Zájem o hypotéky již čtvrtý měsíc v řadě láme rekordy, měsíčně se uzavírá kolem deseti tisíc nových hypoték. Stojí za tím nízké úrokové sazby i obavy z jejich zvýšení. O čem se ale v novinách nepíše je, že mnohým žadatelům o hypotéku banka žádost zamítne z důvodu jejich negativního záznamu v bankovním či nebankovním registru.

21. epizoda podcastu – Jak fungují registry dlužníků a jak se v nich prověřit


Záznamy v registrech bývají pro žadatele o hypotéku velký šok. Mám s tím osobní zkušenost. Před lety jsem kupovala investiční byt a žádala o úvěr. Všechny podklady jsem bance v pořádku doložila, zdroje příjmů, potvrzení bezdlužnosti vůči finančnímu úřadu, atd. Všechno probíhalo standardně, banka vším prošla a moji žádost odsouhlasila.  Podepsala jsem úvěrovou smlouvu a rezervační smlouvu na koupi bytu. Asi druhý den mi volala finanční poradkyně, že banka úvěr nečekaně ruší a zdůvodnila to tím, že v průběhu přípravy risk manažer banky zapomněl nahlédnout do registrů, a teprve až nyní zjistil, že mám jakýsi záznam v registru Solus. Vůbec jsem tehdy nevěděla, co to je Solus a čeho se záznam týkal.

Solus – nebankovní registr

sdružuje několik desítek poskytovatelů z řad telefonních operátorů, bank, dodavatelů energií atd.  Členské společnosti sdružení Solus.

Pokud některé společnosti dlužíte, dá vás do zmíněného registru, takže se o dluhu dozví ostatní členové. Pokud se chcete prověřit, je to jednoduché. Výpis z registru Solus stojí  cca 150,-Kč. Je to rozděleno na cenu aktivační SMS a pak ten samotný dotaz stojí cca sto korun. Navštívit registr osobně není možné. Jinak i po uhrazení pohledávky zápis v Solusu zůstává až 3 roky (v případě dluhu u telefonního operátora 1 rok).

Po několika dnech jsem konečně dostala výpis, kde bylo uvedeno, že mám neuhrazenou fakturu za telefon u O2, konkrétně za pevnou linku, kterou jsme dávno zrušili, když jsme se před lety stěhovali. Dlužná částka, kterou zaslali v rámci jakési dofakturace, činila zpočátku pětistovku, jelikož jsem o ní nevěděla, vyrostla později na jedenáct tisíc. Dodnes nechápu, proč mi operátor neposlal dofakturaci na novou adresu, kterou jsem jim tehdy vyplnila, ale to už je dneska jedno.

Dluh jsem okamžitě doplatila, vyžádala jsem si od O2 potvrzení bezdlužnosti a to jsem odeslala do Solusu a tohle všechno doložila bance, aby viděla, že tento svůj škraloup aktivně řeším, že to byla v podstatě nešťastná náhoda, která mě mrzí. Stálo mě to tehdy kýbl nervů, času i peněz, protože mi následně banka zpřísnila úvěrové podmínky.  Pořád to ale ještě dopadlo dobře, v mnoha případech se banky na toto téma vůbec nebaví a pokud má žadatel o záznam v registrech, tak to je pro něj konečná. A pak už je to na šikovnosti finančního poradce.

Žádost o výmaz zápisu v Solusu

podává společnost, které se dlužilo. Je dobré si ověřit, že to skutečně udělala, jinak hrozí, že i po splacení dluhu zápis v registru zůstane. Banky zpravidla berou v potaz všechny záznamy za uplynulých 3-5 let. 

Výpis z (nebankovního) registru SOLUS

Zajímavé je, že ne každá banka nahlíží do Solusu. Smí tam nahlížet pouze takové instituce, které jsou jeho členem, přičemž některé banky jsou a jiné ne. Paradoxně tak stotisícový dluh v Solusu nemusí pro jednu banku znamenat nic (protože o něm neví), zatímco pro jinou banku může i tisícový dluh znamenat zamítnutí hypotéky.

Do registrů se nezapisují jen problémy s placením energií, mobilních služeb a jiných závazků ale také úvěry – A toto již řeší tzv. Bankovní registry, které si také můžete velice snadno prověřit.  

Při žádosti o hypotéku banka nejdříve nahlédne do bankovního registru (odkazy níže), aby prověřila vaši platební morálku vůči bankám.

BRKI: Bankovní registr klientských informací
NRKI: Nebankovní registr klientských informací

Pod tím si můžeme představit stávající hypotéky, nebo dorovnání kontokorentu. Pokud nějaké bance dlužíte, ale současně jí v pořádku a včas platíte, pak je všechno ok a svědčí to o tom, že jste aktivní a solidní klient, a takové klienty mají banky rády. Problém nastává, když jste s placením ve skluzu. A tady stačí i jeden, dva dny a už se to v tom registru objeví. Sem tam pošlete hypoteční splátku o pár dní později, nebo banku žádáte o odklad splátky, tohle všechno se do bankovních registrů propisuje.

Vše je v bankovních registrech dohledatelné i dlouho do minulosti a může vám to zhoršit nebo i zlepšit vaši pozici při jednání o hypotéce. Možná vás překvapí, že mezi nejčastější prohřešky v bankovních patří prodleva ve vyrovnání kontokorentu na sporožirovém účtu.

Nemáte-li dostatečné příjmy pro novou hypotéku, někdy stačí pouze zrušit nevyužívaný kontokorent nebo kreditní kartu. Banky musí zohledňovat schválené úvěrové rámce i těchto produktů, i když je třeba nevyužíváte.  I proto doporučuji před žádostí o hypotéku, abyste zvýšili ty svoje šance, kontokorent úplně zrušit a stejně tak zrušit i kreditní karty, aby banka viděla, že nejedete takzvaně „na doraz“. No a až bude hypotéka schválená a ideálně i odčerpaná, pak si tohle všechno můžete opět aktivovat, pokud o to budete stát.

Jak zjistit výpis z bankovního registru

Před třemi lety spustil Bankovní (BRKI) a Nebankovní registr klientských informací (NRKI) společný projekt v podobě nového webu www.kolikmam.cz, který vám za poplatek 300,-Kč umožní přístup k tzv. úvěrové zprávě, jenž představuje přehled všech úvěrů a závazků, které máte (nebo jste měli) u různých finančních institucí nebo o ně žádáte.

Více se k  problematice bankovních registrů a financování nemovitostí dočtete v 6. kapitole knihy Realitní kuchařka.

Kdy banka nahlíží do registrů?

Kontrola registrů ze strany banky neprobíhá hned, jak by se mohlo na první pohled zdát, ale až v té druhé fázi, když má banka od vás veškeré podklady k vaší žádosti. Pak to celé risk manažer projde a podívá se do registrů. To celé může trvat dny i týdny podle toho, jak je banka vytížená.

Samotná příprava podkladů k žádosti o hypotéku vám může trvat několik dní, podle toho, jak je kdo připravený a schopen ty podklady zajistit. Kromě vyplnění žádosti o hypotéku bance dokládáte potvrzení o příjmech, pokud podnikáte, banka bude chtít vidět daňová přiznání za uplynulé 2 roky včetně všech příloh a orazítkovaná finančním úřadem.  Ale s tím vám již pomůže finanční poradce.

Doporučuji a dělám to tak i sama u svých hypoték, najít si nezávislého finančního poradce, který spolupracuje se všemi bankami na trhu, aby vám našel opravdu výhodný úvěr.

Banky posuzují asi 50 parametrů a často upravují metodiku schvalování

Není snadné interpretovat nabídky bank správně. Hypotéku je proto lepší řešit s nezávislým, zkušeným finančním poradcem, nejenom, že vám dobře poradí na úplném začátku, ale následně vás tím provede a všechno zařídí.

Pokud byste o to stáli, v případě zájmu vám ráda předám kontakt na svého finančního poradce, klidně mi napište :-) 

1.4.2021 | Autor: Osobní realitní makléřka, Pavla Temrová

Řešíte prodej bytu v Praze? Kontaktujte mě
Tel. 602 306 045 pavla@pavlatemrova.cz

realitní makléřka pro prahu a okolí