Na co si dát pozor při koupi nejen družstevních bytů, (audio: 17:30 min.)

Epizoda #08 | Dobrý den, dámy a pánové,

vítejte u dalšího dílu podcastu Realitní kuchařky, ve kterém se zabýváme problematikou nemovitostí. Dneska si budeme si povídat o tom, jak správně posuzovat nabídky bytů v realitní inzerci a na co si dát pozor. Téma je to velmi rozsáhlé a zasloužilo by si aspoň deset podcastových epizod. Dnessi posvítíme na družstevní byty. Pokud jste v situaci, že zvažujete nákup bytu, zůstaňte s námi. Příjemný poslech vám přeje Pavla Temrová.

Médii se šíří spekulace na možný pokles cen bytů

Společně s nízkými úrokovými sazbami hypoték, které se dnes dají pořídit už od 1,8 % to může některé lidi motivovat ke koupi bytu. Nikdo neví, co bude, čas ukáže. Bude hodně záležet na lokalitě na poptávce po nájemním bydlení v té lokalitě. Jedno je jisté, realitní gramotnost není nikdy na škodu a ten, kdo ví více, má obrovský náskok. Také se může lépe chránit než ten, kdo se na realitním trhu neorientuje vůbec.

Lidi se mě občas ptají, co říkám na byt, který se chystají koupit. Jestli se mi ta nabídka líbí, co cena, jestli je rozumná, jaký mám názor na lokalitu. V podstatě už z těch dotazů cítím, že očekávají potvrzení, že jejich úvaha je správná. Bohužel, většinou se objeví něco, co pak výrazně změní pohled na tu nabídku, něco, co předtím zájemci neviděli a nebo tomu nevěnovali pozornost.

Posuzování realitních nabídek je subjektivní. Nemám mandát k tomu hodnotit nemovitosti očima lidí, které neznám. Jako realitní makléřka si na byty umím udělat názor, jsou-li v Praze, ale bez znalosti lidí, kteří v nich budou bydlet, může být bezcenný. Každý jsme jiní. Někdo si neumí představit byt v domě bez výtahu, jinému to je jedno, protože to bere jako sport. Někdo nechce přízemí nebo byt s předzahrádkou, má strach ze zlodějů, jiný ho naopak preferuje, protože má kočku a chce jí dopřát přímý vstup ven.

Můj známý v minulosti prodával byt v bytovém domě, ke kterému patřil parking, konkrétně výhradní právo užívání parkovacího stání v podzemní garáži. Kupující ho ale odmítnul, i když bylo v ceně. Neměl auto a nechystal si ho pořizovat, asi si neuvědomil, že parkovací stání může pronajímat nebo právo užívání prodat jinému sousedovi.

Každý hodnotí lokalitu, infrastrukturu, občanskou vybavenost jinak

Jsme ochotni obětovat něco výměnou za něco jiného. To se týká komfortu bydlení a týká se to i dalších nákladů.

Lidi mi občas posílají linky na nemovitosti, které se zvažují koupit s otázkou, co si o tom myslím. Pokud mám volnou chvilku, vždycky se ráda podívám a tu zpětnou vazbu ráda zašlu. Ze zkušenosti můžu říci, že mnoho lidí vůbec neřeší výdaje spojené s provozem bytu a domu. Respektive oni se k těmto informacím dostanou pozdě, často to neřeší jako jednu z prvních věcí. Přitom tohle může výrazně ovlivnit jejich budoucí měsíční výdaje a celkovou pohodu z bydlení. Neptají se, jakým způsobem dům hospodaří, jestli je v zisku nebo v mínusu, jestli je zaúvěrován, kdo tam bydlí.

Např. když byl bytový dům v minulosti rekonstruován, tak je dobré se zeptat, z jakých peněz rekonstrukce proběhla, jestli si na ni lidé nejprve naspořili (což je ideální) nebo jestli ji financovali úvěrem, který teď splácí. Jak se tento úvěr projevuje v měsíčních výdajích konkrétního majitele bytu?

Dva stejné domy mohou vykazovat odlišné hodnoty

V jednom hospodaří zodpovědné SVJ, ve druhém na to kašlou. Jeden dům může mít fajnový příjem z pronájmu společných prostor, druhý dům má neplatiče, na kterého ostatní doplácí. Jak se v tom zorientovat? A v jaké fázi tohle všechno prověřovat?

Budu konkrétní. Před několika dni mi volal pán, který se rozhodl koupit byt v Holešovicích. Požádal mě o názor. Zeptala jsem se na pár základních věcí, abych si udělala obecnou představu o tom bytu. Z několika mála otázek vyplynulo, že v podstatě nevěděl, přitom už vážně uvažoval o podpisu rezervace. Lokalita byla zajímavá, a cena bytu se mi taky zdála na první pohled zajímavá. Pak jsem zjistila, že se jednalo se o družstevní byt s nesplacenou anuitou v domě před rekonstrukcí. Byt byl sice po rekonstrukci, ale s původními stoupačkami a elektřinou v hliníku. To znamená, že až je jednou budou opravovat, stavebně se to nejspíše dotkne i toho bytu. Stav fondu oprav ani měsíční výdaje do bytu pán zatím nezjišťoval vůbec, respektive v inzerci bylo uvedeno „nízké měsíční náklady“. (Touto problematikou se zabývá 16. kapitola Realitní kuchařky.)

Byt ve družstevním vlastnictví nelze financovat hypotékou,

protože si ho banka nemůže dát do zástavy, leda-by jí byla dána do zástavy jiná nemovitost stejné nebo ideálně vyšší hodnoty. (Je-li možný převod bytu do osobního vlastnictví, hypotéka lze). Existují jiné možnosti financování (např. úvěr ze stavebního spoření), ale ty mají jednak omezenou výši a obvykle jsou úročeny vyšší úrokovou sazbou než běžná hypotéka. Pán měl v bance zajištěn předhypoteční úvěr a v podstatě už jen hledal byt. Takový úvěr by na koupi družstevního bytu použít nemohl, protože převod do vlastnictví nelze.

Realitní makléř je povinen na uvedené věci upozorňovat a ptát se zájemců na jejich finanční připravenost, aby si nezavařili, ale ne každý realitní prodej probíhá přes realitního zprostředkovatele.

Při „nákupu“ družstevního bytu nejde o přímé vlastnictví bytu, ale o získání členství v družstvu, s nímž je spojeno právo na pronájem daného bytu

Bytový dům je v katastru nemovitostí obvykle evidován jako jeden celek vlastněný družstvem, které pronajímá jednotlivé byty svým členům. Družstevní byty mohou ale nemusí být v katastru nemovitostí zapsány samostatně. Záleží na tom, jestli v domě byly tzv. „Prohlášením vlastníka“ vymezeny bytové jednotky nebo nebyly. Tento akt není levný a ne vždy má družstvo důvod jednotky vymezovat. (Katastru nemovitostí se budeme věnovat někdy příště).

Členem družstva může být vždy jen jedna osoba, výjimkou jsou manželé. Tedy pokud zvažujete koupi družstevního bytu se svým nesezdaným partnerem, počítejte s tím, že byt (družstevní podíl s právem užívání bytu) koupí jen jeden z vás nebo se budete muset vzít a koupit jej společně do SJM. Jediný případ, kdy by mohl družstevní byt vlastnit 2 osoby je, pokud by byt zdědili.

Zjistěte si, kolik činní družstevní podíl a kolik je případná anuita (družstevní dluh)

Např. měsíční anuitní splátka 3500,-Kč prodraží za deset let cenu bytu o 420 tisíc. Zdá se vám pořizovací kupní cena výhodná i po přičtení této částky?

To byl i případ tohoto bytu, který na první pohled vycházel cenově dobře, ale bez započítání anuity. Během asi deseti minut jsme si s pánem povídali o věcech, které by bylo dobré si ověřit. Jednou z nich je i hospodaření družstva.

Vyžádejte si účetní závěrku družstva, ať víte, kolik investovalo do oprav domu, jaký má majetek a případně kolik a za co dluží

Největším rizikem pro družstevníka je špatné hospodaření družstva. Pokud by vedení družstva špatně hospodařilo, v extrémním případě může dojít k bankrotu družstva, který může skončit nuceným prodejem ve dražbě. Naštěstí jsou tyto případy velmi výjimečné. Jinak prověrka hospodaření se samozřejmě vztahuje i na byt v osobním vlastnictví.

Prověřte měsíční náklady bytu

Kolik konkrétně budete měsíčně platit za domovní poplatky, jaký je stav fondu oprav. Vyžádejte si evidenční list bytu (výměr měsíčních plateb). Zjistíte z něho, za co přesně a v jaké výši budete platit do fondu oprav, za služby nebo za splátky úvěru na rekonstrukci. Ujistěte se, že tam něco nechybí. Občas se setkávám s tím, že těch fondů je více a v evidenčním listu je zobrazen jenom jeden. Aby pak nedošlo k nepříjemnému překvapení, že se na něco zapomnělo.

Hlavní výhody nákupu bytu v DV oproti osobnímu vlastnictví (OV)

1.         Obvykle nižší pořizovací cena než v případě koupě bytu v OV.
2.         Méně „papírování“ při pořízení družstevního bytu než bytu v OV. 3.         Odpadá komunikace s katastrálním úřadem (katastrální úřad eviduje celé družstvo, nikoli jednotlivé členské podíly).
4.        U starších lidí je to jednoduchost převodu družstevního podílu na děti nebo vnoučata, což lze provést v podstatě ihned návštěvou daného bytového družstva.
5.         Často je možné převést byt z DV do OV, ale není to pravidlo. Nulová anuita automaticky neznamená, že je možný převod bytu do OV! Podmínky privatizace sdělí družstvo.
6.         Neplatí se daň z nabytí (na rozdíl od bytu v OV). Tuto výhodu družstevní byty nejspíše ztratí, protože se připravuje zrušení daně.
7.         Pokud jste družstevní byt vlastnili alespoň 5 let, potom zisk z jeho prodeje nepodléhá dani z příjmu (stejně je tomu u bytu v OV).

Daň z příjmu při prodeji družstevního bytu podléhá časovému testu 5 let a to bez ohledu na to, že jste v bytě 2 roky bydleli (na rozdíl od bytu v OV). Případný prodej a daňové důsledky konzultujte raději vždy s pracovníkem finančního úřadu nebo se svým daňovým poradcem.

Pokud máte nějakou otázku k dnešnímu tématu nebo třeba námět na něco, co byste rádi v našem realitním podcastu slyšeli, napište mi na podpora@realitnikucharka.cz a nebo na pavla@pavlatemrova.cz.

Nebo se propojme na linkedinu či facebuku, bude mi potěšením. Více se do dnešního dílu realitního podcastu nevešlo. Pokud se vám dnešní díl líbil, nezapomeňte ho ohodnotit. Budeme moc rádi, když nás budete poslouchat prostřednictvím aplikací apple podcast, spotify nebo google podcast. Na hledanou.