Jak prodat byt, kde bydlím, abych koupil jiný byt (audio: 24 min.)

Epizoda # 07, Realitní kuchařka podcast
Jak prodat byt, kde bydlíte a koupit jiný

Dobrý den dámy a pánové, vítám vás u dalšího dílu realitního podcastu. Dnes si budeme povídat o akci „kulový blesk“. A to situaci, když bydlíte v bytě, chcete koupit jiný byt či dům, ale nejprve potřebujete prodat ten svůj. Tak jak to udělat, aby se to povedlo. Abyste svůj byt dobře prodali a aby na vás ten nový počkal. Více již za chvíli. Příjemný poslech vám přeje Realitní kuchařka, Pavla Temrová.

________   znělka _________

Věřím, že mezi našimi posluchači budou i někteří, kteří touto situací už prošli. Pokud máte zkušenost, o kterou byste se se mnou rádi podělili, napište mi. Budu moc ráda za vaši zpětnou vazbu, jak jste tuto situaci řešili.

Dnes budu často přeskakovat z téma na téma. Chvíli budu mluvit z pozice kupujícího, chvíli z pozice prodávajícího. Věřím ale, že se v tom zorientujete. Textový přepis dnešní epizody najdete jako vždycky na webu www.pavlatemrova.cz   

Pojďme na to:

Prodat byt, kde bydlím, když chci koupit jiný. Na úvod je dobré říci, že tento realitní „manévr“ není ojedinělý. Nemusíte mít obavu, že tato situace nemá řešení.

Abychom mohli prodat byt, kde bydlíme a z těch peněz koupit jiný, musíme to dobře naplánovat.

Někdy to znamená přijmout i nové dočasné varianty, pokud by věci nešly, tak, jak si přejeme, přijmout určitou míru flexibility. Například přijmout variantu, že chvíli budete bydlet v pronájmu, pokud by se stalo, že svůj byt prodáte dřív. Pokud byste z koupě toho nového bytu z nejrůznějších důvodů sešlo třeba na straně prodávajícího nebo kdyby se to celé nějak zdrželo.

Začít nabízet svůj byt nebo nejdříve začít hledat nový? Co když prodám dřív, než najdu jiný byt? Je rozumné teď prodat, mít peníze na účtu, nechat si je užírat inflací? A co když nemovitosti mezitím vyrostou na ceně a já pak koupím nový byt nevýhodně?

Samozřejmě, stát se může cokoliv. Díky skvělé přípravě můžete eliminovat rizika a zvýšit své šance na úspěch. Můžete se do toho určitě pustit sami, ale mnohem bezpečnější a efektivnější je nechat se touto situací provést zkušeným realitním profesionálem.

A co když mám na svém současném bytě hypotéku?

Co když je ten nový byt o dost dražší než ten současný, dosáhnu na něj, kdo mi dá jistotu, že ten svůj byt prodám za cenu, jakou očekávám? No a pokud je ten nový byt dražší, tak kdy vůbec začít zajišťovat financování pro ten nový byt, aby to nebylo moc brzy nebo moc pozdě? Těch otázek může být hodně. Každý se nacházíme v jiné situaci, máme jiné potřeby, jsme jinak flexibilní a stejně tak každý prodávající je v jiné situaci, jinak flexibilní jinak spěchá na prodej.  

Na první pohled patová situace mívá zpravidla řešení. Najít to správné, které je ušité na míru vám, to bude v podstatě detektivní práce pro profesionálního realitního makléře.

Pojďme se ale bavit konkrétně. Pokud se na mě klient obrátí s podobnou věcí. Já postupuji tím způsobem, že v prvním kroku detailně prověřím jeho současnou, stávající nemovitost, kterou chce prodat, abych zjistila její reálnou tržní cenu a předpokládanou dobu prodeje.

Prodat byt za dobrou cenu – myslím tím za výhodnou cenu pro majitele a prodat byt rychle ale nemusí znamenat totéž. Velkou roli tady hrají časové lhůty, do kdy potřebuje nebo by chtěl prodat. Pokud je nebo bude v časovém tlaku, dá se očekávat, že neprodá za maximální cenu, ale cca o 10 i více procent pod cenou, což samozřejmě nikdo nechce. Takže termíny a dobrá příprava hrají velkou roli a mohou tak významně ovlivnit prodejní výsledek.

To byl krok číslo jedna. Je to důležité, aby prodávající vůbec věděl, jaká je jeho výchozí (nezkreslená) pozice, protože jak už jsme si řekli v jednom z přechozích dílů realitního podcastu, tak nabídkové ceny v inzerci bývají často zavádějící. Nejprve musíme zjistit, za kolik a do kdy jsme schopni ten současný byt prodat.

Krok číslo 2 – termínů předání. Hodně detailně se bavím s majiteli, kteří chtějí prodat, na téma termínů předání toho jejich bytu novému majiteli. Pokud ještě nemají vyhlídnout novou nemovitost nebo nemají jistotu, že na ně ten prodávající počká, může to působit abstraktně, ale je dobré se o tom pobavit.

Běžná lhůta pro předání bytu po prodeji novému majiteli je 1-2 týdny po převodu nemovitosti na katastru.

Pokud se původní majitel nechce stěhovat po prodeji bytu do pronájmu, než si najde jiný byt, nebo než mu bude ten nový byt zpřístupněn, je dobré se s kupujícím domluvit na tom, že si od něj byt na nějakou dobu pronajme. S takovou informací se musí pracovat také dlouho dopředu.  

A pokud ten nový kupující nebude souhlasit a my žádného jiného zájemce nenajdeme, je dobré připustit i variantu dočasného pronájmu jiné nemovitosti. Nebo se lze domluvit i na tom, že v bytě nějakou dobu setrváte dokonce úplně zadarmo, ale v takovém případě bude kupující očekávat slevu z koupě ve výši tržního nájemného po tu danou dobu, po kterou byste eventuálně v bytě ještě rádi pak zůstali.

Tyhle věci je důležité řešit včas, mluvit o nich, ideálně už v rámci přípravy rezervační smlouvy na prodej toho vašeho stávajícího bytu, abyste – vy i kupující oba věděli, na čem jste. Někteří to uvítají, jiní o váš byt ztratí zájem, jelikož sami potřebují bydlet rychle a nebudou chtít čekat, až si něco najdete nebo až se vám dostaví dům.

Na druhou stranu, byla by škoda, nechat si ujít zajímavou příležitost prodat svůj byt výhodně jenom proto, protože v něm budete chtít nějakou chvíli bydlet, když si můžete pronajmout byt jinde. Aby šlo vše hladce, je dobré se včas připravit. Tématu, jak uspět při hledání pronájmu, se můžeme věnovat někdy příště, protože i to má svoje specifika.

Prodat byt může jít hladce a rychle, ale může to trvat i několik měsíců. Spoléhat na to, že byt prodáte rychle a navíc dobře, je nejisté. Občas se povede najít kupce za pouhý týden, ale samotná příprava smluv a převodní lhůty na katastru se urychlit nedají.

I kdyby šlo všechno hladce jako po drátkách a našli jste dneska kupce, který by vůbec neřešil hypotéku a měl připravené vlastní peníze, tak počítejte s tím, že cca týden můžete vzájemně připomínkovat rezervační smlouvy, pak se bude řešit kupní smlouva a po jejím podpisu se bude čekat na složení peněz do advokátní či jiné úschovy. Teprve pak může být podán návrh do katastru na vklad nového vlastnického práva.

Samozřejmě fakticky to lze udělat dříve, ale bylo by to obrovské riziko, dávat svůj byt z ruky dříve, než jsou složeny peníze kupujícího a naopak, pro toho kupujícího by bylo riziko nechat někoho sáhnout na jeho peníze dříve, než se stane majitelem. Celá konstrukce smluv by měla být bezpečná pro obě strany.

Po podání návrhu na vklad nového vlastnického práva do katastru se musí počkat, až proběhne ochranná lhůta katastru, která trvá 20 dní.

Během této lhůty katastr nové vlastnické právo zapsat nesmí. Nejdříve ho zapíše 21. den. Teprve pak si budete moci sáhnout na peníze z prodeje, které budete moci použít na koupi té nové nemovitosti.

Za předpokladu velmi optimistické varianty, když kupující nebude čerpat úvěr, počítejte minimálně 4 týdny. Pokud bude čerpat úvěr, bude muset počkat na přípravu úvěrové dokumentace (úvěrové a zástavní smlouvy) a to může trvat klidně i několik týdnů, takže další čas navíc.  Prodej může v takovém případě trvat 2-4 měsíce. A to za předpokladu správně nastavené prodejní ceny a profesionálního vedení, protože cenově přepálený byt můžete prodávat i roky.

Jak už jsem řekla, bude záležet na tom, jakým způsobem bude váš kupující byt financovat, jestli hypotékou nebo z vlastních peněz nebo třeba dokonce prodejem svého bytu, což už by byl takový „kulový blesk na druhou“, což asi nechcete nebo aspoň ne v první fázi, i když i takto lze postupovat. O to více je důležité řídit celý proces někým, kdo tomu rozumí, kdo bude hlídat termíny a vnímat to celé v širších souvislostech.

Prodat byt nebo ho vyměnit za větší

Některé mladé rodiny, které plánují prodat svůj první byt a koupit větší, mívají jedno společné, chodí na prohlídky větších bytů, ale v podstatě nejsou připraveni reagovat. Bez toho, aniž by byli ochotni přistoupit k podpisu rezervační smlouvy se dále neposunou. Mají sice představu o tom, za kolik by se dal prodat jejich byt, ale ještě v tom nic neudělali, nebo neřešili úvěrové možnosti. Chtějí počkat, až najdou „to pravé“ a teprve pak to budou řešit.

To už ale bývá pozdě. Ve chvíli, když začnou situaci řešit, je zpravidla předběhne jiný zájemce, který se připravil lépe a získal časový náskok.

Tématu, jak zvýšit své šance na úspěšnou koupi nemovitosti a jak si upevnit pozici kupujícího, pokud se o nemovitost uchází více zájemců, o tom jsme si povídali v šesté epizodě realitního podcastu. Pokud vás tato problematika zajímá, doporučuji vraťte se k ní, je tam pár tipů, jak na to. Jeden z těch tipů, pokud jdete na prohlídku a víte, že to je přesně, co hledáte, ale nechcete, aby vám to uteklo, jeden z mnoha způsobů, jak můžete zvýšit své šance na úspěšnou (v tomto případě) koupi, je nabídnout majiteli vyšší cenu a požádat makléře, aby ostatní prohlídky zrušil.     

Když mi volají zájemci na inzerát bytu, jedna z mých prvních otázek, na které se jich ptám je, jakým způsobem se chystáte byt financovat. Je vidět, jaké jsou obrovské rozdíly v připravenosti zájemců tak i v míře té flexibility.  

Než půjdete na prohlídku, ověřte si financování a to přesto, že se chystáte financovat prodejem svého bytu. V mnoha případech jako skvělé řešení funguje vyjednat si úvěr , byť na mnohem nižší částku, než jaká je cena bytu, který kupujete, ale aspoň mít zajištěné nějaké peníze, protože v takové situaci můžete prodávajícímu říci: „Nejprve musím prodat svůj byt, abych koupil ten váš, ale než se tak stane, mám tady například milion, který jsem schopen vám dát formou zálohy na kupní cenu a vy mi prodloužíte rezervační lhůtu třeba o půl roku “. 

Tohle všechno je na domluvě a samozřejmě bude záležet i na tom, jak moc bude spěchat váš prodávající. Ale je to jeden ze scénářů. 

Pokud chcete financovat (a nebo jenom částečně) hypotékou, banka bude prověřovat vaše příjmy a výdaje. Je lepší nechat se v bance takzvaně „proklepnout“dříve, než začnete hledat nový byt. Jedině tak budete vědět naproto přesně, na čem jste a do jaké výše vám banka půjčí, pokud například svůj byt prodat nestihnete k určitému datu a nebo pokud je kupovaná nemovitost dražší než váš byt.

Současně prověřte podmínky, za kterých vám banka umožní úvěr předčasně splatit.

Možným řešením pro výše uvedenou situaci je využít bankovní úvěr (hypotéku, stavební spoření) a po prodeji vašeho bytu ho předčasně splatit. Nebo v úvěru pokračovat a peníze z prodeje investovat do nákupu jiného, ale to už je jiný příběh.

Neupisujte se k nákupu jiného-nového bytu dříve, než budete mít kupce na ten váš byt NEBO dostatečnou časovou rezervu, že ho stihnete najít včas NEBO zajistit financování k nákupu nového bytu. 

Můžete si zkusit vyjednat s prodávajícím, aby vám na podpis kupní smlouvy poskytnul více času. Jak už bylo řečeno, řešením může být i složení vyšší rezervační zálohy nebo rovnou přistoupit k podpisu budoucí smlouvy o smlouvě kupní.

Nebo můžete prodávajícímu nabídnout, že pokud mu nestihnete doplatit kupní cenu za jeho byt do termínu v kupní smlouvě, že mu budete platit úrok z prodlení do doby, než váš byt prodáte a jemu tak doplatíte. Pokud mu nabídnete služnou úrokovou sazbu (nemyslím tím žádnou lichvářskou sazbu ale třeba o procento, dvě vyšší, než běžná hypoteční sazba), pravděpodobně bude souhlasit, protože dostane víc peněz, než pokud by měl své peníze uložené někde v bance.  Vy si jeho v podstatě půjčkou můžete chvíli – třeba na měsíc/dva suplovat hypotéku. Tohle všechno se ale musí správně a bezpečně nastavit, aby se ani jedna strana nedostala do problémů. Ale hlavně se to musí nastavit od úplného začátku vaší vzájemné komunikace – ideálně už v rezervační smlouvě, jinak hrozí, že se nedohodnete na podmínkách kupní smlouvy.

Ze své zkušenosti mohu potvrdit, že když spolu lidi jednají otevřeně, a je tam důvěra, tak se zpravidla domluví.  Většina situací, když se lidi nedomluví je o tom, že si přestanou věřit.

Důvěra je v realitním obchodu strašně důležitá.

Makléř musí důvěřovat svému klientovi a naopak. Jinak není možné za něj uhrát vyšší počet bodů, protože těch situací, které mohou nastat a které sebou nesou určitou dávku stresu a nejistoty je hodně.

No a při nedostatku zkušeností se v tomhle můžete snadno zamotat, respektive přehlédnout možné dopady jednotlivých scénářů. Pokud jste v podobné situaci, neprodávejte svůj byt sami, ale požádejte o pomoc profesionála, který vám vytvoří bezpečnou konstrukci prodeje stávajícího bytu a koupě toho nového.  

Touto problematikou se zabýváme také na živých seminářích realitní kuchařky, pokud vás to zajímá, více informací najdete na webu realitnikucharka.cz sekce semináře.

Řešíte uvedenou situaci a jste z Prahy?Napište mi nebo zavolejte na tel: 602 306 045. Ráda Vám poradím.

Pokud máte nějakou otázku k dnešnímu tématu nebo třeba námět na něco, co byste rádi v našem realitním podcastu slyšeli, tak  mi určitě napište na můj email ať už na podpora@realitnikucharka.cz a nebo na pavla@pavlatemrova.cz. Nebo se propojme na linkedinu či facebuku, bude mi potěšením.

Více se do dnešního dílu realitního podcastu nevešlo. Pokud se vám dnešní díl líbil, ohodnoťte ho, uděláte nám tím velkou radost. Budeme moc rádi, když nás budete poslouchat prostřednictvím aplikací apple podcast, spotify nebo google podcast. Budu se těšit na příští setkání s vámi.

Řešíte prodej bytu v Praze? Kontaktujte mě.
Tel. 602 306 045 pavla@pavlatemrova.cz

realitní makléřka pro prahu a okolí