Prodej nemovitosti 
otázky a odpovědi

Správná prodejní cena nevzniká pouhým porovnáním cen podobných inzerátů. Nabídkové ceny v inzerci bývají často nadhodnocené a samy o sobě proto nejsou spolehlivým podkladem pro stanovení reálné prodejní ceny. Vycházím především z aktuálních dat o skutečně realizovaných prodejích, z konkurenční nabídky v dané lokalitě a z parametrů konkrétní nemovitosti. I dva byty ve stejném domě mohou mít výrazně odlišnou cenu – rozhoduje dispozice, stav, patro, orientace, výhled, příslušenství i aktuální situace na trhu. Každou nemovitost proto oceňuji individuálně a spolu s cenou doporučuji i vhodnou strategii jejího uvedení na trh. 

🎧 Chcete vědět víc? Poslechněte si, jak přistupuji ke stanovení tržní ceny v podcastu (20 min).

U atraktivních bytů ve vyhledávaných lokalitách může být kupec nalezen během několika dnů. V běžné realitní praxi ale platí, že samotné hledání vážného zájemce o koupi trvá obvykle 1 až 3 měsíce. U rodinných domů je tato doba zpravidla delší. Celková délka prodeje závisí na více faktorech – zejména na ceně, kategorii nemovitosti, lokalitě, právním stavu a způsobu financování. Jakmile se najde zájemce, následuje právní a administrativní proces. Pokud kupující financuje z vlastních zdrojů, může být prodej dokončen přibližně do 4 týdnů. V případě hypotéky počítejte s délkou 2–3 měsíce, protože je třeba absolvovat odhad nemovitosti, vyhotovit zástavní smlouvy, vložit je na katastr a připravit kompletní smluvní dokumentaci (kupní smlouva, advokátní úschova apod.). Zápis vlastnického práva do katastru je chráněn 20denní ochrannou lhůtou a teprve pak dojde k finálnímu převodu.

🎧 Chcete vědět víc? Poslechněte si celý audio článek (délka: 20 min.)

Celý proces prodeje mám osobně pod kontrolou – od stanovení správné prodejní ceny, přes strategii prodeje, až po předání nemovitosti novému majiteli. Na přípravě nemovitosti spolupracuji s osvědčenými profesionály – postaráme se o staging, profesionální focení, půdorysy, virtuální prohlídku nebo záběry z dronu, vše podle typu nemovitosti a cílové skupiny kupujících. Zajistím i potřebné podklady od SVJ, připravím precizní prezentaci, povedu veškerou komunikaci se zájemci, koordinuji právní servis, vyjednávám podmínky a doprovázím vás u podpisů smluv. Klient se může mezitím soustředit na svůj život – o vše ostatní se postarám já. Průběžně vás o všem informuji, takže přesně víte, co se kdy děje a jaký je další krok. Vše důležité vysvětluji srozumitelně a lidsky, abyste se v průběhu celého procesu cítili jistě a bezpečně. Spolupracuji s prověřenými, osobně vyzkoušenými  finančními specialisty s více než 15 lety praxe, kteří kupujícím pomáhají najít vhodné hypoteční řešení.

Celý postup krok za krokem jsem pro vás detailně popsala tady.

Cenu mých služeb znáte vždy předem. Provize se nejčastěji pohybuje mezi 3,5 a 4 % z kupní ceny a hradí se až po úspěšném dokončení prodeje. Provize zahrnuje kompletní realitní i právní servis. Celkové náklady jsou tak nastavené jasně a transparentně už od začátku spolupráce. 
V provizi máte vždy:

✅ Kompletní realitní a právní servis – od strategie a profesionální prezentace až po podpis kupní smlouvy, převod vlastnictví v katastru a předání nemovitosti.

✅ Spolupráce se specializovanými advokáty – dlouhodobě pracuji s právníky zaměřenými na převody nemovitostí.
✅ Dvoufaktorová AK úschova – kupní cena je uložena s maximálním zabezpečením – uvolňuje se pouze se souhlasem dvou na sobě nezávislých advokátních kanceláří.

Rezervační smlouva je první krok, jak si kupující může nemovitost „zarezervovat“ a získat čas na zajištění hypotéky. S jejím podpisem bývá spojena i úhrada rezervační zálohy, která se obvykle hradí převodem do několika dnů a později se započítává do kupní ceny. Jakmile jsou splněny všechny podmínky, podepisuje se kupní smlouva, která převádí vlastnické právo na nového majitele. Spolu s ní se uzavírá také smlouva o advokátní úschově, která chrání obě strany během převodu kupní ceny. Pro klienty zajišťuji dvoufaktorovou advokátní úschovu, která funguje na principu souhlasu dvou nezávislých advokátních kanceláří. Po složení kupní ceny do advokátní úschovy se podá návrh na vklad vlastnického práva do katastru. Kupní cena se následně uvolní prodávajícímu až po splnění podmínek sjednaných ve smlouvě o úschově.

Vše vám detailně vysvětlím a osobně vás doprovodím ke každému podpisu, abyste měli po celou dobu jasno a cítili se při každém kroku jistě.

Většinu obchodů získávám na doporučení spokojených klientů, což považuji za nejlepší vizitku své práce. Každý prodej řeším osobně od první schůzky až po předání klíčů. Nejde přitom jen o prezentaci a vyjednání ceny – důležitá je i odborná koordinace celého obchodu, včetně komunikace s bankami a jejich odhadci, zajištění potřebných podkladů pro financování kupujícího a návaznosti jednotlivých kroků. Mým cílem je nejen prodat za co nejlepší cenu, ale celý obchod bezpečně a hladce dotáhnout až do konce.

👉  reference klientů

I rychlý prodej lze dobře zvládnout, ale vyžaduje velmi dobrou přípravu, správně nastavenou cenu a jasnou strategii. Ještě před zveřejněním nabídky je potřeba nemovitost co nejlépe připravit, shromáždit potřebnou dokumentaci a podklady a odstranit pokud možno vše, co by mohlo u kupujícího vyvolávat nejistotu. Kvalitní prezentace, kompletní informace a dobře připravené dokumenty výrazně zvyšují důvěryhodnost nabídky a umožňují zájemci rozhodnout se rychleji. V případě potřeby umím kromě vlastní databáze poptávajících velmi rychle oslovit i síť spolupracujících realitních makléřů a finančních specialistů, kteří mají klienty s předschváleným financováním a aktivně pro ně hledají vhodnou nemovitost. Nabídku tak lze během krátké doby dostat k lidem, kteří jsou skutečně připraveni koupit. Současně klientovi vždy otevřeně říkám, že čím kratší čas na prodej máme, tím menší je prostor pro hledání kupujícího, který nabídne nejlepší cenu. Společně proto nastavíme postup tak, aby rychlost prodeje nebyla vykoupena zbytečně vysokou slevou z ceny.

Ve spoustě případů lze využít osvobození od daně z příjmu, pokud splníte zákonné podmínky. Nejčastěji jde o tyto situace: •  Vlastníte-li nemovitost alespoň 5 let (u nemovitostí nabytých po 1. 1. 2021 platí prodloužený časový test 10 let). •  Bydleli-li jste v nemovitosti alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem – pak můžete být osvobozeni i bez splnění časového testu.  Nebo pokud peníze z prodeje použijete na řešení vlastní bytové potřeby. Každý případ ale posuzuji individuálně a vše se svými klienty konzultuji osobně. Ráda vám poradím, jak správně postupovat, abyste neplatili víc, než je nutné, a měli jistotu, že je vše v pořádku i po právní stránce.  

🎧 Chcete vědět víc? Poslechněte si  (délka: 20 min.)

Tuto otázku řeší mnoho lidí a není divu – sladit prodej stávajícího bytu s koupí nového může působit jako neřešitelný úkol. Jen mezi lety 2020–2025 jsem úspěšně zprostředkovala 27 případů, kdy klient potřeboval prodat svůj domov a zároveň koupit jiný. Každá situace byla jiná, každá měla své výzvy – ale vždy jsme společně našli řešení. I když se vám situace může zdát na první pohled složitá, existuje hned několik cest, jak ji zvládnout bezpečně a bez zbytečného stresu. Ráda vám pomohu najít tu nejvhodnější právě pro vás.

🎧 Jak prodat byt, kde bydlím, abych koupil jiný byt  - Kulový blesk v praxi (audio: 24 min.)

U rodinných domů technickou inspekci často doporučuji, zejména pokud existují pochybnosti o technickém stavu nebo jde o starší nemovitost. Včasné odhalení případných vad umožní jejich stav správně popsat a doložit ještě před prodejem, což snižuje riziko pozdějších sporů a zároveň zvyšuje důvěru kupujícího. 

🎧 Bytová inspekce chrání kupce i prodávajícího (audio: 14 min.)

Ověřit podpis na zahraniční poště bohužel nestačí. Nejlepší je zajít na českou ambasádu a ověřit vaši plnou moc tam. Pokud máte ambasádu daleko, lze podepsat plnou moc úředně ověřeným podpisem u notáře, ale musí být opatřen apostilou! Apostila potvrzuje, že je daný notář, který ověřil podpis, k úřednímu ověřování podpisů v dané zemi oprávněn. Potom je nutné zaslat tuto plnou moc do ČR a nechat apostilu přeložit do češtiny s úředně ověřeným překladem.

Zhruba polovina nemovitostí, které jsem prodávala, byla zatížena hypotékou a ani to nebránilo dosažení velmi dobrého prodejního výsledku. Tyto věci řeším běžně a ráda vám s tím pomohu. Možností je doplatit před prodejem nebo z peněz kupujícího. Prvním krokem je zjistit aktuální zůstatek úvěru a podmínky banky pro jeho předčasné splacení. Tyto situace řeším běžně a celý postup koordinuji s bankou i kupujícím. 

🎧  Jak dlouho trvá prodat byt. (audio: 20 min.)

Je-li prodávaný byt zatížený hypotékou a kupující na koupi využije hypotéku, postupuje se tak, že se z nové hypotéky nejprve vyplatí stávající úvěr banky prodávajícího a zbylá část hypotéky jde do úschovy, ze které bude uvolněna až poté, co se původní banka vzdá svého zástavního práva. Za tímto účelem banka doloží potvrzení o zániku zástavního práva (kvitanci) a návrh na výmaz zástavního práva, který se vloží na katastr. Čerpání nové hypotéky předchází podmínka vkladu zástavního práva banky kupujícího do katastru. Výplata peněz z úschovy v prospěch prodávajícího se váže na výmaz původního zástavního práva. Aby všechny strany (kupující, prodávající, banka) byly chráněny, vše se řeší přes bezpečnou finanční úschovu. Ráda vám vše vysvětlím, neváhejte mě kontaktovat, pokud potřebujete poradit konkrétněji.

🎧 Plánujete hypotéku? Poslechněte si audio článek s tipy, jak získat náskok a jak být dobře připraven (audio: 13 min.)

Většinou ne. Záleží na konkrétní lokalitě, čím atraktivnější je lokalita, tím více to stojí za úvahu, ale obvykle platí, že peníze investované do rekonstrukce domu se původnímu majiteli nevrátí. Hrozí navíc riziko, že se zájemcům netrefíte do vkusu (koupelnové obklady, dveřní zárubně, podlahy, výběr bývá subjektivní). Vše je nutné zanalyzovat, propočítat, na kolik by vyšla rekonstrukce, co přesně tím získáte a zda to stojí za to.

Nejprve je potřeba prověřit, zda lze pozemek požadovaným způsobem rozdělit a zda bude zajištěn přístup k nově vzniklým parcelám. Následuje povolení dělení pozemku stavebním úřadem a zpracování geometrického plánu. Při samotném prodeji se nově oddělený pozemek přesně označí v kupní smlouvě a geometrický plán se předloží katastru.

Ano, může to být problém. Často se setkávám s tím, že klienti dokumentaci nemají, nebo je zastaralá. V takovém případě ji zajistím z archívu na příslušném stavebním úřadu. Možností je i nechat udělat pasportizaci.  Dle § 245 stavebního zákona má majitel domu povinnost uchovávat stavební dokumentaci, která odpovídá skutečnému provedení a pokud ji nemá, měl by ji zajistit novou pasportizací (zjednodušená dokumentace).

Ano. Více klientům, kteří žijí mimo ČR jsem pomohla na dálku. Toto řeší plná moc, která musí zohledňovat komunikaci se všemi úřady, vůči kterým je majitel zastupován makléřem (katastr, banky-pokud se řeší hypotéka pro kupujícího, SVJ, stavební úřad a jiné úřady). 

V Praze je spousta zajímavých bytů, které se nachází v rušných lokalitách. V první řadě nedoporučuji hlučnost tajit nebo maskovat. V inzerci bych pracovala s pozitivními věcmi, kvalitní fotky, videoprohlídka, důraz na benefity, čím je tento byt dobrou volbou (např. dostupnost na MHD, občanská vybavenost). Pokud to jde, určitě investovat do zvukotěsných oken (folie) případně vnitřní klimatizace. Hlukový hendikep se dá "dohnat" i kvalitou vnitřního vybavení, vše je nutné individuálně posoudit, zda to dává smysl. Každý klient má jiné priority, je v jiné životní situaci a kupuje za jiným účelem. Např. nemusí být lákavý pro rodinu s dětmi, ale pro investora, který řeší výnos z pronájmu ano.

Pavla Temrová

Certifikovaná realitní makléřka
Osvědčený obchodník s realitami
Autorizace Ministerstva pro místní rozvoj ČR (66-042-M)
Hvězdářská 508/29, Praha 5, Velká Chuchle