Jak jsem prodala rodinný dům s komplikacemi u Dobřichovic

Od počátku bylo jasné, že prodej této nemovitosti nebude snadný. Prodat hezký byt 2+kk na metru je pro zkušeného realitního makléře běžná věc. Jinak se prodávají nemovitosti zatížené stavebními nebo právními vadami v místech s horší infrastrukturou. Jako ukázku vybírám rodinný dům u Dobřichovic na krásném pozemku, který mi však dal pěkně zabrat. 

Klientka koupila v dražbě rodinný dům, který se rozhodla později prodat. Několik měsíců hledala kupce sama, ale bez úspěchu. Když mě požádala o pomoc, brala jsem to jako velkou výzvu a jako závazek najít jí kupce podle jejích představ a s velkou chutí jsem se pustila do práce. 

Dům byl poslední roky neobývaný a zcela odpojený od inženýrských sítí. K uvedení do provozu bylo zapotřebí finanční investice a nová kolaudace. Jeho příprava k prodeji spočívala v přípravě prodejní prezentace, která měla za cíl představit potenciál nemovitosti a lokalitu z nových úhlů pohledu. Příprava fotek, videa, záběrů z dronu, grafických půdorysů a dalšího obsahu trvala dva týdny a pracovali na nich profesionální fotograf, kameraman, architekt, grafik a já. 

Kromě tradičních realitních serverů byl prodej podpořen inzercí v tištěných médiích, plachtami a cílenou kampaní na sociálních sítích, která oslovila přes třicet tisíc lidí. To samo k úspěšnému prodeji nestačilo. 

Dům jevil v místech známky vlhkosti, nedostatečně provedené izolace na fasádě a další nedostatky. Majitelka byla skvělá a velice rozumná, nechala si ve všem poradit a prodejem se nechala provést s plnou důvěrou.

Mé první kroky vedly na stavební úřad, kde jsem zajistila dostupnou stavebně-technickou dokumentaci. Část dokumentace se ukázala být neaktuální, dům byl těsně před dokončením změněn, což se na stavební úřadě nepropsalo. Pak přišly na řadu schůzky se správci sítí, abych ověřila, že dům lze napojit na vodu, kolik by to stálo a co konkrétně by připojení obnášelo. Původně byla voda čerpána ze studny od souseda, nový vlastník by se ale již mohl napojit na veřejný zdroj.

V dalším kroku jsem zajistila průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) a stavební inspekci, aby měli zájemci k dispozici podrobnější informace o technickém stavu domu. Přestože stavební inspekce není povinná, považuji ji za důležitý nástroj, který pomáhá prodávajícímu doložit stav nemovitosti a omezit riziko pozdějších sporů o skryté vady.

Jako zásadní problém se ukázal nevyřešený příjezd k domu, který byl ve výlučném vlastnictví souseda. Nezajištěný přístup výrazně komplikoval financování hypotékou, protože banky zpravidla vyžadují právně zajištěný přístup k nemovitosti. Ve spolupráci s právníkem bylo jako vhodné řešení zvoleno přídatné spoluvlastnictví, k čemuž byl zapotřebí souhlas vlastníka cesty. Pan soused byl tvrdý oříšek. Prodeji sousedního domu příliš nefandil, před prohlídkami téměř pokaždé vypustil na zahradu štěkajícího psa a dával mi najevo, že tam nejsem vítaná. Trpělivým a lidským přístupem jsem si k němu pomalu hledala cestu, k čemuž pomohla otevřená komunikace a snaha o pochopení příčiny jeho obav. Později jsem zjistila, že pan soused měl s prapůvodním vlastníkem domu špatnou zkušenost a bál se ztráty klidu. 

Dům byl z velké části již vyklizen, ale zarostlý trávou, plevelem a část zídky nad garáží se bortila, přesto byl jinak v dobrém stavu. K mému překvapení byl jen 20 let starý. Na první sekání jsem zajistila profesionální zahradní firmu, následnou údržbu zahrady jsem zajišťovala osobně. 

Součástí přípravy bylo také důkladné prověření lokality. Před domem se nachází rozlehlé pole, proto jsem ověřila územní plán i plánované záměry obce, zejména zda se v blízkosti nechystá nová výstavba. Ta by mohla ovlivnit prostředí v okolí domu, jeho atraktivitu i prodejní cenu. Díky získaným informacím jsem mohla zájemcům poskytovat konkrétní odpovědi a současně hájit zájmy své klientky.

Proběhlo více než dvacet prohlídek, některé i opakovaně. Zájemci si brali jako doprovod stavební profesionály (což jako makléřka vždy vítám). Je to pochopitelné, měli obavu z nákladů na rekonstrukci a nechtěli koupit zajíce v pytli. Obstát v jednání s lidmi různých charakterů nebylo jednoduché, ale díky skvělé přípravě a související dokumentaci jsem byla schopna reagovat na většinu dotazů a pomoci hledat řešení. Zajímavé bylo, že ne každý chtěl v domě bydlet, jedni zájemci jej chtěli předělat na kliniku čínské medicíny,  což by znamenalo splnit další požadavky spojené se změnou způsobu užívání stavby. Jiní zvažovali dům zbourat a postavit nový. 

Všechno dobře dopadlo. Podařilo se najít rodinu, která ocenila krásu místa a dokázala uchopit velký potenciál, který tento dům nabízí. 

Pavla Temrová

Certifikovaná realitní makléřka
Osvědčený obchodník s realitami
Autorizace Ministerstva pro místní rozvoj ČR (66-042-M)
Hvězdářská 508/29, Praha 5, Velká Chuchle