Dva byty o stejné podlahové ploše mohou mít ve skutečnosti jiný počet metrů čtverečních, jak je to možné? Jaký je rozdíl mezi užitnou, obytnou a podlahovou plochou bytu? Po poslechu dnešního dílu realitního seriálu už nebudete jezdit na prohlídky zbytečně.
Dámy a pánové, posloucháte podcast Realitní kuchařky, který přináší praktické rady a tipy ze světa nemovitostí. Od mikrofonu vás zdraví realitní makléřka Pavla Temrová.
„…kdybych věděl, jak je ten byt malý, na prohlídku bych nejezdil. Čekal jsem prostorné 3+kk, ale místo toho to bylo 2+kk s odděleným dvojlůžkem za sádro-kartonovou příčkou. V inzerátu stálo 80 m2, ale ve skutečnosti měl byt jen 60 m2, zbytek bylo parkovací stání a sklep. Cítil jsem se podvedený.
Souhlasím, že takový zážitek musí být hodně nepříjemný, zvláště, když jedete na prohlídku zdaleka. Jako realitní makléřka se snažím mít u všech prodávaných nemovitostí popsané metráže jednotlivých místností a samozřejmě půdorys ve 2D a 3D, aby byla dispozice jasná na první pohled.
Na druhou stranu, abych se zastala kolegů realitních makléřů, nepříjemnému zklamání z prohlídky předchází nejen absence číselných údajů týkající se plochy ale také jejich nepochopení. Ať už prodáváme nebo kupujeme byt, jsou pro nás údaje o bytové dispozici a ploše nemovitosti velmi důležité. V realitní inzerci se můžete setkat s více termíny, které si představíme.
Podlahová plocha bytu
Asi nejčastěji se v inzerci užívá podlahová plocha bytu. Výpočet podlahové plochy bytu upravuje nařízení vlády č. 366/2013 Sb. §3, ze kterého se dozvíme, že podlahovou plochu bytu tvoří půdorysná plocha všech místností bytu včetně půdorysné plochy všech svislých nosných i nenosných konstrukcí uvnitř bytu, jako jsou stěny, sloupy, pilíře, příčky, komíny. Započítává se do toho také podlahová plocha pod zastavěnými skříněmi, samozřejmě vana a tak dále.
Pozor! Balkon, terasa, lodžie jsou společnými částmi domu a do podlahové plochy bytu se nezapočítávají. A to ani v případě, když jsou přístupné jen z konkrétních bytů, jejichž vlastníci k nim mají výlučné užívací právo.
Podlahovou plochu si můžeme představit v podstatě tak, že když si označíme vnitřní obrys bytu, tak všechno uvnitř je podlahová plocha. Respektive tak je tomu u bytů, které vznikly od roku 2014. I to je důvod, proč jsou někdy dva byty o stejné podlahové ploše, která je evidovaná na katastru nemovitostí, ve skutečnosti jinak prostorné. Dříve se podlahová plocha počítala jinak.
Byty které vznikly před rokem 2014 se řídily, respektive byly vymezeny starým bytovým zákonem (č. 72/1994 Sb.), do jejich podlahové plochy se nezapočítávaly příčky. Od roku 2014 se zápis bytů do katastru řídí novým občanským zákoníkem (č. 89/2012 Sb.), který do podlahové plochy příčky započítává. Když si představíme prostorný byt 4+1, tak se pod příčkami může nacházet klidně 10 m2, možná i více. To je při pražských cenách milion.
Tato skutečnost může na první pohled ubírat starším bytům, které prezentují menší podlahovou plochu. Ta je ale v podstatě „poctivější“, protože plochu pod příčkami stejně nevyužijete. Pokud chcete takový byt prodat, je tady velmi důležitá role profesionálního realitního makléře, aby nemovitost dobře popsal.
Když jako realitní makléřka nabízím byt, který byl zapsán do katastru před rokem 2014 podle starého bytového zákona, říkám zájemcům, že pokud by stejný byt byl zapsán do katastru dnes, tak by měl větší oficiální podlahovou plochu.
Pokud to aktuálně řešíte, nebo se chcete dozvědět, jak je to s vaším bytem, podívejte se do dokumentu „Prohlášení vlastníka budovy“, který najdete ve sbírce listin na katastru nemovitostí. Pokud jste v roli kupujících, doporučuji, vyžádejte si od prodávajícího tento dokument, ze kterého zjistíte oficiální podlahovou plochu bytu. To podle jakého zákona se zapisoval do katastru je vidět již z listu vlastnictví (v části „B“).
Možná si říkáte: „Mám byt, který vzniknul před rokem 2014, a zrovna se ho chystám prodat, nešlo by k němu započítat ty příčky nějak dodatečně a získat tak větší podlahovou plochu?“
Bez ohledu na to, že se faktická využitelnost vašeho bytu nijak nezmění, souhlasím, že vyšší údaj podlahové plochy působí v inzerci atraktivněji.
Způsob, jakým lze zvýšit oficiální podlahovou plochu u starších bytů je, že si necháte zpracovat jako společenství vlastníků nové Prohlášení vlastníka budovy. Příprava tohoto dokumentu může být však velmi finančně náročná, bude potřeba nechat zpracovat nový geometrický plán, související právní dokumentaci, zajistit souhlas sousedů. To všechno žádné společenství vlastníků jednotek neudělá jen tak bezdůvodně.
Příprava nového prohlášení vlastníka budovy dává smysl zpravidla ve chvíli, když v domě došlo k nějaké větší změně. Například vzniknul nový výtah nebo nové jednotky, které byly dříve součástí společných prostor (například sklepy). To vše vede k úpravě spoluvlastnických podílů na společných částech budovy.
Dalším typickým případem je nový výtah na fasádě, který tam dříve nebyl. V takovém případě je zapotřebí sjednotit faktický stav se stavem evidovaným na katastru. K tomu slouží již zmíněné nové Prohlášení vlastníka budovy, jehož součástí je nový geometrický plán. Znovu se zaměří bytové i nebytové jednotky a společné prostory, přičemž se do podlahové plochy jednotek započítají i příčky. Současně se k jednotkám přiřadí i spoluvlastnické podíly. A to vše se znovu vloží na katastr.
Pak je možné byty prezentovat jako větší. Zda se podaří je nakonec prodat dráž nebo ne, to už bude záležet na stavu konkurenčních nabídek v dané chvíli v daném místě a na schopnostech realitního makléře. Jak zjistit tržní cenu nemovitosti a jak prodat byt či dům se skvělým výsledkem
Nový občanský zákoník to asi myslel dobře. Lidi mohou měnit v průběhu života bytovou dispozici, pokud jim to dává smysl a je to technicky možné, mohou přidávat nebo ubírat příčky, dochází k tomu poměrně často. A tak aby nedocházelo k nesrovnalostem, tak se do podlahové plochy začalo započítávat všechno bez ohledu na to, jestli tam jsou nebo nejsou příčky.
Užitná plocha bytu
V realitní inzerci se často setkáváme s údajem, který se týká užitné plochy nemovitosti. Obvykle představuje to největší číslo a v nabídce tak působí atraktivně. Je zapotřebí rozklíčovat, co z toho je byt a co je jeho příslušenství. Do užitné plochy se započítávají výměry všech místností včetně vestavěných skříní, kuchyní, včetně veškerého příslušenství, balkonů, teras, lodžií, sklepů, předzahrádek atd. jsou-li užívány výhradně vlastníky té dané bytové jednotky. Paradoxně tak může dojít k situací, že byt 1+KK o podlahové ploše 30 m2 a zahrádce 70 m2 je prezentován jako 100 m2.
Obytná plocha bytu
Dalším pojmem, s nímž se můžeme setkat, i když ne tak často, protože zpravidla představuje nejmenší číselný údaj, který v realitní inzerci nepůsobí moc dobře, je obytná plocha. Ta vymezuje pouze vnitřní výměry obytných místností. Nepatří do ní tedy takové místnosti, které nesplňují definici „obytné“ např. koupelna.
Pokud by vás to zajímalo ve větším detailu, obytnou plochu upravují české technické normy (ČSN), které říkají, že obytná místnost musí mít plochu nejméně 8 m2. U bytů s jednou obytnou místností musí mít minimálně 16 m2. V obytné místnosti musí být dostatečné přímé denní světlo, okno a topení s možností regulace. A také, že obytná místnost je určena k celoročnímu bydlení.
Dá se do obytné plochy započítat i kuchyň?
Ano, dá, ale musí mít plochu nejméně 12 m2. Pokud má obytná kuchyň nahrazovat zároveň obývák, její plocha musí být větší než 16 m2 u bytu s jednou obytnou místností a 18 m2 u bytu se dvěma obytnými místnostmi. Šířka obývacího pokoje by měla být aspoň 3,3 m, u pokoje s jedním lůžkem 1,9 m, u dvoulůžkového pokoje 2,4 m.
Podlahová plocha bytu ale sama o sobě příliš nevypovídá o jeho dispozici. Bohužel se stále setkávám s tím, že v inzerátech chybí půdorysy. Je mi to vždycky líto, protože to je skvělá pomůcka pro lidi, aby si udělali představu o tom, jestli jim dispozice vyhovuje. A taky by jim to ušetřilo čas na zbytečných prohlídkách.
Zaujalo vás téma realit? Přihlaste se k odběru podcastu Realitní kuchařka a nenechte si ujít příští epizodu.
27.1.2021 | Autor: Pavla Temrová
Řešíte prodej bytu v Praze? Kontaktujte mě
Tel. 602 306 045 pavla@pavlatemrova.cz
