V epizodě # 16 si povíme, jak rozlišovat mezi lokalitami a na co si dát pozor.
Dobrý den, dámy a pánové. Začíná další díl podcastu Realitní kuchařka, který přináší zajímavé recepty ze světa nemovitostí. Jmenuji se Pavla Temrová a jsem osobní realitní makléřka. V pražských realitách se pohybuji od roku 2005 a při své práci používám mnoho online i offline nástrojů, které mi pomáhají jednak dobře prodávat nemovitosti mým klientům, tak i k tomu, aby dobře koupili jiné nemovitosti.
Dneska vám představím nástroje, které se týkají prověrky lokality, protože cenu nemovitosti určuje lokalita, lokalita, lokalita.
Prověrka lokality
Čím atraktivnější lokalita, tím vyšší cena. Neplatí automaticky, že čím dražší lokalita, tím kvalitnější bydlení. Vlastní bydlení je velmi subjektivní. Každý máme jiné osobní potřeby a priority. Každý jsme ochotný něco tolerovat a na něčem jiném zase lpíme.
V obecné rovině se asi shodneme na tom, že kvalitní lokalita je taková, kde to máme rádi. Lokalita, která nabízí kvalitní infrastrukturu, kde se dobře bydlí. To znamená dobrou dopravní dostupnost, nějaké ty parky nebo zeleň v okolí, obchody a služby denní potřeby, příležitosti jít na procházku nebo za sportem. Zajít s kamarády do hospody na pivo nebo si jít zaplavat. Pro rodiny s dětmi jsou zásadní školy a školky. Kromě shora uvedeného, osobně za jeden z nejdůležitějších parametrů považuji bezpečnost. A tím i začneme.
Riziko povodní
Riziko povodní můžete prověřit z webu české asociace pojišťoven – cap.cz Výstup z povodňové mapy je zdarma. Stačí znát číslo popisné nebo název území. Členské pojišťovny ČAP využívají tento systém jako jeden ze zdrojů pro kalkulaci cen pojistného.
Byty ohrožené povodněmi jsou výrazně levnější
Ceny bytů a domů v záplavových oblastech jsou někdy až o polovinu nižší než u nemovitostí ve stejné lokalitě, které nejsou ohroženy povodní. Většinou jde o čtvrté, tedy nejhorší rizikové zóny, kde jsou nemovitosti nepojistitelné.
Poptávka po bytech a domech v Praze je vysoká a nemovitosti ohrožené povodněmi bývají levnější zpravidla jen ve třetí a čtvrté záplavové zóně a to jen o 20-30 %. Vše závisí na poptávce. V Praze existuje více lokalit kolem Vltavy a Berounky, které jsou rizikové, protože v nich není technicky možné instalovat protipovodňová opatření. Klienti většinou vědí, kde je záplavová zóna. Makléř by měl na toto riziko vždy upozornit.
Bezpečnost a kriminalita
Dalším fajn nástrojem je mapa kriminality, kterou najdete na stránkách www.mapakriminality.cz – Díky tomuto nástroji nahlédnete do dat z policejních statistik, které jsou veřejně přístupné. Dozvíte se, zdali je lokalita opravdu tak bezproblémová a bezpečná, za jakou ji považujete.
Výsledek z mapy kriminality doporučuji porovnávat s jinými časovými úseky. Může se stát, že vám zobrazí vyšší počet trestných činů v jinak klidné a bezpečné lokalitě. Typicky když v jejím okolí probíhá jednou za rok větší kulturní akce, může se statistika dočasně zvednout. Sledovaný časový úsek si nastavíte jednoduše ve spodní části webové stránky, kde můžete zadat časové období po měsících až 8 let nazpět.
Skladba obyvatel
Dalším nástrojem, který ráda používám a věřím, že ho ocení i investoři do nemovitostí, je aplikace zmapovano.cz. Díky této aplikaci můžete porovnávat jednotlivá města a obce podle 21 kritérií, např. dle hustoty obyvatel, zastavěné plochy, migrace, počtu dětí i výše nezaměstnanosti.
Data z této aplikace pocházejí z veřejně dostupných zdrojů a to z registru územní identifikace, českého statistického úřadu, ministerstva financí a dalších důvěryhodných zdrojů. Tahle aplikace je opravdu hodně informačně nadupaná a pokud se chystáte koupit si investiční byt v lokalitě, kterou neznáte, pořádně si lokalitu proklepněte, ať víte, kolik bytů tam je, kolik lidí tam žije, jaký je stav nezaměstnanosti, hustota obyvatelstva a další důležité věci, které napoví, jakého nájemníka můžete očekávat.
Životní prostředí
Pak je tady aplikace znecistovatele.cz, která vám pomůže zjistit informace o znečištění jednotlivých lokalit ČR toxickými látkami. Najdete v ní především informace o tom, kdo a jaké toxické látky produkuje ve vybraném okolí.
Znečištění nahlašují organizace povinně podle druhu vypouštění a to v pěti oblastech: přenosy v odpadních vodách, přenosy v odpadech, úniky do ovzduší, úniky do vody, úniky do půdy. Více viz. zákon č. 25/2008 Sb (Zákon o integrovaném registru znečišťování životního prostředí a integrovaném systému plnění ohlašovacích povinností v oblasti životního prostředí)
Územní plán – okolní výstavba
Asi by se vám nelíbilo koupit rodinný domek nebo rekreační apartmán v klidné lokalitě a za rok zjistit, že se tam chystá výstavba obchodního domu nebo kancelářského projektu (i když v době covidu tohle asi těžko) nebo dokonce nové továrny. Některým lidem může být trnem v oku i výstavba nových rodinných domů.
Abyste nebyli překvapeni, doporučuji podívat se do územního plánu dané obce. Územní plán je vyhláška, která říká, co má být zeleň, co obytná plocha, co plocha průmyslová atd. Jak vysoká může být stavba, jakou má mít střechu atd. V Česku je územní plán vyhotovován na základě stavebního zákona a vydává ho zastupitelstvo obce. Jednotlivé kraje musí pořídit tzv. Zásady územního rozvoje, ale územní plán pro jednotlivé obce v tuto chvíli povinen není. Všechny obce by jej měly mít vyhotoveny nejpozději do konce roku 2022. Pokud vámi zvažovaná obec územní plán nemá, řídí se tzv. intravilánem obce. Pro konkrétní informace kontaktujte místní stavební odbor.
Na to navazuje zmenaplanu.cz, kde si můžete nastavit sledování změn územního plánu hlavního města Prahy, a to včetně všech v minulosti projednaných i aktuálně projednávaných změn a úprav platného územního plánu Prahy, včetně podnětů na nové změny územního plánu. Registrace je jednoduchá, jméno, email a zvolit území, které vás zajímá. Pokud se v něm něco šustne, budete o tom vědět.
Google earth – virtuální globus
Při své práci často používám virtuální globus Google Earth. Zjišťuji, v jakém stavu je střecha domu, jaký má byt výhled, jaká je v daném místě situace s dopravou. Procházím okolí a všímám si detailů. Používám funkci měření vzdáleností, abych zjistila, jak daleko se co nachází – třeba tramvajové koleje nebo jiný dům.
Když zpracovávám odhad tržní ceny pro klienty, trávím virtuálními procházkami i hodiny a je to neskutečně zajímavé a fascinující objevovat další skutečnosti, které mohou mít vliv na cenu a celkovou pozici té dané nemovitosti na trhu. O to zajímavější je pak to vidět v reálu a porovnávat zjištěná data.
Dobrá vs. špatná adresa
Uvažujete o koupi investičního bytu na pronájem ve městě, které neznáte? Kontaktujte místní realitní makléře a zeptejte se jich, jaká je poptávka po nájemním bydlení v jejich revíru. Ideální je zareagovat na některou z nemovitostí, kterou prodávají a zeptat se, za kolik by se dala pronajmout a jak dlouho by trvalo najít nájemníka. Každý region má svá specifika. Jsou lokality, kde můžete mít problém pronajmout byt, který nemá sklep, protože tam každý jezdí na kole a váš nájemník nejspíš bude také. Místní makléř vám poví zpravidla naprosto přesně, o jakou ulici je zájem a jaké ulici je lepší se vyhnout, protože v ní je nějaký problém.
Sousedi v domě
Když bydlí v domě hodně cizinců, kteří nemluví česky, může být pro někoho problém dohodnout se na správě domu. Nejen v Praze je spousta lokalit s vysokou koncentrací cizinců. Třeba Hůrka a okolí Prahy 13 je známá tím, že tam žije hodně obyvatel bývalého sovětského svazu. V pražské Libuši, žije hodně Vietnamců a je tam velká tržnice Sapa. Mají tam své obchody, služby, komunitu.
Kdo bude můj nájemník
Výběr lokality má zásadní vliv na to z jaké skupiny zájemců se bude rekrutovat váš budoucí nájemník. O tom, jak si prověřit zájemce o pronájem, abychom eliminovali riziko neplatičů, si povíme v některé z příštích epizod.
A to je z dnešního dílu všechno. Pokud máte nějakou otázku nebo třeba tip na zajímavý nástroj, jak prověřit lokalitu, podělte se se mnou.
Pokud se vám dnešní díl líbil, nezapomeňte ho ohodnotit. Budeme moc rádi, když nás budete poslouchat prostřednictvím aplikací apple podcast, spotify nebo google podcast. Budu se těšit na příští setkání s vámi.
Přeji vám klidné svátky, pevné zdraví a šťastnou ruku v realitách v roce 2021.
Pavla Temrová, osobní realitní makléřka.
Specialista na prodej bytů a rodinných domů v Praze
11.12.2020 | Pavla Temrová
