Jak koupit nový byt od developera výhodněji (audio: 21 min.)

V epizodě # 15 se dozvíte, proč se zajímat o byty, které jsou zatím jenom na papíře


Dobrý den, dámy a pánové. Vítejte u nového dílu podcastu, který se zabývá nemovitostmi. Od mikrofonu vás zdraví Pavla Temrová. Dneska bych se s vámi ráda podělila o pár osobně vyzkoušených a funkčních tipů, jak koupit nový byt v developerském projektu za lepší cenu a také na co si dát pozor.  

Realitní trh s novými byty a s těmi, které jsou zatím jenom na papíře, se řídí vlastními pravidly. Výběr a koupě bytu od developera i jednání o lepší ceně probíhá jinak, než u dokončených a zkolaudovaných bytů.

Ceny nových bytů stále rostou

Průměrná cena nového bytu v Praze byla v loňském roce 105 tisíc korun za m2. Podle analýzy Deloitte Develop Index dosáhla průměrná nabídková cena nových bytů letos v říjnu úrovně 117 200 Kč/m2. To je na první pohled velký nárůst.

Často se porovnávají hrušky s jabkama. Údaje o průměrných cenách beru s rezervou a hned vám povím proč.

Ve stejném bytovém domě v developerském projektu v jednu chvíli v jednom patře může být na prodej několik bytů. Jeden vychází na 85 tis./m2 a vedlejší 90 tis. za metr čtvereční. Tady jen doplním, že lodžie, terasa, balkon se do ceny bytu obvykle započítává jako ½ bytové plochy.

Velké byty stojí za metr čtvereční nejvýhodněji

Nejdráž vychází garsonky a byty 1+kk. Když se k tomu přidá podlaží, orientace světových stran a výhled, může to i v jednom domě znamenat velký cenový rozdíl.

Tady platí, že čím výše se byt nachází, tím lepší má pravděpodobně výhled, pocit soukromí, i méně dupajících nad hlavou a tím vyšší bývá jeho prodejní cena.

Nejlevnější bývají přízemní byty

Kvůli horšímu soukromí a větší hlučnosti o ně bývá nejmenší zájem. Výjimkou jsou byty s předzahrádkami v klidných, rezidenčních lokalitách, tam to bývá naopak.

Pokud uvažujete o koupi bytu od developera, porovnávejte s cenou i standardy vybavení, termín dokončení a kvalitu lokality.

Pak přichází na řadu detailní porovnání jednoho projektu, které poukáže na cenové i pocitové rozdíly.  Třeba prostorný byt 4+kk, který má okna na sever, lodžii ve tvaru nudle, a je situovaný nad vjezdem do garáží, nejspíš nebude prodán mezi prvními. To platí i o bytech, které jsou umístěny blízko komerčních prostor. Tady se dá předpokládat více hlučnosti a nižší cenu.  

Ne všechno je na první pohled vidět z vizualizací na webu. Doporučuju seznámit se s reálným modelem projektu. Najdete ho v prodejním centru developera.

Co vznikne v okolí stavby

Ptejte se, co vznikne v okolí. Podívejte si do územního plánu, abyste měli jistotu, že tam v budoucnu nepostaví něco, co vám vezme výhled nebo zvýší hlučnost.   

Jak získat výhodnější cenu nového bytu

Novostavby jsou obvykle prodávány přímo developerskými společnostmi, které je staví, respektive, které si najímají na stavbu generálního dodavatele stavby, ale celý projekt zaštiťují a řeší i prodej bytů.  Developeři k prodeji využívají svá vlastní prodejní centra a vlastní webové stránky. Ne vždycky se nabídka z jejich webu propíše na sreality.

Zejména byty, které jsou ve fázi přípravy, které jsou jenom na papíře, se do realitní inzerce zpravidla nepropíší nebo s velkým časovým zpožděním.   

Spuštění prodeje nastává ve chvíli, když má projekt alespoň územní rozhodnutí, ideálně stavební povolení. Pak počítejte další cca 2-3 roky, než se dokončí výstavba a zkolauduje se. Teprve pak se zpravidla podepisují s klienty kupní smlouvy a čerpají se hypotéky.

Toto několik let trvající mezidobí tak může pro mnohé lidi znamenat jednak zakonzervování si kupní ceny s příslibem růstu ceny bytu, než se dostaví. Za druhé to může znamenat čas pro zajištění vlastních financí pro doplacení. Pokud si chtějí mezitím třeba vylepšit daňové přiznání kvůli hypotéce nebo došetřit více vlastních zdrojů.

Předprodeje nabízí lepší ceny

Developeři, kteří využívají na výstavbu úvěr financující banky, potřebují splnit tzv. předprodeje, aby jim banka uvolnila peníze na výstavbu.

A právě ve fázi čekání na splnění předprodejů jsou ochotni nabídnout vám výhodnější cenu. Jakmile splní předprodeje, zpravidla ceny zvednou, protože už nejsou v takovém tlaku.

Existují projekty, které developeři dají do prodeje až po dokončení. Věřím, že to dělají právě proto, aby si mohli říci o vyšší cenu, protože o dokončené byty je největší zájem, protože k dispozici IHNED a spousta lidí potřebuje bydlet ihned. Takové projekty moc příležitostí k lepší ceně nenabízí, leda by se z nich časem staly neprodejné ležáky, což se samozřejmě může stát.

U většiny projektů nového bydlení platí, že ve chvíli, když se začne stavět, jsou nejlepší byty vyprodány.

Byty na papíře se dají přeprodat se ziskem

Zajímejte se o projekty, které jsou teprve ve fázi přípravy. Developeři umožnují zaregistrovat se k odběru novinek, takže se o spuštění nového projektu dozvíte dříve než ostatní.

Ceny nabízených bytů bývají na samotném začátku o desítky procent nižší, než když je postaveno. Máte i lepší výběr a také si můžete v rámci klientských změn žádat o různé úpravy bytu. Pokud to stihnete včas, můžete je mít i zdarma, protože stavbě nepřínáší vícenáklady, než když už je postaveno.

Financování nových bytů

Nejčastější model financování, který si klienti volí je 20/80. Tož znamená, že klient zaplatí 20 % po podpisu smlouvy o budoucí smlouvě kupní a zbytek zaplatí až po kolaudaci nejčastěji z hypotéky.  Developeři jsou ochotni za stejných cenových podmínek přistoupit i na model 10/90, přestože tento splátkový kalendář aktivně nenabízí.

  • S platebním kalendářem souvisí různé ceny. Cena konkrétního bytu v nabídce developera se liší podle toho, jaký model financování si zvolíte. Čím vyšší část kupní ceny jste schopni uhradit developerovi předem, tím nižší můžete mít cenu. Inzerované ceny zpravidla předpokládají nejpřísnější platební kalendář a to většina ceny předem, doplatek hypotékou. Pokud půjdete standardní cestou 20 % vlastní zdroje a 80 % hypotéka, koncová cena se o pár jednotek procent zvedne.
  • Prověřte i cenu parkingu. Ačkoliv je u bytu uvedeno, že k němu náleží parkovací stání, tak toto zpravidla nebývá součástí ceny a je zapotřebí počítat s dalšími 250-350 tisíci za parkovací stání v podzemní garáži. 
  • Developeři umí zajistit financování i s velkým předstihem a to až 3 let. To znamená, že pokud si vyberete z nabídky byt, který bude zkolaudován až za 3 roky, můžete již nyní využít mimořádně výhodných úrokových sazeb a hypotéku odčerpata začít splácet až za několik let. V takovém případě se vyplatí zvolit si alespoň 5 letou fixaci, protože několik let zabere samotná výstavba. Se zajištěním hypotéky můžete i počkat, až to bude aktuální, tedy za předpokladu, že v budoucnu nedojde he zhoršení vašich příjmů, což by hypotéku ohrozilo.
  • Developeři nabízí výhodné financování a bezproblémový průběh zajištění samotného hypotečního úvěru. Byty nabízené developery nemívají problémy s bankovním odhadem. Nevím, jak to dělají, ale odhad banky ve většině případů potvrdí kupní cenu. Je to dáno jejich silnou obchodní pozicí a tím, že to prostě s bankami umí.
  • Byt, který je zatím jen na papíře, lze v průběhu výstavby přeprodat jinému zájemci a vydělat na tom. V podstatě prodáte právo podpisu kupní smlouvu za odstupné. To ale není bez rizika. Pokud nad tím uvažujete, seznamte se předem s podmínkami postoupení, protože to bývá zpoplatněno.

Jak už bylo řečeno ve 14. epizodě podcastu, spekulace na pokles cen v příštích měsících může lidem vyjít, ale mnohým z nich se nemusí vyplatit. Jak se jejich ekonomická a příjmová situace mění, jejich bonita se může také změnit a v budoucnu pro ně může být složitější získat hypotéku. Může dojít k situaci, že si sice budou moci koupit nemovitost levněji, ale nebudou schopni ji financovat.

Investice do bytů na papíře

Hlavním motivem je pro spoustu lidí vlastní bytová potřeba. Investoři zase spekulují na kapitálový výnos, který se z dlouhodobého hlediska zatím vždy dostavil. Vždy to bude závislé na konkrétním projektu, lokalitě i dalších plánech, které ten developer v té lokalitě má. Je velký rozdíl koupit byt někde na zelené louce v izolovaného projektu nebo v projektu s kvalitní infrastrukturou, o kterou je zájem. O mnohém napoví i komerční úspěšnost předchozí etapy projektu.

Prověřte si developera

Kdo to je, jaké má reference, můžu mu důvěřovat, že všechno dobře dopadne? Byla bych hodně opatrná u menších a neznámých společností, u kterých chybí reference na trhu. V jaké kondici se nachází, kdo tu firmu vede, nedluží někomu, není v insolvenčním rejstříku?

Především by mě pak zajímalo, jakým způsobem bude financována výstavba bytového projektu.

Za nejbezpečnější financování lze považovat výhradně takové, které je kombinací vlastních prostředků developera a bankovního úvěru od renomovaných bank. Tato kombinace poskytuje maximální garanci všem klientům, že daný projekt bude dokončen bez finančního rizika, jelikož kupujícím poskytuje jistotu, že na výstavbu projektu je od počátku zajištěno dostatečné množství finančních prostředků.

Banky by totiž neprověřené firmě úvěr nedaly. Veškeré sumy hrazené klienty během výstavby by měly být poukazovány na zvláštní účet, který až do úspěšného dokončení výstavby spravuje právě ta úvěrující a dohlížející banka. Společnost, která výstavbu provádí, přitom nemůže během výstavby s těmito penězi bez souhlasu banky disponovat, takže nehrozí, že by je vytunelovala.

Někteří financují své projekty bez využití bankovních úvěrů a v těchto případech téměř vždy dochází k financování výstavby z peněz kupujících, přičemž jejich použití je výhradně na developerech. To může být velké riziko. Pokud developer neprodá během výstavby dostatečné množství nemovitostí, může u něj nastat problém se získáním finančních zdrojů.

Pokud se ale bavíme o těch velkých developerech, které postavili tisíce nových bytů a fungují bez úvěru financující banky, tady se dá předpokládat, že to dobře dopadne i u těch příštích projektů. Ale u neznámé firmy bych jim peníze nesvěřila, vyjma případu, že budou na vázaném účtu v bance a prodávajícímu budou uvolněny až po úspěšném dokončení projektu.  Přeji jenom to trvá několik let a za tu dobu se může hodně věcí změnit.

Územní rozhodnutí a stavební povolení

Ověřte si, že má developer i potřebná povolená, která musí získat pro svůj projekt. Patří sem územní rozhodnutí a následně stavební povolení. Jejich zajištění může trvat i několik let.

Příprava projektu až do úspěšné kolaudace trvá 7 let i déle

Pokud je projekt zatím jenom na papíře, považuji na nezbytné, aby měl vydané platné „územní rozhodnutí“. Ve zkratce jde o souhlas stavebního úřadu s výstavbou projektu. Na základě platného územního rozhodnutí pak žádá o vydání stavebního povolení. Bez platného územního rozhodnutí nelze žádat o stavební povolení, a tedy zahájit stavbu. Takže pokud byste se své peníze chystali svěřit neznámé firmě, která nemá na daný projekt ani územní rozhodnutí, a navíc ještě nevyužívá bankovní financování, pryč od toho.

Pokud budete spoléhat jenom na realitní servery, nejspíše na vás zbydou horší nebo dražší byty. Právě tyto byty obvykle končí v nabídce koncových realitních serverů. Pokud je poptávka vysoká, developer nemá důvod jít do masové inzerce a následně do slev, naopak marketing utlumí a ceny zvedne.

I v realitách existuje okurková sezóna. Je to období kolem Vánoc a pak letní prázdniny. Konec prosince, leden, únor, červenec, srpen. Právě  v těchto měsících máte největší šanci chytit zajímavou slevovou akci nebo zvýšit šanci na vyjednání si lepší ceny, protože v této době bývá méně zájemců.

Bezplatné rezervace zvýší šanci na lepší výběr

Developeři zpravidla umožňují několikadenní nezávaznou bezplatnou rezervaci a to i více bytů najednou. Využijte to do maxima a zamluvte si jich více, abyste se mohli v klidu rozmyslet, kterému z nich dáte přednost. 

Více se do dnešního dílu nevešlo. Pokud máte nějakou otázku k dnešnímu tématu nebo třeba námět na jiné téma, napište mi na info@pavlatemrova.cz nebo na podpora@realitnikucharka.cz.

Nenechte si ujít příští epizodu a zaregistrujte se k odběru podcastu Realitní kuchařka prostřednictvím aplikací google podcast, spotify nebo apple podcast.

Mějte se moc hezky a pevné zdraví přeje,

Pavla Temrová, osobní realitní makléřka.
Specialista na prodej bytů a rodinných domů v Praze

16.11.2020

Realitní podcast – nové byty

Řešíte prodej bytu v Praze? Zavolejte mi.
Tel. 602 306 045 info@pavlatemrova.cz