Jak prodat byt v Praze výhodně a bez chyb? Strategie, která vám může vydělat statisíce (audio: 12 min.)

Ceny jsou vysoko a kupujících je dost. Ale pozor – právě v takové situaci se často dělají chyby, které mohou prodávající stát statisíce, čas i spoustu nervů.

Poslechněte si 35. epizodu podcastu Realitní kuchařka 

•  Jaké chyby dělají prodávající nejčastěji – a proč je někdy dělají i zkušení lidé 
•   Proč jen „dát to na Bezrealitky“ obvykle nestačí 
•   Jak si cenou můžete uškodit – nebo naopak podhodnotit vlastní byt
•  Jak rozeznat reálnou tržní cenu od té, co visí v inzerátu 
•   A taky proč vám spolupráce s dobrým makléřem může vydělat statisíce navíc a ušetřit spoustu stresu

Lidé, kteří prodávají byt jednou za život, často netuší, co všechno může konečnou cenu ovlivnit. 

Mnozí si myslí, že stačí „hodit to na Sreality nebo Bezrealitky a ono se to prodá“. Jenže mezi představou a realitou bývá propastný rozdíl. A výsledek? Byt se buď prodá příliš levně – nebo vůbec.

Zbytečně nízká cena, právní rizika, inzerát bez odezvy, nebo spolupráce s nezkušeným makléřem, jehož jediným cílem je „nabrat“ byt do nabídky – bez ohledu na výsledek. A to má k úspěšnému prodeji opravdu daleko.

KLíčové je dobře nastavit strategii, profesionálně byt připravit a mít po boku někoho, kdo ví, co dělá a má zkušenosti. Někdy i drobnosti rozhodnou o tom, jestli prodáte za běžnou cenu – nebo o půl milionu výhodněji. Nebo jej vůbec neprodáte.

Byt se dnes většinou prodá – otázkou je za kolik a kdy.  Když ale visí inzerát týdny bez odezvy, začne působit nedůvěryhodně. A tehdy už nejde jen o peníze, ale i o celkový dojem z nabídky.

Majitel si často řekne: „Je poptávka, dám to na Sreality.“ A co konkrétně se stane?

Zavolají mu desítky makléřů. Někteří tlačí na okamžité uzavření spolupráce, jiní tvrdí, že už mají kupce – což je bohužel častý trik. Já tento přístup nepoužívám. Nespoléhám se na nátlak ani na plané sliby. Většina mých klientů mě oslovuje na doporučení – poté, co si prošli pokusem prodat byt sami a narazili na úskalí, která nečekali.

Od rizika skrytých vad, stavebně-technický stav bytu i domu, přes průběh financování, rezervační smlouvu, až po závazky vůči SVJ – a také závazky SVJ vůči vlastníkům. Často chybí platné revize, technická dokumentace nebo průkaz energetické náročnosti. A když není jasně nastavená komunikace se zájemci, může se celý proces rychle rozpadnout.

 Důvěra je přitom křehká věc. Stačí jeden špatný krok nebo nejasnost – a zájemce, který byl připraven koupit, náhle zmizí. A spolu s ním i příležitost prodat dobře.

Někteří majitelé se bojí, že když neprodají hned, je něco špatně. Jiní nasadí cenu podle podobného inzerátu – který ale nikdo nekoupil.

Zejména na začátku, když majitel rozjede inzerci, snadno může získat pocit, že sedí na pokladu – a cenu ještě zvedne. Ale po pár dnech zájem opadne.

Zbydou jen neslané-nemastné nabídky. A pokud se byt prodá, často je to buď zbytečně levně, nebo s právními riziky.  Rozdíl mezi cenou v inzerci a cenou skutečně zaplacenou v katastru může být v Praze i v řádu milionů.

Jako makléřka pracuji s placenými databázemi, díky kterým vím, za kolik se skutečně prodávají konkrétní byty v konkrétních domech. Neodhaduji – pracuji s daty. 

Jak poznat reálnou tržní cenu (a ne jen tu z inzerátů)? – poslechněte si epizodu, ve které se touto problematikou zabývám do většího detailu. 

Někteří lidé šetří na nesprávném místě – a prodělek na sebe pak nenechá dlouho čekat:

• Nechají byt nafotit mobilem, vynechají homestaging i pořádný úklid
• Neinvestují do kvalitního popisu, přehledného půdorysu ani aktuálních revizí
• Nepřipraví informace, které zajímají každého kupujícího – fond oprav, stav SVJ, závazky
• Neověří právní stav bytu a spoléhají na to, že „to přece nějak dopadne“
• Chybí jim obchodní zkušenosti a jistota při vyjednávání
• Nevědí, jak správně komunikovat, reagovat na námitky a udržet zájem vážných kupujících

Dobrá práce makléře by si na sebe měla nejen vydělat – ale ve většině případů vám pomůže získat víc, než kdybyste prodávali sami.

Za moje služby nic neplatíte předem. Odměna se hradí až z kupní ceny a pouze při úspěšném prodeji. Když je nastavená správná strategie, může se vám taková spolupráce opravdu vyplatit – nejen finančně, ale i časově a klidovým průběhem.

Kolik stojí provize při spolupráci se mnou? - více se dozvíte tady

„Pavlu Temrovou jsem oslovila na doporučení kamaráda – a bylo to jedno z nejlepších rozhodnutí, jaké jsem mohla udělat. Přístup Pavly je nejen naprosto profesionální, ale i velmi lidský. Pomohla mi zorientovat se ve složité situaci s několika hypotékami, zajistila perfektní prezentaci i výběr kupců a díky ní jsem ušetřila nemalé peníze na poplatcích. Dnes už vím, že bych to sama nezvládla – a s klidným svědomím ji doporučím každému, kdo chce byt opravdu dobře prodat.“

Ing. Dana Dobiášová

Reference pokračování

Byt zarezervovaný neznamená byt prodaný. Pokud neprověříte kupce, může se snadno stát, že:

 
• Nedostanou hypotéku
• Vytáhnou slevu na poslední chvíli
• Nebo to prostě zabalí

Makléř šetří prodávajícím čas, energii i nervy tím, že zájemce předem prověří – a jedná jen s těmi, kteří to opravdu myslí vážně.
Při své práci si vždy ověřuji, jestli je pro kupujícího vůbec reálné získat hypotéku. Spousta lidí totiž chodí na prohlídky jen „na zkoušku“ – bez ověřené bonity, často s neaktuálním prescoringem v bance. Výsledek? Majitel má radost, že má zájemce, ale po týdnech domluv a nadějí zjistí, že z prodeje nebude nic.
A to je zbytečné.

Spolupracuji s ověřenými hypotečními specialisty, díky kterým si zájemci mohou rychle zjistit své reálné možnosti – a vy předejdete zklamání i zbytečnému protahování prodeje.

 Velkou výhodu mají ti, kteří mají předschválenou hypotéku. Ani to ale nemusí stačit – banka si totiž vždy dělá vlastní odhad nemovitosti, což zabere čas a může ovlivnit výslednou cenu. A právě tady přichází ke slovu zkušený makléř, který dokáže nemovitost posoudit i pohledem bankovního odhadce – ti totiž nevycházejí z inzerátů, ale z reálně uzavřených kupních cen v katastru.

Díky této strategii mohu lépe pracovat s informacemi, předvídat komplikace, jednat efektivněji s kupujícími – a pro vás vyjednat nejen lepší cenu, ale i bezpečnější podmínky prodeje.