Prodej nemovitosti – nejčastější otázky a odpovědi

Vycházím z aktuální situace na trhu, reálných prodejních cen z katastru nemovitostí a porovnání konkurenčních nabídek v dané lokalitě i v dalších částech Prahy. Pracuji s daty, která reflektují skutečně realizované ceny – ne pouze s inzeráty, které mohou být zavádějící a nepřesné. I v jedné ulici nebo dokonce v jednom domě mohou být mezi byty výrazné cenové rozdíly – každý byt je jiný: jiná dispozice, výhled, technický stav i situace prodávajících. Cenový odhad proto vždy připravuji individuálně, s důrazem na realitu trhu a tak, aby byl akceptovatelný i pro banku při financování.

🎧 Chcete vědět víc? Poslechněte si, jak přistupuji ke stanovení tržní ceny v podcastu (20 min).

U atraktivních bytů ve vyhledávaných lokalitách může být kupec nalezen během několika dnů. V běžné realitní praxi ale platí, že samotné hledání vážného zájemce o koupi trvá obvykle 1 až 3 měsíce. U rodinných domů je tato doba zpravidla delší. Celková délka prodeje závisí na více faktorech – zejména na ceně, kategorii nemovitosti, lokalitě, právním stavu a způsobu financování. Jakmile se najde zájemce, následuje právní a administrativní proces. Pokud kupující financuje z vlastních zdrojů, může být celý prodej dokončen přibližně do 4 týdnů. V případě hypotéky počítejte s délkou zhruba 2–3 měsíce, protože je třeba absolvovat odhad nemovitosti, vyhotovit zástavní smlouvy, vložit je na katastr a připravit kompletní smluvní dokumentaci (kupní smlouva, advokátní úschova apod.). Zápis vlastnického práva do katastru je chráněn 20 denní ochrannou lhůtou a teprve poté dojde k finálnímu převodu.

🎧 Chcete vědět víc? Poslechněte si celý audio článek (délka: 20 min.)

Celý proces prodeje mám osobně pod kontrolou – od stanovení správné prodejní ceny, přes strategii prodeje, až po předání nemovitosti novému majiteli. Na přípravě nemovitosti spolupracuji s osvědčenými profesionály – postaráme se o staging, profesionální focení, půdorysy, virtuální prohlídku nebo záběry z dronu, vše podle typu nemovitosti a cílové skupiny kupujících. Zajistím i potřebné podklady od SVJ, připravím precizní prezentaci, povedu veškerou komunikaci se zájemci, koordinuji právní servis, vyjednávám podmínky a doprovázím vás u podpisů smluv. Klient se může mezitím soustředit na svůj život – o vše ostatní se postarám já. Průběžně vás o všem informuji, takže přesně víte, co se kdy děje a jaký je další krok. Vše důležité vysvětluji srozumitelně a lidsky, abyste se v průběhu celého procesu cítili jistě a bezpečně. Spolupracuji s prověřenými, osobně vyzkoušenými finančními specialisty s více než 15 lety praxe, kteří mu pomohou najít nejvhodnější hypoteční řešení.

Celý postup krok za krokem jsem pro vás detailně popsala tady.

Cena mých služeb je vždy předem dohodnutá a platíte ji až po úspěšném prodeji. Vše probíhá naprosto transparentně – žádné skryté poplatky ani nepřehledné smlouvy. Provize se obvykle pohybuje mezi 3 až 4,5 % z kupní ceny. Spolupráci zajišťuji buď jako fyzická osoba (plátce DPH), nebo prostřednictvím své SRO (neplátce DPH), takže v některých případech pro vás může být provize bez DPH.

Výši provize stanovuji individuálně – podle typu nemovitosti, její prodejní ceny a celkové náročnosti zakázky. Mým cílem je odvést práci, která se vám opravdu vyplatí – nejen finančně, ale i hladkým a profesionálním průběhem. 

Součástí mé provize je vždy:

✅  Kompletní realitní a právní servis. Zajistím vše od strategie a prezentace až po podpis smluv a převod vlastnictví.
✅  Spolupracuji dlouhodobě se špičkovými advokáty, kteří se specializují na převody nemovitostí.
✅  Dvoufaktorová advokátní úschova - Kupní cena je uložena s maximálním zabezpečením – k její výplatě je nutný souhlas dvou na sobě nezávislých advokátních kanceláří, což posiluje jistotu a důvěru na obou stranách.
✅  Jasné a férové podmínky - Provize je vždy započtena do kupní ceny, takže máte vše přehledně a bez skrytých poplatků.

🟡   Chcete znát konkrétní nabídku pro vaši nemovitost? Ozvěte se mi na tel: 602 306 045. Se mnou se domluvíte.

Rezervační smlouva je první krok, jak si kupující může nemovitost „zarezervovat“ a získat čas na zajištění hypotéky. S jejím podpisem bývá spojena i úhrada rezervační zálohy, která se obvykle hradí převodem do několika dnů a později se započítává do kupní ceny. Jakmile jsou splněny všechny podmínky, podepisuje se kupní smlouva, která převádí vlastnické právo na nového majitele. Spolu s ní se uzavírá také smlouva o advokátní úschově, která chrání obě strany během převodu kupní ceny. Pro klienty zajišťuji dvoufaktorovou advokátní úschovu, která funguje na principu souhlasu dvou nezávislých advokátních kanceláří. Kupní cena se uvolní prodávajícímu až ve chvíli, kdy obě strany – i oba advokáti – potvrdí, že byly splněny všechny podmínky smluv. Teprve poté se podá kupní smlouva na katastr.

Vše vám detailně vysvětlím a osobně vás doprovodím ke každému podpisu, abyste se po celou dobu cítili jistě a v bezpečí.

Klienti na mně oceňují osobní přístup, spolehlivost a důslednost. Každou zakázku řeším tak, jako by šlo o prodej vlastního bytu nebo domu – s maximální péčí a osobní zodpovědností za výsledek. Většina klientů mě doporučuje dál, o čemž svědčí i skutečné reference, které najdete přímo na mém webu. Mým cílem není jen dosáhnout co nejvyšší prodejní ceny, ale hlavně zajistit, abyste se po celou dobu cítili v klidu a s dobrým pocitem. 

Pracuji na doporučení spokojených klientů – a právě to považuji za nejlepší vizitku.   

V případě potřeby rychlého prodeje mám ověřenou síť poptávajících a umím nasadit zrychlený marketing. Vždy ale dbám na to, aby byl obchod pro klienta bezpečný a férový. Můj cíl není jen rychlost, ale i spokojenost obou stran. Je však důležité vědět, že rychlost prodeje může mít vliv na konečnou cenu. Čím kratší je časový rámec, tím omezenější je prostor pro hledání ideálního kupujícího. Proto vždy společně zvážíme, jak najít nejlepší rovnováhu mezi časem a výnosem.

Ve spoustě případů lze využít osvobození od daně z příjmu, pokud splníte zákonné podmínky. Nejčastěji jde o tyto situace: •  Vlastníte-li nemovitost alespoň 5 let (u nemovitostí nabytých po 1. 1. 2021 platí prodloužený časový test 10 let). •  Bydleli-li jste v nemovitosti alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem – pak můžete být osvobozeni i bez splnění časového testu.  Nebo pokud peníze z prodeje použijete na řešení vlastní bytové potřeby. Každý případ ale posuzuji individuálně a vše se svými klienty konzultuji osobně. Ráda vám poradím, jak správně postupovat, abyste neplatili víc, než je nutné, a měli jistotu, že je vše v pořádku i po právní stránce.  

🎧 Chcete vědět víc? Poslechněte si  (délka: 20 min.)

Tuto otázku řeší mnoho lidí a není divu – sladit prodej stávajícího bytu s koupí nového může působit jako neřešitelný úkol. Jen mezi lety 2020–2025 jsem úspěšně zprostředkovala 27 případů, kdy klient potřeboval prodat svůj domov a zároveň koupit jiný. Každá situace byla jiná, každá měla své výzvy – ale vždy jsme společně našli řešení. I když se vám situace může zdát na první pohled složitá, existuje hned několik cest, jak ji zvládnout bezpečně a bez zbytečného stresu. Ráda vám pomohu najít tu nejvhodnější právě pro vás.

🎧 Jak prodat byt, kde bydlím, abych koupil jiný byt (audio: 24 min.)

ANO. Ochráníte se před budoucími problémy. Přestože Inspekce není povinná, klientům ji doporučuji. V případě zájmu Vám inspekci ráda zajistím prostřednictvím renomovaných stavebních inspektorů.

🎧 Bytová inspekce chrání kupce i prodávajícího (audio: 14 min.)

Ověřit podpis na zahraniční poště bohužel nestačí. Nejlepší je zajít na českou ambasádu a ověřit vaši plnou moc tam. Pokud máte ambasádu daleko, lze podepsat plnou moc úředně ověřeným podpisem u notáře, ale musí být opatřen apostilou! Apostila potvrzuje, že je daný notář, který ověřil podpis, k úřednímu ověřování podpisů v dané zemi oprávněn. Potom je nutné zaslat tuto plnou moc do ČR a nechat apostilu přeložit do češtiny s úředně ověřeným překladem.

Cca polovina klientů, kterým jsem prodala nemovitost na ni měli hypotéku a jejich byty i domy se podařilo prodat se skvělým prodejním výsledkem. Tyto věci řeším běžně a ráda vám s tím pomohu. Prvním krokem bude zjistit výši zůstatku úvěru a podmínky banky pro jeho předčasné splacení. Možností je doplatit před prodejem nebo z peněz kupujícího. Díky novému zákonu o spotřebitelském úvěru z roku 2016 významně klesly sankce u předčasných splacení. Poslechněte se podcastovou epizodu Jak dlouho trvá prodat byt. (audio: 20 min.)

Je-li prodávaný byt zatížený hypotékou a kupující na koupi využije hypotéku, postupuje se tak, že se z nové hypotéky nejprve vyplatí stávající úvěr banky prodávajícího a zbylá část hypotéky jde do úschovy, ze které bude uvolněna až poté, co se původní banka vzdá svého zástavního práva. Za tímto účelem banka doloží potvrzení o zániku zástavního práva (kvitanci) a návrh na výmaz zástavního práva, který se vloží na katastr. Čerpání nové hypotéky předchází podmínka vkladu zástavního práva banky kupujícího do katastru. Výplata peněz z úschovy v prospěch kupujícího se váže na výmaz původního zástavního práva. Aby všechny strany (kupující, prodávající, banka) byly chráněny, vše se řeší přes bezpečnou finanční úschovu. Ráda vám vše vysvětlím, neváhejte mě kontaktovat, pokud potřebujete poradit konkrétněji.
Plánujete hypotéku? Poslechněte si audio článek s tipy, jak získat náskok a jak být dobře připraven (audio: 13 min.)

Většinou ne. Záleží na konkrétní lokalitě, čím atraktivnější je lokalita, tím více to stojí za úvahu, ale obvykle platí, že peníze investované do rekonstrukce domu se původnímu majiteli nevrátí. Hrozí navíc riziko, že se zájemcům netrefíte do vkusu (koupelnové obklady, dveřní zárubně, podlahy, výběr bývá subjektivní). Vše je nutné zanalyzovat, propočítat, na kolik by vyšla rekonstrukce, co přesně tím získáte a zda to stojí za to.

Pro rozdělení pozemku bude zapotřebí nejprve nechat si zpracovat nový geometrický plán a ten společně s kupní smlouvou (nebo jinou listinou např. darovací smlouvou) vložit na katastr nemovitostí. Smlouva musí být připravena právníkem, aby to katastr nevrátil, nejprve je nutné uvést ten původní pozemek a poté, že z něj byl geometrickým plánem č.xy ze dne xy vyhotoveným (jméno subjektu) a ověřeným oprávněným zeměměrickým inženýrem (jméno) oddělen pozemek p.č.

Požádejte profesionálního realitního makléře, aby vám zpracoval detailní analýzu tržní ceny. K tomu je zapotřebí použít více nástrojů a uplatnit i vlastní pocit. Nabídkové ceny v realitní inzerci bývají zavádějící, protože nikdy nevíte, za kolik se nakonec nemovitosti prodají. Úspěšný prodej vyžaduje zkušenosti a profesionální přípravu nemovitosti na prodej, kvalitní realitní marketing (správné zacílení a správně zvolené forma komunikaci se zájemci). Nejdříve analyzuji konkrétní lokalitu, dívám se do cenových map (několika), abych pochopila pozici nemovitosti na trhu a od toho se odvíjí další strategie, která může mít mnoho podob (den otevřených dveří, aukce, neveřejná nabídka vybraným cílovým skupinám, atd).Této problematice se věnuji ve větším detailu v tomto článku:

Jak zjistit tržní cenu nemovitosti a jak prodat byt či dům se skvělým výsledkem (audio: 20 min.)

Ano, může to být problém. Často se setkávám s tím, že klienti dokumentaci nemají, nebo je zastaralá. V takovém případě ji zajistím z archívu na příslušném stavebním úřadu. Možností je i nechat udělat pasportizaci. Dle ustanovení § 125 stavebního zákona má majitel domu povinnost uchovávat stavební dokumentaci, která odpovídá skutečnému provedení a pokud ji nemá, měl by ji zajistit novou pasportizací (zjednodušená dokumentace).

Ano. Více klientům, kteří žijí mimo ČR jsem pomohla na dálku. Toto řeší plná moc, která musí zohledňovat komunikaci se všemi úřady, vůči kterým je majitel zastupován makléřem (katastr, banky-pokud se řeší hypotéka pro kupujícího, a jiné úřady). Detaily najdete v tomto článku.

Daníte čistý zisk, kterým je rozdíl mezi kupní a prodejní cenou bytu. Z této částky dále odečtete náklady na případné zhodnocení (rekonstrukce) a náklady přímo související s prodejem (provize realitce, právní služby, případně znalecký posudek). Z toho co vám zbyde (základ pro výpočet daně) zaplatíte jako fyzická osoba 15 %. Existuje více způsobů, jak se můžete od této daně zcela osvobodit.

Daň z prodeje nemovitosti a jak se osvobodit od daně z příjmu (audio: 17 min.)

V Praze je spousta zajímavých bytů, které se nachází v rušných lokalitách. V první řadě nedoporučuji hlučnost tajit nebo maskovat. V inzerci bych pracovala s pozitivními věcmi, kvalitní fotky, videoprohlídka, důraz na benefity, čím je tento byt dobrou volbou (např. dostupnost na mhd, občanská vybavenost). Pokud to jde, určitě investovat do zvukotěsných oken (folie) případně vnitřní klimatizace. Tento hendikep se dá "dohnat" i kvalitou vnitřního vybavení, vše je nutné individuálně posoudit, zdali to dává smysl. Každý klient má jiné priority, je v jiné životní situaci a kupuje za jiným účelem. Např. nemusí být lákavý pro rodinu s dětmi, ale pro investora, který řeší výnos z pronájmu ano.

Pokud budete ochotná platit tržní nájem nebo dobu užívání bytu po prodeji zohledníte v prodejní ceně, cenu to neovlivní. Bude záležet na domluvě s kupujícím a jeho potřebách. Prodej "obsazeného" bytu na dlouhou dobu může trvat déle, protože většina kupujících (vyjma investorů) potřebují řešit vlastní bydlení a nebudou moci čekat.

Pavla Temrová

Certifikovaná realitní makléřka
Osvědčený obchodník s realitami
Autorizace Ministerstva pro místní rozvoj ČR (66-042-M)
Hvězdářská 508/29, Praha 5, Velká Chuchle