšném prodeji. Když je nastavená správná strategie, může se vám taková spolupráce opravdu vyplatit – nejen finančně, ale i časově a klidovým průběhem.

Kolik stojí provize při spolupráci se mnou? - více se dozvíte tady

„Pavlu Temrovou jsem oslovila na doporučení kamaráda – a bylo to jedno z nejlepších rozhodnutí, jaké jsem mohla udělat. Přístup Pavly je nejen naprosto profesionální, ale i velmi lidský. Pomohla mi zorientovat se ve složité situaci s několika hypotékami, zajistila perfektní prezentaci i výběr kupců a díky ní jsem ušetřila nemalé peníze na poplatcích. Dnes už vím, že bych to sama nezvládla – a s klidným svědomím ji doporučím každému, kdo chce byt opravdu dobře prodat.“

Ing. Dana Dobiášová

Reference pokračování

Byt zarezervovaný neznamená byt prodaný. Pokud neprověříte kupce, může se snadno stát, že:

 
• Nedostanou hypotéku
• Vytáhnou slevu na poslední chvíli
• Nebo to prostě zabalí

Makléř šetří prodávajícím čas, energii i nervy tím, že zájemce předem prověří – a jedná jen s těmi, kteří to opravdu myslí vážně.
Při své práci si vždy ověřuji, jestli je pro kupujícího vůbec reálné získat hypotéku. Spousta lidí totiž chodí na prohlídky jen „na zkoušku“ – bez ověřené bonity, často s neaktuálním prescoringem v bance. Výsledek? Majitel má radost, že má zájemce, ale po týdnech domluv a nadějí zjistí, že z prodeje nebude nic.
A to je zbytečné.

Spolupracuji s ověřenými hypotečními specialisty, díky kterým si zájemci mohou rychle zjistit své reálné možnosti – a vy předejdete zklamání i zbytečnému protahování prodeje.

 Velkou výhodu mají ti, kteří mají předschválenou hypotéku. Ani to ale nemusí stačit – banka si totiž vždy dělá vlastní odhad nemovitosti, což zabere čas a může ovlivnit výslednou cenu. A právě tady přichází ke slovu zkušený makléř, který dokáže nemovitost posoudit i pohledem bankovního odhadce – ti totiž nevycházejí z inzerátů, ale z reálně uzavřených kupních cen v katastru.

Díky této strategii mohu lépe pracovat s informacemi, předvídat komplikace, jednat efektivněji s kupujícími – a pro vás vyjednat nejen lepší cenu, ale i bezpečnější podmínky prodeje.

Webové kalkulačky nedokážou zohlednit skutečné faktory, které ovlivňují hodnotu vaší nemovitosti – například stav domu, výhled, sousedské vztahy, kvalitu vybavení, hluk z ulice nebo provozní náklady. 

V podcastu vysvětluji, proč jsou zrychlené odhady zavádějící a jak tržní cenu určují profesionální makléři – podle reálných prodejních dat a zkušeností z praxe.

Jak skutečně zjišťuji reálnou tržní cenu nemovitosti – a proč k tomu nestačí minutový formulář, který na vás vyskočí téměř na každém rohu internetu? poslechněte si epizodu.

Někteří makléři slibují, že cenu zjistí během chvíle. Ale pravda je taková, že dnes nikdo nedokáže s jistotou říct, za kolik se nemovitost opravdu prodá. Odhad je jen odhad – a ten se může od skutečné ceny zásadně lišit. Dokonce i v rámci jednoho bytového domu mohou být rozdíly více než 20 tisíc za m2.

Jenom tak má prodávající jistotu, že neprodá příliš levně – nebo že se z jeho nemovitosti nestane neprodejný ležák.

Dříve jsme dokázali určit cenu bytu v Praze s odchylkou v řádu několika desítek až stovek tisíc. Dnes? Klidně o milion vedle. A právě proto je důležitá profesionální příprava, správná strategie a práce někoho, kdo se v trhu skutečně orientuje a má za sebou velký počet obchodů.

Díky pečlivému testování tržní ceny před samotným prodejem zajistím, že vaše nemovitost bude prodána za maximální možnou cenu. Tento přístup minimalizuje riziko podhodnocení a zároveň zvyšuje šanci na rychlý a úspěšný prodej. Prohlídky a inzerce jsou jen špička ledovce, 90 % práce není vidět.

Všechny díly realitního podcastu najdete ZDE

📞  +420 602 306 045
📧  pavla@pavlatemrova.cz
🌐  www.pavlatemrova.cz