V dnešním díle realitního podcastu si povíme, jak zjistit reálnou tržní cenu bytu či rodinného domu, abychom se dozvěděli, jaké jsou naše šance na úspěšný prodej nemovitosti. Příjemný poslech vám přeje Pavla Temrová.

– TEXTOVÝ PŘEPIS –

Většina majitelů se při úvaze o prodeji svého bytu nebo domu podívá na některý z realitních serverů, nejčastěji na sreality, aby zjistili, za kolik se v té dané lokalitě nemovitosti nabízí. A určitě tohle můžeme považovat za správný začátek. Samo o sobě to ale nestačí. Pak je zapotřebí pátrat dál, protože nikdy nevíte,

– za kolik se inzerované nemovitosti nakonec prodají, protože konečná prodejní cena se do inzerce už zpátky nepropíše, dále pak

– jak dlouho jsou posuzované nabídky v inzerci. Inzerát, který vypadá jako novinka může být klidně rok i déle starý, pouze oblečený do jiného kabátu a

– za jak dlouho a zdali vůbec má nemovitost šanci se za uvedenou cenu prodat.

Každá nemovitost může být úplně jiná, i když vypadá podobně

v jiné kvalitě a technickém stavu s jiným potenciálem využití. A to je další důvod, proč nestačí jen sledovat realitní servery, často tak dochází k porovnávání hrušek s jablky. I v jedné ulici můžou být propastné rozdíly, protože každý z domů je v jiném technickém stavu, má jiné hospodaření a má jiné sousedy.

Uvedeme si to na příkladu. V jednom domě mají příjmem z pronájmu společných prostor, který vlastníkům pokrývá fond oprav a ještě třeba něco uspoří nebo dokonce investují, zatímco ve druhém domě nemají žádný příjem, a například tam mají neplatiče, který nepřispívá na chod domu a navíc je ještě čekají budoucí nákladné opravy, protože dům potřebuje rekonstrukci.

Příklad z praxe – bohatý dům

Asi před 3 lety jsem prodávala byt v Sokolovské ulici ve Vysočanech v Praze 9. Bylo to menší bytové družstvo, které vlastnilo prostorné komerční prostory v přízemí domu, které pronajímalo jednomu kuchyňskému studiu. Příjem z pronájmu těm lidem (družstevníkům) zcela pokrýval fond oprav a ještě jim zbývalo dost na to, aby si dům postupem času celý zrekonstruovali, pořídili si nový výtah, novou fasádu, rozvody, opravili střechu a další věci, které by za normálních okolností platili sami nebo by si na to museli vzít úvěr v bance.  

Každý dům má také jinou dostupnost na MHD, jinou občanskou vybavenost, již zmíněné hospodaření, jiný výhled, ale také jinou budoucnost.

Můžeme zjistit, že na pozemku, který je před domem, kde prodáváte svůj byt, může v budoucnu vyrůst nová stavba, která tomu bytu dříve nebo později vezme krásný výhled nebo soukromí. I tohle ovlivňuje cenu. A je dobré se na to připravit, protože kupující se na to může zeptat.

Zájemci o koupi si berou na prohlídky k ruce také profesionální makléře, aby se chránili

Funguje to i opačně a my můžeme dojít k něčemu pozitivnímu, třeba když prodáváte dům, který se nachází před rušnou silnicí. Pokud je mezi tímto domem a silnicí volný pozemek, můžeme z územního plánu zjistit, že tento pozemek je stavební a že může být zastavěn do výšky třeba 5 podlaží, čímž dojde k částečnému odhlučnění toho druhého domu. Můžeme také zjistit, že před domem, kde se bude prodávat byt vznikne nový supermarket, což místní obyvatele určitě obohatí o možnosti nákupu. Může je to ale poškodit z hlediska hlučnosti, když třeba budou každé ráno tento supermarket zavážet zbožím.

Prodej každé nemovitosti doprovází jiná životní situace prodávajícího i kupujícího

Čím více je prodávající motivován prodat rychleji, například protože se rozvádí nebo se dostal do složité finanční situace nebo potřebuje koupit něco jiného, tím více je ochoten zlevnit. Z tohoto důvodu profesionální realitní makléři pracují s několika cenami – cena pro rychlý prodej – cca 10-20 % nižší než optimální cena, pokud klient nespěchá, a pak cena nadhodnocená o cca 10 %, která je spíše otázkou štěstí a s nejasnou dobou prodeje.  

Téma cenových analýz je velmi široké a zasloužilo by si zasloužilo další dvě, tři podcastové kapitoly, ve kterých bychom si mohli povídat o různých metodách oceňování třeba srovnávací nebo výnosové metodě, která se uplatňuje u komerčních nemovitostí.

Jinak vidí tržní cenu nemovitosti majitel, jinak kupující a jinak banka,

která bude kupujícímu poskytovat hypotéku. Je známá věc, že banky mají tendenci cenu vidět nižší, aby se nespálili a kupujícímu tak půjčí méně, než kolik očekával. Tohle všechno může ovlivnit pozici té dané nemovitosti na trhu, protože na ni dosáhne méně zájemců.

Jak zjistit tržní cenu bytu nebo domu

Za kolik je možné prodat svoji nemovitost? Jak jsme si ukázali, tržní cena závisí na mnoha faktorech. Nabídkové ceny v inzerci jsou velmi často zavádějící. Z pohledu majitele je samozřejmě lepší chtít více a dostat to, než později zjistit, že jsme mohli prodat za víc, ALE to „více“ je velice důležité nastavit s rozumem a hlavně doprovodit to správnou prodejní strategií, jinak se může stát, že se z naší nabídky stane neprodejný ležák, protože lidi nechtějí zboží, co nikdo nechce.

Ti, kteří uvidí novou nabídku a bez zájmu ji přejdou jako příliš drahou, mohou být právě ti nejlepší potenciální kupci, kteří by v tu danou chvíli byli ochotni zaplatit za naši nemovitost nejvíc, ale koupí jinde a už se nevrátí.

Prodejní cena musí zohledňovat aktuální situaci na trhu, stav nabídkových cen konkurence – to jsou ty zmíněné realitní servery a vůbec inzerce jako taková, ale taky kvalitu infrastruktury a další věci, které bez detailní znalosti trhu sám prodávající obvykle neodhalí. Tím spíš, pokud není z daného města a nemovitost například zdědil.

Špatným naceněním se z bytu může stát neprodejný ležák

V roce 2017 jsem dostala možnost prodat jeden zánovní byt v jedné pražské lokalitě.  Když jsem si zpracovala analýzu tržní ceny, došla jsem k hodnotě o 20 % nižší, než kolik majitelka očekávala. Cenovou analýzu jsem zpracovávala několik hodin, dívala se i na realizované obchody na katastru, a také jsem v té lokalitě několik typově podobných nemovitostí prodala a dokonce i v tom konkrétním domě.

Prodávající ale nechtěla ze svých požadavků slevit a dokonce, pod vlivem nového inzerátu, který se tehdy objevil v realitní nabídce, se rozhodla byt ještě více zdražit, takže vycházel o 30 % dráž, než na kolik vycházel odhad tržní ceny. Přátelsky jsme se rozloučily.

Brzy na to se paní domluvila s jiným realitním makléřem, který byt za tuto vysokou cenu nabral do své nabídky a prodával ho přes rok. Postupným zlevňováním dosáhli hodnoty prodeje o tři sta padesát tisíc méně, než jaký byl můj odhad ceny.

Spousta často začínajících makléřů přistoupí na nereálnou cenu, protože počítají s tím, že ji majitel později zlevní a často se tak stane.

Aby makléř zjistil reálnou tržní cenu nemovitosti neboli cenu, za kterou je fakticky reálné ji v dané chvíli v daném místě prodat, musí pracovat s několika analytickými nástroji. Nemovitost by měl i osobně navštívit, aby viděl i dům a společné prostory v domě a získal celkový pocit z toho místa. A aby se seznámil s plány celého domu. V jakém stavu je střecha? Vodovodní a kanalizační stoupačky, elektrorozvody, nejsou tam známky vlhkosti? Jaký je stav fasády, je zateplená a další věci, které o lecčems napoví. Co hospodaření domu?

Pokud prodávající nemá zkušenosti, je lepší požádat o pomoc odborníka,

který dokáže nabídku posoudit a zasadit ji do širších souvislostí. A právě díky tomu se dokáže vymezit vůči konkurenci nebo dokonce oslovit úplně jinou cílovou skupinu zájemců. Velmi důležitý je také správně nastavený marketing a samotná příprava nemovitosti na prodej, nic se nesmí uspěchat. Cenu ovlivňují i nejrůznější právní vady.

Jak prodat bezpečně, rychle a s nejvyšším ziskem?

Je dobré myslet na to, že více než polovina kupujících bude potřebovat získat hypotéku, kterou jim banka musí schválit. To se odvíjí od výsledku odhadní ceny banky. Když nevyjde odhad, má kupující smůlu, leda by nakombinoval několik úvěrů a půjček dohromady, pokud mu to jeho bonita dovolí! Najít kupce, který zjistí, že na nákup nedostane úvěr, protože banka hodnotu nemovitosti vidí jinde, není žádná výhra. Celé to je propojená nádoba

Porovnávat ceny bytů v inzerci bez znalosti výsledné prodejní ceny je jako porovnávat jablka s hruškami, to už víme, ale jak se dozvědět víc?

Jak získat cenové mapy bytů, domů, pozemků nebo dokonce pronájmů?

Cenových map je spousta a jsou mezi nimi velké rozdíly. Je zapotřebí k nim přistupovat s rezervou a používat je současně,. V současnosti neexistuje centrální evidence, která by u jednotlivých lokalit sledovala u prodaných nebo pronajatých nemovitostí všechny dílčí elementy, které ovlivňují její cenu. Bez nadsázky lze říci, že vybydlení byt 2+kk s umakartovým jádrem v přízemí s výhledem na popelnice může na první pohled zobrazovat podobné hodnocení jako sousední byt s výhledem do parku, který je v domě po rekonstrukci. 

Milí posluchači, na závěr přidám malý tip na cenové mapy.

Ve své realitní praxi používám několik cenových map. Jednou z nich je cenovámapa, která mi pomáhá zjišťovat, jaké byly skutečné finální prodejní ceny nemovitostí ve vybrané lokalitě i v konkrétním domě a to až 5 let nazpáte. Zdrojem dat této cenové mapy jsou totiž přímo kupní smlouvy evidované u katastrálních úřadů, ze kterých je tak možné zjistit někdy i čísla konkrétních bytů v konkrétních bytových domech. V textovém přepisu dnešní epizody vám doplním odkaz, kde tuto cenovou mapu najdete také odkaz na cenovou mapu stavebních pozemků Prahy. I tato mapa čerpá v rámci svých aktualizací z dat katastru. Seznam dalších nástrojů, se kterými pracuji ve své praxi nadete ZDE

K cenovým mapám a jiným nástrojům je potřeba přistupovat s rezervou, protože finální cena prodávané nemovitosti stejně vždycky záleží na konkrétním případě a obchodních dovednostech realitního makléře.

Pokud máte nějakou otázku k dnešnímu tématu nebo námět na něco, co byste rádi v realitním podcastu slyšeli, napište mi na podpora@realitnikucharka.cz nebo pavla@pavlatemrova.cz.
Nebo se propojme na linkedinu či facebuku, bude mi potěšením.

Více se do dnešního dílu realitního podcastu nevešlo. Pokud se vám dnešní díl líbil, ohodnoťte ho, uděláte nám tím velkou radost. Budeme moc rádi, když nás budete poslouchat prostřednictvím aplikací apple podcast, spotify nebo google podcast. Budu se těšit na příští setkání s vámi.

15.5.2020, Pavla Temrová

Řešíte prodej bytu v Praze? Kontaktujte mě.
Tel. 602 306 045 pavla@pavlatemrova.cz