Prohlubující se schodek státního rozpočtu, růst inflace, obava ze ztráty hodnoty úspor. Ale také vlastní bytová potřeba nebo touha uniknout na chvíli do přírody z pražského bytu, to vše přiživuje aktuální šílenství na trhu s realitami. Jak koupit byt za lepší cenu?
Možná si říkáte, je vůbec možné koupit v dnešní době nemovitost za rozumnou cenu? Ano, ale musí se hledat tím správným způsobem. Poslechněte si podcastovou epizodu.
Dobrý den, dámy a pánové, vítám vás u další epizody realitního podcastu. Dnes si představíme pár tipů, jak hledat nemovitosti za lepší cenu. Uvařte si kávu nebo čaj, začínáme.
Všechny díly realitního podcastu najdete ZDE
Jako realitní makléřce mi od vás chodí poptávky, že sháníte to či ono. Děkuji vám za ně, vše si pečlivě eviduji. Kromě poptávky po zajímavých investičních bytech narostl počet zájemců o chatu či chalupu za rozumnou cenu v dojezdové vzdálenosti hodinu od Prahy. Tady bude těžké pořízení. Mnoho lidí v současnosti neváhá utratit velké peníze za rekreační objekty v jakémkoliv stavu a šance na koupi chaty či chalupy z srealit za rozumnou cenu je mizivá.
Jak najít chatu či chalupu levně
Mnoho rekreačních objektů se aktuálně nabízí za přepálené ceny. Až covidové šílenství odezní a společnost se pomalu začne vracet k normálu, očekávám, že poptávka a ceny rekreačních objektů klesnou. My Češi milujeme chaty a chalupy, ale také rádi cestujeme a objevujeme nová místa. Péče o druhé bydlení bývá náročná na čas i peníze a ne každý to dlouhodobě ustojí. Rekonstrukce, které tyto objekty často vyžadují, bývá náročná. U starých staveb nikdy nevíte, kdy skončíte. Rozpočet na rekonstrukci by měl proto zahrnovat 20% rezervu na vícenáklady.
Realitka kope za svého klienta
Pokud si mě najmete pro prodej vaší nemovitosti, stanete se mým klientem, za kterého budu „kopat“, abyste dobře prodali. Pracuji na doporučení spokojených klientů a bylo by z mé strany neprofesionální prodat nemovitost pod cenou, má-li na víc. Moji kolegové fungují podobně.
Vše záleží na prodejní strategii, kterou zvolíme podle toho, co je pro naše klienty důležité. Někdy to je cena, jindy čas, že tam může bývalý majitel nějakou dobu zůstat nebo jiný důvod. Když majitel spěchá, musí být otevřený tomu prodat za nižší cenu. O nemovitost za rozumnou cenu zpravidla usiluje více zájemců a to opět nabízí prostor k tomu s cenou pracovat, pokud je prodej zajištěn profesionálem. Vím, že jsem ty z vás, kteří u mě máte poptávku na chatu či chalupu, nepotěšila, ale zkusím vám to dnes vynahradit.
Jak hledat nemovitosti za lepší cenu
Předražené ležáky, které jsou v realitní inzerci už několik měsíců/let. U těchto nemovitostí se dá očekávat, že někteří majitelé budou ochotni ze svých požadavků slevit. Oslovila bych majitele s konkrétní a časově omezenou nabídkou. To samo se musí udělat citlivě a tím správných způsobem.
Vyjednávat o ceně začněte až po prohlídce
nebo aspoň až po bližším seznámení se s nemovitostí, aby makléř věděl, že nestřílíte od boku. I mě se občas stane, že mi lidi už do telefonu řeknou, to je moc drahý, ale až zlevním milion, tak ať se ozvu. Těmto lidem se zpátky sice ozvat mohu, ale ve chvíli, až zlevním, se mohou objevit další zájemci a i z těchto se dá vybrat ta nejlepší.
Za jeden z nejlepších způsobů, jak najít nemovitost za lepší cenu, považuji to, jít do terénu. Vyberte si lokalitu, která se vám líbí a ptejte se lidí. Většina nemovitostí k rekreaci se prodá v rádiu 20 kilometrů od místa, kde se nachází, je jasné, že mnoho z nich se do nabídek celoplošných realitních serverů ani nedostane. Buď si je koupí někdo místní nebo je nabere lokální realitní makléř, který už na ně má zpravidla zájemce, protože eviduje poptávky v lokalitě.
Poptávky v lokalitě
Dříve jsem některým klientům hledala nemovitosti na klíč, znamenalo to hodiny systematického hledání a práce v terénu. Přestože služba přinášela skvělé výsledky, dnes na ni nemám čas, ale sepsala jsem své tipy a fígle do knihy Realitní kuchařka, abyste si mohli hledat sami. Nejenom že můžete ušetřit desítky procent z kupní ceny, ale někdy je to i velmi zábavné, dobrodružné a člověk si připadá trochu jako detektiv.
Komu pomohla Realitní kuchařka – reference čtenářů
Je mnoho lidí, kteří mají nemovitost, kterou plánují jednou někdy prodat, ale zatím pro to nic neudělali, protože je to nijak netlačí nebo nemají čas. A právě tito lidé, pokud je ťuknete v předstihu, mohou přistoupit na prodej. Tímto způsobem můžete přeskočit realitní inzerci úplně a vyhnout se tak hrám o vyšší cenu.
Mnoho nemovitostí se prodá bez inzerce
Prodej i koupě nemovitostí představuje pro člověka bez zkušeností velká rizika, jak jsem již v tomto seriálu mnohokrát zmínila. Půjdete-li přímou cestou komunikace s majitelem, tak až najdete vysněnou nemovitost, neupisujte se ke koupi dříve, než ji prověříte a i toho majitele (exekuce atd.). Nebo požádejte o pomoc zkušeného makléře, aby vše prověřil za vás, aby se po prodeji nestalo, že se tam vyloupne nějaká právní nebo jiná vada, která by znamenala, že byste si koupi rozmysleli.
Jak zacílit svou poptávku v lokalitě
Aby to fungovalo, musí za tím být cítit konkrétní člověk nikoliv leták ve schránce „Hledám byt pro doktora“. Takových letáčků jsou schránky plné a tyhle letáčky na mysli opravdu nemám.
Je potřeba se odlišit. Třeba tím způsobem, že si zaplatíme inzerát v lokálním magazínu městské části nebo si najdeme informační spojku, kterou namotivujeme, pokud nám dá echo, že se někdo někde chystá něco prodat.
Budujte vztahy s lidmi v lokalitě a s makléři
Co dále doporučuji a dělám to tak i sama, je budovaní vztahů s lidmi v lokalitě, o kterou máte zájem, což může být časově náročné, ale nese to ovoce a je otázkou času, než najdete. V lokalitě toho zpravidla ví nejvíce poštovní doručovatelky, prodavačky u řezníka, a další profese, se nimiž se dá občas poklábosit, pokud nespěchají. Důležitou úlohu hrají i revizní technici, pokud mají správnou motivaci se zeptat. Jen si představte, kolik domů a bytů ročně ve svém revíru navštíví revizák plynového kotle, stovky, tisíce?
Zadlužené nemovitosti
Další způsob, jak koupit nemovitost za lepší cenu, je koupit nemovitost od dlužníka, který má exekuce. Tento tip vychází z toho, že dlužník, jehož nemovitost skončí později v dražbě, ztratí více, než pokud by ji sám prodal. Cena nemovitosti v dražbě se stanovuje na 2/3 odhadní ceny, u opakované dražby klesá na ½ z odhadní ceny. Náklady exekutora jsou 15 % z odhadní ceny, takže je jasné, že v zájmu dlužníka je prodat nemovitost dříve, než skončí v dražbě. Pro kupujícího to není bez rizika, za klíčové považuji nechat se celým obchodem provést zkušeným profesionálem, který může eventuálně pomoci s vyplacením věřitelů. V první řadě bude zapotřebí celý prodej smluvně ošetřit, aby se vám nestalo, že uhradíte všechny dluhy, ale dlužník si pak prodej rozmyslí nebo že na nemovitosti nenaskočí nový dluh.
Jak hledat zadlužené nemovitosti?
Zadlužené nemovitosti se dají najít díky specializovaného monitoringu, který si můžete koupit za měsíční poplatek. Funguje to tak, že pokud je na některé nemovitosti, respektive na jejím LV na katastru uvedena exekutorská zástava, monitoring vás o tomto bude informovat. Nejznámější a asi i uživatelsky nejpřívětivější monitoring nabízí firma Adol.cz. Přestože zadlužené nemovitosti nabízí velké příležitosti, můj šálek kávy to není.
Koupě bytu v dražbě
Další možností je koupit nemovitost v dražbě, což je ale stále obtížnější, protože se jich účastní stále více lidí a šance na vydražení za rozumnou cenu (zejména v Praze) je nulová. Když je dražba neúspěšná, opakuje se a vyvolávací cena klesá, zvlášť atraktivní tedy mohou být opakované dražby a dražby v regionech, kterých se účastní méně zájemců. Problematice dražeb i zadlužených nemovitostí se věnuji detailněji v kapitolách č. 9, 10 Realitní kuchařky.
Dalším tipem, jak hledat nemovitosti za lepší cenu, je sledovat úřední desky měst a obcí, které čas od čas od času nabízí prodej obecního majetku. Toto lze sledovat z jednoho místa přes stránku www.edesky.cz. Díky této službě se dozvíte, že obec výhodně prodává pozemky nebo probíhá stavební řízení na nový supermarket.
Nečekané dědictví
Nevlastnila náhodou vaše rodina v minulosti nějaké nemovitosti, o něž pak z různých důvodů přišla a další generace o nich nemá ponětí? Nepodaří-li se dohledat vlastníka nemovitosti do 10 let, nemovitost zůstane ve vlastnictví státu!
Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových – ÚZSVM v minulosti uveřejnil na svém webu neuvěřitelných 192 tisíc nedostatečně identifikovaných vlastníků nemovitostí vedených v katastru nemovitostí. Aktuální nabídka majetku státu, kde kromě nemovitostí najdete také umělecká díla, šperky a jiné lahůdky.
15.5.2021 | Autor: Osobní realitní makléřka, Pavla Temrová
Řešíte prodej bytu v Praze? Kontaktujte mě
Tel. 602 306 045 pavla@pavlatemrova.cz
