Prodat byt v Praze

Služby při prodeji nemovitosti - jak probíhá spolupráce se mnou

Prodej nemovitosti může být rychlý ale i časově náročný proces, který pokaždé vyžaduje poměrně složité právní operace a dobrý tah na branku. Vysvětlím vám průběh prodeje a co nás, v případě společné spolupráce, čeká.

Nejdříve nahlédnu pod pokličku celkové situace, ve které se nacházíte. Kdo jste, co potřebujete řešit, do kdy chcete (nebo musíte) prodat váš byt či dům. Jak na nemovitost nahlíží trh a jakou vy sami máte představu o její ceně.

Skoro vždy objevím nová fakta, která mají vliv na cenu a celkový průběh prodeje a vaši bezpečnost, a proto nic nesmíme uspěchat. Je několik věcí, které s prodejem souvisí a které často nejsou na první pohled vidět.

Objektivně posoudím vaši nemovitost. Prověřím její právní stav a zajistím aktuální list vlastnictví z katastru, abych zjistila, zda není zatížena nějakým omezením - tzv. "právní vadou". Pokud máte na nemovitosti například hypotéku nebo předkupní právo, existuje několik postupů, jak uvedenou situaci řešit a jak vše správně načasovat. Vše vám vysvětlím a doporučím vhodný postup.

Pro úspěšný a bezpečný prodej (= bez hrozby budoucích sankcí nejen ze strany úřadů) je zapotřebí zajistit několik smluvních dokumentů a vyřídit řadu úředních listin. Prodávající, kupující i realitní makléři mají povinnosti, o kterých někdy ani neví nebo je berou na lehkou váhu. Více najdete v článku na blogu: Makléř je jako právník, stavař, obchodník, psycholog, specialista na marketing a finance v jednom.

To nejlepší pro vaší nemovitost - profesionální prezentace, fotky, videoprohlídky, homestaging, přelet dronem a jiné

Fotky v dnešní době k prodeji nestačí. Celková realizace vyžaduje znalost trhu, marketingové a obchodní dovednosti. Nemovitost je důležité na prodej správně připravit!

S pomocí profesionálního fotografa a kameramana se postaráme o to, aby Váš byt, dům nebo komerční prostor získal špičkovou prezentaci a zanechal v zájemcích silnou stopu.

Smyslem přípravy není tajit negativa ale vyzdvihnout pozitiva a odhalit skrytý potenciál. V rámci přípravy na prodej se řeší také prodejní dokumentace, průkaz energetické náročnosti a další náležitosti. Pokud některé z nich nebudete mít, pomohu vám je zajistit.

Zajistím odborný odhad tržní ceny a doporučím vhodný postup prodeje

Zdarma pro vás zpracuji odhad reálné tržní ceny. Řídím se aktuální situací na trhu, stavem konkurenčních nabídek a uskutečněnými prodeji, které jsou evidovány na katastru nemovitostí. Pracuji s reálnými daty nikoliv jen s nabídkovými cenami, které jsou často zavádějící.

Profesionální propagace a realitní marketing k vašim službám

Mezi prodejní nástroje, se kterými pracuji, patří tištěná média ve vybraných lokalitách a tradiční realitní servery (sreality, reality.idnes.cz, reality.cz a další). Dále je to vlastní blog, obsahový marketing, PR a cílené kampaně na sociálních sítích. Projektové stránky konkrétních nemovitostí a jejich následná podpora na sociálních sítích. Inzeruji na seznamu a google, ale spíše než PPC tvořím obsahový marketing, který je časově stálejší. Aktivně pracuji se sociálními sítěmi (FB, Youtube) s celkovým počtem 8141 sledujících (3 FB) a Youtube (* květen 2019). Samostatnou část tvoří poptávková databáze Realitní kuchařky s cca 20 tisíci zájemci o koupi nemovitosti.

Profesionálně vedené prohlídky se zájemci 

Bohužel ne každý zájemce o prohlídku ji chce koupit nebo je schopen ji financovat. Díky profesním zkušenostem a komunikaci se zájemci dokáži rozlišit skutečné zájemce od těch fiktivních, mezi nimiž se mohou skrývat dokonce i zloději. Výběr solidního kupujícího může předcházet prověření zájemců v registrech dlužníků. Je běžné, že z několika desítek zájemců může nemovitost ve finále financovat jen několik z nich. Jak mezi nimi rozlišit, komu dát přednost a jak to všechno načasovat, není vůbec snadné.

Jak prodat byt nebo jinou nemovitost se skvělým výsledkem

Správně zvolená forma prezentace zaujme bonitní zájemce, kteří jsou ochotni zaplatit nejvyšší cenu. V době internetové hrají důležitou roli nová média a online marketing. Velmi důležitý je kvalitní právní servis provázející celý proces prodeje až do úspěšného převodu na nového majitele.

Prodat byt za maximum, rychle a bezpečně

Ať prodáváte byt, dům, obchod nebo třeba chalupu u lesa, postarám se o to.

S prodejem a realitním marketingem mám profesní i osobní zkušenosti. V posledních patnácti letech jsem připravila stovky prodejních textů pro majitele i velké developery. Ráda pomůžu i vám. Nabízím špičkový servis za vlídnou cenu, pracuji exkluzivně. Profesionální realitní makléři pracují exkluzivně, což znamená, že v danou chvíli jimi nabízenou nemovitost nenabízí nikdo jiný. Jedině tak mohou dosáhnout maximálního prodejního výsledku, mít věci plně pod kontrolou a zájemcům o nákup garantovat seriózní obchod.

Nemovitosti, které jsou nabízeny více subjekty přímo motivují ke slevě - "Když to koupím přes vás, kolik mi zlevníte?" a realitka, jelikož není nijak motivována bojovat, zlevní, přestože by šlo prodat za víc. To je škoda, na které tratí nejvíc majitel!

Bezpečná finanční úschova

Nemovitost přechází na nového majitele až při zápisu jeho nového vlastnického práva do katastru nemovitostí. Ovšem kupující nebude chtít k platbě přistoupit, dokud nebude mít svoji nemovitost jistou. Vy byste zase riskovali, kdybyste souhlasili s převodem, než budete mít jisté své peníze. Na první pohled začarovaný kruh, ale ne tak docela. Řešením je peněžní úschova, která dá oběma stranám (kupujícímu i prodávajícímu) jistotu, že o své peníze/svůj majetek nepřijdou. Vše zařídím, advokátní úschova je v ceně realitní provize.

Příprava smluv a právní služby

Všechny smluvní dokumenty jsou šity klientovi na míru specializovaným právníkem. Peníze klientů jsou po celou dobu transakce uloženy na chráněném účtu v advokátní nebo jiné bezpečné úschově  a jsou uvolněny až po úspěšném převodu nemovitosti na nového vlastníka.

Pojďme si vysvětlit, jak celý proces probíhá: (nejčastější scénář)

- V jeden den klient podepíše kupní smlouvu (KS) nebo budoucí smlouvu kupní (SOBSK) a současně smlouvu o úschově finančních prostředků (SUFP). Kupní smlouva a návrh na vklad do KN se uloží u schovatele.

- Po příchodu finančních prostředků do úschovny schovatel uvolní kupní smlouvu realitní kanceláři, která podá návrh na vklad nového vlastnického práva do katastru nemovitostí nebo ji doručí katastru přímo schovatel. Já se snažím eliminovat všechna rizika, a proto i samotný návrh na vklad do katastru podává přímo schovatel - můj právník.

Pokud kupující financuje nemovitost hypotékou, bude banka před uvolněním platby požadovat vklad svého zástavního práva na danou nemovitost. V takovém případě je postup jiný:

- V jeden den se podepíše SUFP spolu s SOSBK a ZS (zástavní smlouva). SOSBK se předloží bance, kde je sjednána hypotéka, podepsaná úvěrová smlouva a splněné další podmínky nutné pro čerpání hypotéky (pojišťění, bezdlužnost FU, bankovní odhad ceny nemovitosti apod.), ZS se vloží do katastru (za účelem vložení zástavního práva banky na nemovitosti) a tento návrh na vklad se také předloží bance. Klient odešle na účet úschovy domluvenou výši vlastních zdrojů (ideálně předtím, než se vloží ZS do katastru), banka ověří, zda to tak opravdu je a poté uvolní zbývající část kupní ceny na účet schovatele. Schovatel potvrdí, že obdržel celou kupní cenu a klienti se znovu sejdou, aby podepsali KS (Ve většině případů se podepisuje rovnou smlouva kupní, záleží na podmínkách banky). Metodiky bank se neustále mění a je důležité to sledovat. I proto spolupracuji se špičkovými finančními poradci.

Katastr nemovitostí, finanční úřad a další

Katastr vyřizuje vklady týkající se jedné nemovitosti v pořadí, v jakém dorazily. Zejména v případě financování hypotékou je potřeba dát pozor, aby zástavní smlouvy byly vloženy v pořádku a kompletní, jinak může nedořešený vklad zástavy blokovat zápis vlastnického práva a tím pádem prodlužovat termín výplaty financí prodávajícímu.

Při založení řízení v katastru nemovitostí jsou jeho účastníci nově od 1.1.2014 notifikováni o jeho průběhu. Pokud se žádná ze stran neohradí, katastr nemovitostí v řízení pokračuje po uplynutí lhůty 20 dnů.

Vklad do katastru trvá zpravidla 30-35 dní. Je velmi důležité, aby byl návrh na nový vklad podán správně a KN jej nevrátil zpátky k přepracování, což by vedlo k časovým i finančním výdajům. Tyto věci pečlivě hlídám, aby vše dopadlo skvěle již napoprvé!

Jak můžete vidět, je to hodně práce. Máte možnost si to celé zjednodušit, protože o to všechno se za vás postarám já a můj tým – marketingové, právní i finanční oddělení. Vy už se jen těšíte na peníze nebo na svůj nový domov.

Provedení vkladu a vyplacení peněz prodávajícímu

Po provedení vkladu nového vlastnického práva na katastru vyhotovím aktuální list vlastnictví s novým vlastníkem, který předložím schovateli. Teprve na základě tohoto dokumentu a prověrce právního stavu nemovitosti provede schovatel výplatu schované částky a může dojít k předání nemovitosti novému majiteli.

Pokud na bytě vázla při koupi zástava (týká se cca 80 % bytů, které vlastníci financovali prostřednictvím hypotečního úvěru), vyplácí se částka až po jejím odstranění, nebo se aspoň na její odstranění částečně váže. Podmínky bank bývají odlišné a je důležité je znát v předstihu. Kupujícímu pomůžeme sjednat výhodný úvěr a podmínky banky aktivně prověříme.

Realitní provize

Odměna zprostředkovatele - realitní provize je součástí kupní ceny a je zahrnuta v kupní ceně. Její výše se liší podle celkové náročnosti zakázky a lokality, nejčastěji 4 % z kupní ceny (+ dph). V provizi je zahrnut kompletní realitní a právní servis.

facebook   twitter   youtube   blog

© Pavla Temrová Reality 2019

Pavla Temrová, Hvězdářská 508/29, 159 00, Praha 5 Velká Chuchle, tel.: +420 602 306 045, email: pavla@pavlatemrova.cz