Epizoda # 10 Dobrý den, dámy a pánové, dnes si povíme, proč je dobré nechat si prověřit stavebně-technický stav kupované nemovitosti bytovým inspektorem nebo zkušeným stavařem.
Když se řekne „bytová inspekce“, asi se mnohým z vás vybaví ochrana kupujících, aby nekoupili zajíce v pytli a samozřejmě máte právdu. A víte, proč je tato prověrka důležitá i pro prodávajícího? Mimo jiné i proto, protože nikdy nevíte, s jakými úmysly lidé nemovitost kupují a jestli se z nich časem nestanou vyděrači, kteří budou chtít slevu třeba až po letech, protože i to je možné. Příjemný poslech vám přeje Pavla Temrová.
________ ZNĚLKA _________
Úkolem profesionálního realitního makléře je nejen výhodně prodat, aby byl prodávající nadšený skvělým prodejním výsledkem a tím, že se nemusí o nic starat. Úkolem makléře je zajistit bezpečný průběh celého realitního obchodu. Je totiž mnoho věcí, které je potřeba podchytit, aby problémy nenastaly později. Těch možných problémů je opravdu hodně, dnes si budeme povídat o tzv. zpětných vyděračích na straně kupujících.
Mnoho prodávajících spatřuje v bytové inspekci zbytečný výdaj. Říkají si, stejně ten svůj dům nakonec prodám, inspekce poukáže na nedostatky a kupec pak ještě po mě bude chtít slevu, to přeci postrádá logiku. A navíc, zájemců mám víc, žádnou inspekci dělat nebudu, ať si ji udělají sami, když o ni budou stát. A ani to není moje povinnost ji zajišťovat. To může být ale velký omyl.
Podle informací z českého statistického úřadu se v České republice prodá ročně více než půl milionu domů a bytů. Mnoho z nich je ve špatném technickém stavu. Prodávající to neřeší, berou to tak, že kupující vidí, co kupuje a oni jako prodávající ví, co prodávají, takže není co řešit. Z tohoto pohledu mají pravdu. Problém je, že
skryté vady, které se v době koupě ještě viditelně neprojevily, mohou kupující reklamovat 5 let od koupě bytu nebo domu.
Po předchozím majiteli mohou žádat odstranění závad nebo slevu z kupní ceny a to může být pěkný ranec. Právě proto ji majitelů doporučuji udělat inspekci a zájemcům o koupi aktivně komunikovat její výsledek. Ze své praxe vím, že to zájemci samozřejmě vítají a ještě nikdy se mi nestalo, že by výsledek inspekce, přestože by nebyl dobrý, tak že by měl za následek, že zájemce ztratil o nemovitost zájem, protože popis stavu je uveden již v samotné inzerci a je zohledněn v ceně prodávané nemovitosti. To už je úkolem profesionálního realitního makléře, aby pro svého klienta uhrál nejvyšší počet bodů.
Prodej domu bez inspekce vnímám jako časovanou bombu. Nemusí přímo vybouchnout, ale pokud dům nepřošel při prodeji inspekcí, bude mít prodávající 5 let horší spaní.
Samozřejmě, prodávající nesmí zatajovat žádné vady a problémy, které se k nemovitosti váží, a měl by s kupujícím jednat férově. Například v případě prodeje domu je povinností také doložit stavební dokumentaci, což mnoho majitelů neví a ani nemá a prostě to neřeší. A já si vlastně můžu vybrat, komu to prodám, tak co bych si to komplikoval. Rady makléřů nepotřebuju, hodím si to pěkně na bezrealitky a na bazoš, jako to udělal Pepa od vedle a prodám si to sám. Makléř pro svého klienta zajišťuje podklady ze stavebních úřadů
Konkrétní situace může vypadat třeba nějak takhle. Na prohlídce působí jako normální zájemci. Po koupi nemovitosti se z nich stanou vyděrači, kteří chtějí slevu. V praxi to vypadá tak, že člověk, který si od původního vlastníka v minulosti koupil byt nebo dům, si později najme specializovanou firmu, aby mu na nemovitosti odhalila nějaký problém. Potom původního vlastníka zkontaktuje s tím, že je jeho zákonnou povinností mu poskytnout kompenzaci – slevu za zjištěné vady. Nový občanský zákoník toto umožňuje až pět let od koupě.
Nový vlastník totiž v mnoha případech nemusí mít vůbec žádný problém až do chvíle, než se setká s marketingem firem, které v něm probudí chuť vydělat – vymoci si slevu. Jednoho dne najde ve schránce dopis, kde se píše „Jsem firma XY, specializujeme se na bytové inspekce, víme, že jste v minulosti koupili tento dům, najměte si nás, vždycky něco najdeme a o výdělek se podělíme, co vy na to? A taky víme, že se nikomu nechce chodit k soudu a že se s původním majitelem domluvíme po dobrém.“
A právě v podobných argumentech může být zakopaný pes, protože je velká otázka, jak by se daná věc reálně prokazovala. Jen soud určí, jestli někdo má/nemá na něco nárok, co je a co není skrytá vada a domluva po dobrém může být v podstatě vnímána jako tlačení do rohu původního majitele v podstatě vydírání.
Ve své realitní praxi klientům vždy doporučuji provést stavebně-technickou prověrku nabízené nemovitosti, nejen protože je to vůči kupujícímu vstřícné gesto (nic neskrývám), ale hlavně proto, že tak mohou v budoucnu chránit sami sebe. 100% ochrana bohužel neexistuje, lze však provést preventivní kroky, které riziko napadení spekulantem výrazně sníží – zmíněná inspekce.
Smyslem preventivní inspekce ze strany prodávajícího je zejména to, aby došlo k odhalení vad, které se tímto stanou zjevnými. Pak ani jedna ze stran nemůže v budoucnu namítat, že nebyla s vadami seznámena a že se jednalo o skryté vady.
Je to vlastně dotažení právní věty „kupuji nemovitost ve stavu takovém, v jakém se při podpisu smlouvy nachází“ do dokonalosti tím, že je stav nemovitosti zdokumentován a popsán nezávislou osobou (inspektorem).
Prodej nemovitosti je významný životní okamžik, který většina z nás udělá jednou, maximálně dvakrát za život. Přesto je s podivem, kolik lidí tak činní neodborně. Nedostatek zkušeností – obchodních i legislativních a neschopnost řídit rizika spojená s prodejem bývají jedním z důvodů, proč je vždycky lepší poradit se o prodeji nemovitosti se zkušeným makléřem. To, jestli se pak dohodnete na spolupráci nebo zkusíte prodat nemovitost sami, je už věc jiná.
A když už jsme u těch makléřů, realitní makléř nesmí kupujícímu nic zatajit a musí ho informovat o všech skutečnostech, které se sám o nemovitosti dozví a které by mohly představovat nějaký problém, k čemuž je i smluvně zavázán. Ale ani makléř nemůže prodávajícího k prověrce stavebně-technického stavu (inspekci) nutit.
Řešíte prodej bytu v Praze? Propojme se.
Tel. 602 306 045 pavla@pavlatemrova.cz
