Daň z prodeje nemovitosti (audio: 17 min.)

Rok 2020 pokračoval ve znamení růstu realitního trhu. Poptávka po nemovitostech neklesla, ale budoucnost je v tuto chvíli nejistá. To může mnoho lidí motivovat k prodeji.

Kolik zaplatíte v roce 2021 na dani z příjmu při prodeji nemovitosti a na jaké situace se vztahuje osvobození

Dámy a pánové, vítejte u další epizody podcastu Realitní kuchařka, který přináší recepty ze světa nemovitostí. Od mikrofonu vás zdraví, Pavla Temrová.

Máme tady nový rok 2021. Doufám, že bude klidnější a veselejší, než byl ten loňský, který sebou přinesl spoustu změn a týkalo se to i realit.

Realitní trh v roce 2020 rostl

Byla zrušena předkupní práva k nemovitostem. Byla zrušena daň z nabytí nemovitosti, díky čemuž kupující ušetří 4 % z kupní ceny. Začal platit zákon o realitním zprostředkování a pro práci v realitách již nutné mít koncesi a prokázat odbornou způsobilost.

Loňský rok sebou přinesl také pokles úrokových sazeb hypoték, které se aktuálně nachází na svých 3,5 letých minimech. Současně banky zpřísnily posuzování žádostí o hypotéku u lidí, kteří pracují v oborech zasažených covidem.

Poptávku po koupi ovlivnila i obava ze zvyšování inflace a dalšího znehodnocení peněz. Nemovitostí v nabídce je ale velmi málo. Doslova řečeno, nikdy v historii nebylo možné prodat za vyšší ceny, než je tomu právě teď. Pokud uvažujete o prodeji nemovitosti, máte tak velkou šanci prodat velmi výhodně.

Dneska si povíme, jak je to s daní při prodeji nemovitosti. Dobrou zprávou je, že mnoho prodávajících žádnou daň platit nebude, protože splňují některou z podmínek pro osvobození od této daně. Které to jsou si povíme již za chvíli.

Daň z příjmu 2021 při prodeji nemovitosti

Sazba daně z prodeje nemovitosti je pro fyzickou osobu 15 % a pro právnickou osobu 19 %. Daň se počítá jen ze zisku nikoliv z celé prodejní ceny. Pokud jste koupili byt za milion a prodáváte za dva, zaplatíte na dani 150 tisíc. Základ pro výpočet příjmové daně si můžete snížit náklady za rekonstrukci, jste-li schopni je prokázat.

5 situací pro osvobození od daně z příjmu

Všechny z nich se týkají pouze fyzických osob, nemovitost nesmí být zahrnuta v obchodním majetku firmy!

1. Vlastníte byt v osobním vlastnictví alespoň 5 let, bez ohledu na to, zda v něm bydlíte.

Pro nemovitosti nabyté po 1. lednu 2021 platí nový časový test 10 let!

Možná jste ke konci roku zaregistrovali vysoký zájem o hypotéky. Nebylo to jen díky výhodným úrokovými sazbám a zrušení daně z nabytí. Mnoho kupujících motivovalo právě zachování si původního 5 letého časového testu. Důvodem, proč došlo k prodloužení časového testu, je zamezit spekulativním nákupům bytů. V jednu chvíli dokonce hrozilo prodloužení testu na 15 let, což senát naštěstí neschválil.

2. Vlastníte byt v OV méně než 5 let, ale min. 2 roky těsně před prodejem jste v něm bydleli. I na vás se vztahuje osvobození.
V této souvislosti se možná ptáte, zda je nutné mít v nemovitosti nahlášen trvalý pobyt k prokázání vlastního bydlení? Není, ale je nutné být připraven finančnímu úřadu prokázat, že jste tam skutečně bydleli min. 2 roky bezprostředně před prodejem. Můžete to doložit složenkami za energie, internet nebo korespondencí na vaše jméno. Pomoci může i čestné prohlášení sousedů. Pokud nemovitost patří do společného jmění manželů (SJM), stačí, pokud v bytě bydlel alespoň jeden z nich.

3. Využijete všechny peníze z prodeje na uspokojení vlastní bytové potřeby
Pokud jste měli v nemovitosti bydliště bezprostředně před prodejem po dobu kratší 2 let, ale použijete všechny peníze z prodeje na uspokojení vlastní bytové potřeby, budete osvobozeni od daně. Musíte tak ale učinit nejpozději do 12 měsíců od chvíle, kdy jste obdrželi kupní cenu na svůj účet. Můžete to udělat i v předstihu a to tak, že odpovídající částku využijete k uspokojení vlastní bytové potřeby už v předchozím roce. V takovém případě však musíte přijetí peněz z prodeje nemovitosti oznámit finančnímu úřadu a prokázat, že jste je skutečně použili pro řešení vlastní bytové potřeby.

POZN: Novelou zákona o daních z příjmu účinnou od 1.1.2021 byla zrušena možnost použít příjem k uspokojení bytové potřeby ve lhůtě 1 rok před prodejem.

Každý může na vlastní bytovou potřebu nahlížet různě. Někdo si pod tím třeba představí stan s karimatkou, nebo chatu. Seznam situací, které lze chápat jako uspokojení bytové potřeby upravuje § 4b zákona č. 586/1992 Sb o dani z příjmu.

Patří sem koupě bytu, rodinného nebo bytového domu, výstavba, rekonstrukce bytu, domu. Bytová jednotka nesmí zahrnovat jiný nebytový prostor než garáž, sklep nebo komoru. Může to být také koupě pozemku určeného k výstavbě nebo splacení úvěru, který byl použit na financování vlastního bydlení. Pokud si nejste jisti, kontaktujte finanční úřad.

4. Vlastníte byt v družstevním vlastnictví aspoň 5 let
I na tento případ se vztahuje osvobození, bez ohledu na to, jestli v bytě bydlíte nebo ne. Pokud časový test nesplníte, pro osvobození se od daně nestačí v něm 2 roky před prodejem bydlet, jako tomu je u bytů v osobním vlastnictví. Ale i tady můžete použít celou utrženou částku na uspokojení vlastní bytové potřeby.

Ještě doplním, že u „nákupu“ bytu v družstevním vlastnictví (DV) nejde o přímé vlastnictví bytu, ale o získání členství v družstvu, s nímž je spojeno právo na pronájem bytu. Problematice družstevních bytů jsme se věnovali v 8. epizodě realitního podcastu .

5. Nemovitost z dědictví
I tady platí 5 letý (10 letý) časový test. Dobu vlastnictví vašeho předchůdce (zůstavitele) je možné sčítat s dobou, po kterou jste nemovitost vlastnili. To se vztahuje na příbuzné v přímé linii (rodiče, děti, vnoučata, prarodiče, sourozenci a osoby blízké, které s vámi žily ve společné domácnosti aspoň rok). Například jste zdědili byt po babičce, která ho vlastnila 4 roky. Vy ho aktuálně vlastníte 2 roky. V součtu jste přesáhli pět let vlastnictví, časový test byl splněn, daň platit nebudete. Pokud tentýž byt zdědíte letos, budete muset dodržet časový test 10 let, vše ostatní zůstalo zachováno.

V případě zděděného družstevního podílu se do časového testu rovněž započítává doba, po kterou ho vlastnil zůstavitel v přímé linii stejně jako u nemovitostí v osobním vlastnictví.

Při prodeji darované nemovitosti se časový test počítá od chvíle, kdy jste se stali majitelem.

Jak zjistím cenu nemovitosti ke dni nabytí, když jsem ji dostal darem?

V takovém případě bude nutné zpracovat znalecký posudek, který určí cenu zpětně ke dni nabytí. Finanční úřad bude chtít vidět oficiální, autorizovanou hodnotu, aby měl s čím srovnávat a zabránil tak manipulacím.

Pokud jste prodávanou nemovitost zdědili, doložíte jako pořizovací cenu částku uvedenou v rozhodnutí soudu o dědictví.

Bližší detaily pro osvobození se od příjmové daně najdete v § 4 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů.

Daňové přiznání při prodeji nemovitosti

Pokud jste osvobozeni od daně z příjmu, daňové přiznání podávat nemusíte. Pokud se na vás vztahuje daň z příjmu, zisk z prodeje zahrnete do daňového přiznání a to do konce března následujícího roku po prodeji. Pokud jste nemovitost dostali darem, bude nutné zajistit znalecký posudek ke dni nabytí, aby měl finanční úřad s čím srovnávat.

Na prodej nemovitostí a DPH

Pokud prodáváte nemovitost jako fyzická osoba, DPH nejspíš řešit nebudete. Daň z přidané hodnoty se týká hlavně developerů. Kromě nových bytů se DHP vztahuje (nově od roku 2016) i na staré byty, které prošly rekonstrukcí a byly nově zkolaudovány. Na takové byty je v podstatě nahlíženo jako na novostavby. Po 5 letech jsou nové byty od DPH osvobozeny.

Fyzická osoba nepodnikatel se může s DPH setkat třeba v situaci, pokud zrekonstruuje bytový dům a byty rozprodá. V takovém případě stejně nespíš překročí obrat 1 mil a bude povinna se k DPH zaregistrovat.

Další konkrétní situace, která mě napadá je, pokud prodáte pozemky, které předtím zhodnotíte – přivedete k nim sítě, vytvoříte příjezdovou cestu atd. Toto finanční úřad nespíš vyhodnotí jako soustavnou ekonomickou činnost a budete se muset přihlásit k DPH. I u DPH existuje více situací, u kterých jste od daně z osvobozeni. DPH je hodně složité téma, Finanční úřad může DHP doměřit až 3 roky zpětně i s úroky a o to nikdo nestojí. Pokud plánujete něco postavit nebo zrekonstruovat a pak prodat, konzultujte to s daňovým poradcem.

Daň z nemovitosti v roce 2021

Každý, kdo se stane majitelem jakékoliv nemovitosti v osobním vlastnictví, bytu, domu, pozemku nebo komerční nemovitosti, za ni musí podat daňové přiznání. Nezáleží na tom, jestli jste ji koupili, dostali nebo zdědili. Daňové přiznání k dani z nemovitosti podáváte jen jednou na finančním úřadě, kam nemovitost katastrálně spadá. Splatnost daně je do konce ledna následujícího roku. Následující výzvy k platbě už vám budou chodit automaticky složenkou do schránky nebo přes datovku.

Problematiku daně z nemovitostí upravuje zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí. Tato daň je tvořena daní z pozemků a daní ze staveb. Každé město má svůj koeficient. I každá část Prahy má svůj koeficient od 2.5 do 5. U koeficientu 5 (patří sem třeba Praha 1, Praha 3, Praha 10) došlo v roce 2020 ke 100% zvýšení daně. Pro představu uvedu, že byt o rozloze 50 m2 na Žižkově stojí na dani z nemovitosti tisícovku a v Podolí pětistovku. Úplně mi to nedává smysl, ale ok. Zde odkaz na novou vyhlášku o výši koeficientů.

Pokud máte datovou schránku, máte povinnost poslat daňové přiznání elektronicky. Na stránkách finanční správy si stáhnete elektronický formulář, který vyplníte podle uvedeného návodu. Přiznávám, že osobně postupuju tak, že si domluvím schůzku s pracovníkem finančního úřadu, aby mi s vyplněním formuláře pomohl, protože je snadné udělat někde chybu. Pak to přepíšu do elektronického formuláře a teprve pak jim posílám přes datovku.

4.1.2021 | Autor: Pavla Temrová