PAVLA TEMROVÁ

Realitní investorka, Autorka a Osobní realitní makléřka

JAK JSEM PRODÁVALA
RODINNÝ DŮM U DOBŘICHOVIC


Každý i začínající makléř umí prodat typizované 2+kk na metru, atypické nemovitosti zatížené právními vadami se prodávají hůře. Jako ukázku vybírám rodinný dům u Dobřichovic, který mi dal pěkně zabrat.

Paní majitelka se na mě obrátila, že by ráda prodala dům, který před několika lety zakoupila v dražbě. Několik měsíců se snažila najít kupce sama, ale inzerce na realitních serverech očekávaný výsledek nepřinesla. Obrátila se na mě na základě doporučení. 

Od počátku bylo jasné, že prodej nebude snadný

Dům byl poslední roky neobývaný a zcela odpojený od inženýrských sítí. K uvedení do provozu bylo zapotřebí finanční investice a nová kolaudace. 

Příprava nemovitosti do prodeje spočívala v přípravě prodejní prezentace, která měla za cíl představit potenciál nemovitosti a celou lokalitu z nových úhlů pohledu. Fotky, video, přelet dronem, výroba grafických půdorysů, tvorba obsahu prodejní prezentace trvala dva týdny a pracovali na ní profesionální fotograf, kameraman, architekt, grafik a já.

Kromě tradičních realitních serverů, byl prodej podpořen inzercí v tištěných médiích, plachtami a cílenou kampaní na sociálních sítích, která oslovila přes třicet tisíc lidí. To samo k úspěšnému prodeji nestačilo. 

Před prohlídkami bylo nutné zajistit podklady, které měly vliv na prodej

Dům jevil v místech známky vlhkosti, nedostatečně provedené izolace na fasádě a další nedostatky. Majitelka byla skvělá a velice rozumná, nechala si ve všem poradit a prodejem se nechala provést s plnou důvěrou.

Mé první kroky vedly na stavební úřad, kde jsem zajistila dostupnou stavebně-technickou dokumentaci. Část dokumentace se ukázala být neaktuální, dům byl těsně před dokončením změněn, což se na stavební úřadě nepropsalo.

Pak přišly na řadu schůzky se správci sítí, abych ověřila, že dům lze napojit na vodu, kolik by to stálo a co konkrétně by připojení obnášelo. Původně byla voda čerpána ze studny od souseda, nový vlastník by se ale již mohl napojit na veřejný zdroj.

V dalším kroku jsem zajistila průkaz energetické náročnosti (PENB) a stavební inspekci, aby bylo možné poskytnou zájemcům bližší informace ke stavbě jako takové. Přestože inspekce není povinná, považuji ji za velmi důležitou ochranu prodávajícího, aby se v budoucnu nestalo, že si kupující bude v budoucnu nárokovat kompenzaci za skrytou vadu, na což má nárok 5 let po prodeji!  

Právní vady a komunikace se sousedy 

Jako zásadní problém se ukázal nevyřešený příjezd k domu, který byl ve vlastnictví sousedů. Kupující by tak na koupi nedostal hypotéku, jelikož jednou z podmínek banky je zajištěný přístup. Z několika variant, jak tuto právní vadu řešit, jsme zvolili přídatné spoluvlastnictví, k čemuž bylo zapotřebí získat souhlas souseda, kterému cesta patřila. Pan soused byl tvrdý oříšek. Prodeji sousedního domu z počátku nefandil, před prohlídkami vypustil na zahradu štěkajícího psa a dával mi najevo, že tam nejsem vítaná. Trpělivým a lidským přístupem jsem si k němu pomalu hledala cestu, k čemuž pomohla otevřená komunikace a snaha o pochopení příčiny jeho obav.Později jsem zjistila, že soused měl s prapůvodním vlastníkem špatnou zkušenost a bál se ztráty klidu. 

Dům byl již z velké části vyklizen, ale celý zarostlý trávou, plevelem a část zídky nad garáží se bortila, přesto byl jinak v dobrém stavu a jen 20 let starý. Na první sekání jsem zajistila profesionální zahradní firmu, následnou údržbu zahrady jsem zajišťovala já. 

Bylo zapotřebí zjistit, jak na lokalitu nahlíží územní plán

Hledala jsem výhody a nevýhody tohoto místa. Abych obstála v náročné komunikaci se zájemci a uhrála pro svoji klientku plusové body, bylo nutné znát veškeré souvislosti. Před domem se nachází rozlehlé pole. Prověřila jsem plánované záměry obce v lokalitě a zda se v blízkosti domu nechystá nová výstavba, což by mělo vliv na jeho prodej.

Prodej trval 6 měsíců

Proběhlo více než dvacet prohlídek, některé i opakovaně. Zájemci si brali jako doprovod stavební profesionály. Je to pochopitelné, měli obavu z nákladů na rekonstrukci a nechtěli koupit zajíce v pytli. Obstát v jednání s lidmi různých charakterů nebylo jednoduché, ale díky skvělé přípravě a související dokumentaci jsem byla schopna reagovat na většinu dotazů a pomoci hledat řešení.

Zajímavé bylo, že ne každý chtěl v domě bydlet, jedni zájemci jej chtěli předělat na kliniku čínské medicíny, což by znamenalo splnit další kolaudační normy. Jiní zvažovali dům zbourat a postavit nový.

Všechno dobře dopadlo. Podařilo se najít rodinu, která ocenila krásu místa a dokázala uchopit velký potenciál, který tento dům nabízí. 


V čem je jiný osobní realitní makléř od makléřů z
velkých realitek?

Jako osobní realitní makléř pracuji pod vlastní značkou Pavla Temrová Reality. Osobně mi záleží na vaší spokojenosti. Nehraju na kvantitu ale na kvalitu. Klientů si vážím, jednám čestně a ctím poctivou práci. I proto pracuji především na doporučení spokojených klientů. Pokud se rozhodnete pro spolupráci se mnou, osobně se o všechno postarám. V realitách jsem 15 let, nebojím se dělat důležitá rozhodnutí a nést za ně odpovědnost. Spokojený klient je mojí naprostou prioritou. Neustále se vzdělávám, protože chci, aby spolupráce se mnou stála za to. Mým cílem není dostat váš byt či dům do nabídky, ale dobře vám poradit.

Doporučujete udělat bytovou inspekci při prodeji domu?


ANO. Ochráníte se před budoucími problémy. Přestože Inspekce není povinná, klientům ji vždy doporučuji. V případě zájmu vám inspekci velice ráda zajistím prostřednictvím renomovaných stavebních inspektorů.

Bytová inspekce chrání kupce i prodávajícího (audio: 14 min.)

Nemám technickou dokumentaci k našemu domu,
je to problém? 

Ano, může to být problém. Často se setkávám s tím, že klienti dokumentaci nemají, nebo je zastaralá. V takovém případě ji zajistím z archívu na příslušném stavebním úřadu. Možností je i nechat udělat pasportizaci. Dle ustanovení § 125 stavebního zákona má majitel domu povinnost uchovávat stavební dokumentaci, která odpovídá skutečnému provedení a pokud ji nemá, měl by ji zajistit novou pasportizací (zjednodušená dokumentace).

Realitní služby - seznamte se s nabídkou realitních služeb

PRODEJME SPOLU VAŠI NEMOVITOST


Pavla Temrová
osobní realitní makléřka

Osvědčený obchodník s realitami

Autorizace Ministerstva pro místní rozvoj ČR (66-042-M)

Hvězdářská 508/29, Praha 5, Velká Chuchle

Telefon: 
+420 602 306 045

Email: 
info@pavlatemrova.cz