Jak si upevnit pozici kupujícího a jak zvýšit své šance na úspěšnou koupi bytu či domu (audio: 22 min.)



Textový přepis #06 epizody realitního podcastu

Zatímco v předchozím dílu jsme se věnovali majitelům nemovitostí, kteří chtějí prodat, dnes se budeme věnovat kupujícím. Povíme si, jak zvýšit své šance na úspěšnou koupi nemovitosti a jak se vymezit vůči ostatním zájemcům. Koupit v dnešní době byt či dům za rozumnou cenu, zejména pak v Praze, je těžké, ale ne nemožné. Totiž pokud prodávající potřebuje prodat rychle, třeba protože sám kupuje jiný byt nebo potřebuje rychle vyřešit nějaký problém, je zpravidla ochotný prodat výhodněji, než když nespěchá.  Ale taková nemovitost v atraktivní lokalitě za dobrou cenu se v nabídce realitního makléře dlouho neohřeje, jak si jí nenechat utéct? Příjemný poslech vám přeje Pavla Temrová.

– ZNĚLKA –

Na prohlídkách se lidí obvykle ptám: „Jak dlouho hledáte byt (dům), jaké jsou vaše zkušenosti?“  Někteří jsou teprve na začátku hledání a začínají se rozhlížet, někteří hledají už déle a jsou z toho unavení. Vůbec se nedivím, protože když si vzpomenu na svojí první koupi bytu před lety, tak jsem absolvovala přes dvacet prohlídek, než to konečně vyšlo. Někdy během prohlídky dokonce došlo k navýšení ceny v přímém přenosu, protože zájem byl opravdu velký a majitel si mohl vybrat z více zájemců. Jindy jsem si zase nebyla jistá svojí volbou a když mi došlo, že nic lepšího v dané ceně nenajdu, naskočil někdo jiný a já musela hledat od začátku. Chápu tyto pocity určité frustrace, které mohou koupi provázet, zejména pokud lidé usilují o koupi opravdu výhodné nabídky. U těch ostatních předražených, které leží ladem, tam to nehrozí…

Dnes se s vámi podělím o pár tipů, jakými si můžete takovou situaci trochu usnadnit. Jak si uhrát pár bodů k dobru, upevnit si pozici kupujícího a zvýšit tím své šance na úspěšnou koupi nemovitosti.

Byty nejsou rohlíky a jejich koupě patří k jedněm z nejdůležitějším rozhodnutím v životě. Rychle a správně se rozhodnout k podpisu rezervační smlouvy si žádá perfektní připravenost a jistotu, že si to mohu finančně dovolit. Asi by to nebyla žádná výhra upsat se ke koupi bytu, na který nemám nebo na který mi banka nepůjčí. A ani sami makléři nestojí o to rychle někoho ulovit, aby se s ním pak soudili o vrácení rezervačního poplatku. To není v zájmu nikoho. Jak na to?

Jistě se shodneme na tom, že kupec s hotovostí, který je navíc schopen reagovat rychle je král, kterému je těžké konkurovat. Na druhou stranu, takových střelců s hotovostí není mnoho nebo nemusí dorazit na prohlídku jako jedni z prvních.

Většina lidí si na koupi nemovitosti bere hypotéku, kterou jim nejdříve musí schválit jejich banka. Ti, kteří ji už mají předschválenou a prošli tzv. „prescoringem“ jsou tím pádem ve velké výhodě, protože mají i několika týdenní náskok před těmi, kteří ještě hypotéku neřešili.

Je důležité zmínit, že předschválená hypotéka sebou nese i riziko toho, že pokud nenajdete nemovitost a nevyčerpáte úvěr do určité doby, tak vás banka bude nejspíše penalizovat. Ale pokud jste  rozhodnuti najít a koupit, pak to za toto riziko obvykle stojí, protože tím získáte drahocenný náskok před ostatními a budete moci přistoupit k podpisu rezervační smlouvy rychleji.

Dalším tipem je správně si nastavit monitoring realitních nabídek.

Nastavit si hlídací psy v realitní inzerci považuji za samozřejmost. Dneska už to ani jinak nejde, přesto to jen málokterý kupující dělá systémově. Každý realitní portál vám umožní aktivovat si hlídacího psa, který takzvaně zaštěká ve vašem emailu nebo mobilu, pokud se v nabídce objeví nemovitost dle zadaných kritérií. Mnohem jednodušší je udělat to z jednoho centrálního místa a mít tak v hledáčku všechny servery, protože nabídka na srealitách se nemusí nutně objevit v nabídce reality.idnes a tak dále. Pokud byste do toho chtěli šlápnout opravdu naplno a mít jistotu, že vám nic neuteče, zkuste třeba monitoring od adolu, který sleduje soukromou realitní inzerci.

Reagovat rychle je samozřejmost

Pokud vás v realitní inzerci zaujme některá z nabídek, zavolejte makléři ihned a pokud je večer, pošlete mu sms. Telefonu dá větší váhu než vyplněnému formuláři na srealitách, který objeví třeba až druhý den. Co se času týká, čas mezi 8:00-19:30 je všeobecně akceptovaný, později spíš ne, protože i makléři mají rodiny, děti, vaří večere, atd.

Cílem je dostat se včas na prohlídku a dobře se na ni připravit.

Přes den býváme často na schůzkách, běháme v terénu a ne vždycky máme čas kontrolovat emaily každou hodinu a telefon to prostě jistí. Při sjednávání termínů prohlídek doporučuji počítat s časovou flexibilitou i za tu cenu, že se uvolníte z práce, protože pokud jde o nemovitosti za rozumnou cenu, pak schůzka odložená o týden může znamenat, že o ni nejspíš přijdete. Pokud vám makléř nabídne termín, který vám nevyhovuje, zpravidla není problém domluvit jiný, ale předtím doporučuji se ho rovnou zeptat, “Jak moc by se změnila moje pozice, kdybych mohl až večer nebo příští týden?  A uvidíte. 

Makléři musí zpravidla obsloužit více lokalit a prohlídky si domlouvají tak, aby na sebe navazovaly. Máme obvykle sjednané časové bloky i s prodávajícími, pokud v bytě bydlí, tak abychom respektovali jejich soukromí. A pokud je zájemců o prohlídky více a jeden z nich požaduje prohlídku pouze o víkendu nebo třeba večer, když už se to nehodí ani majiteli ani makléři, protože má doma malé dítě, tak si bude muset zájemce počkat, až opadne první vlna zájemců a ochota vymýšlet nestandardní časy se zvětší.    

Co dalšího může zlepšit vaši pozici už při domlouvání termínu prohlídky je, že dáte makléři najevo, že jste o krok dál než ostatní.

Ať už se to týká zajištění financování nebo jenom toho, že znáte danou lokalitu a tedy že aspoň v tomto ohledu má makléř vyšší šanci na úspěšný prodej než někdo, kdo to místo (lokalitu) vůbec nezná a hrozí, že se mu z nějakého důvodu nebude líbit a makléř s ním jen bude ztrácet čas.

Nejdůležitější je ověřit si financování

Levná hypotéka je k ničemu, když vás předběhne jiný zájemce, ne snad na prohlídce, ale v rychlosti s jakou bude schopen ověřit své možnosti financování nebo si je už ověřil a může přistoupit k podpisu rezervační smlouvy. Abyste získali určitý náskok, doporučuji, ověřte si předem bankovní bonitu u nezávislého finančního specialisty, který spolupracuje se všemi bankami na trhu a je tak schopen najít vám produkt šitý na míru.

Naprostá většina lidí je ochotna přistoupit k podpisu rezervační smlouvy teprve ve chvíli, když mají ověřené možnosti financování, což je samozřejmě správná postup, protože v případě vycouvání z koupě byste zpravidla přišli o rezervační zálohu. Štěstí přeje připraveným

Jako realitní makléřka usiluji o maximální prodejní výsledek a bezpečný průběh celé realizace. Před podpisem rezervační smlouvy pokaždé kupujícím radím, aby si ověřil financování, s čímž mu rádi pomůžeme. Klienti-zájemci o koupi, kteří prošli bankovním prescoringem předtím a mají vyhrazené vlastní zdroje, pokud by nevyšel odhad banky, si mohou dovolit reagovat podstatně rychleji, někdy ihned.

Kolik peněz vám banka půjčí?

To zjistí bankovní prescoring. Sehnat k němu podklady může trvat až 2 týdny. V této souvislosti určitě doporučuji požádat o pomoc zkušeného finančního specialistu, aby Vám s tím pomohl v předstihu. Když vás předběhne jiný zájemce, levná hypotéka, kterou vám v bance nabízí, bude nejspíš zbytečná.

Když nevyjde bankovní odhad, lze to řešit jinak, ale stojí to čas. Samozřejmě lze financování řešit až po nalezení vhodné nemovitosti a realitní makléř vám s tím rád pomůže. Z vlastní zkušenosti mohu potvrdit, že finanční produkty od spolupracujících partnerů jsou výhodnější, než jaké dostane klient přímo v bance. Ale v případě více zájemců mají vždy výhodu ti, kteří se dokáží rozhodnout rychle a to jsou právě ti, kteří své možnosti financování už prověřili.

Dejte si pozor na bankovní a nebankovní registry

Pokud se chystáte koupit na hypotéku, ověřte si bankovní i nebankovní registry. Některým žadatelům o hypotéku banka jejich žádost nečekaně zamítne, protože mají negativní záznam v registrech dlužníku. Vůbec o tom nemusí ani vědět.

Při žádosti o hypotéku se risk manažer banky nejprve podívá do bankovního registru, aby ověřil vaši platební morálku vůči produktům banky. Patří sem kreditní karty, kontokorenty, bankovní úvěry atd. Když některé bance dlužíte, ale včas jí platíte, všechno je v pořádku a říká to o vás, že jste aktivní a spolehlivý klient a takové klienty mají banky rády. Tohle je v pořádku. Problém nastane, když se opozdíte nebo úplně přestanete platit. Tohle všechno je v bankovních registrech dohledatelné a může to zlepšit i zhoršit vaši pozici při jednání o hypotéce.

No a pak se podívá do bankovního registru, který tvoří druhou část prověrky. Registr Solus sdružuje více než padesát společností z různých ekonomických sektorů. Nebankovní finanční instituce, banky, telefonní operátoři, distributoři energií a další. Všechny tyto společnosti můžu díky členství ve sdružení SOLUS a prostřednictvím registrů SOLUS efektivněji řídit riziko u služeb, které poskytují a pracovník banky jednoduše zjistí, jestli jim nedlužíte.

Ze své praxe můžu potvrdit, že se občas stává, že se lidi o existenci dluhu v registru dozví až když jim banka hypotéku zamítne. V takové chvíli je velmi složité bance vysvětlovat, že to byla nešťastná náhoda, že jsem nevěděla, že mám nějaký dluh a že bych ho samozřejmě hned zaplatila.  Pracujeme, platíme faktury, složenky a snažíme se mít své závazky pod kontrolou. Aspoň tak by se to asi snažila vysvětlit většina slušných lidí, které by ani ve snu nenapadlo, že mohou mít zápis v NEbankovním registru. Výpis z bankovního i nebankovního registru si můžete za sami ověřit například pomocí aplikace kolikmam.cz.

Touto problematikou se detailněji zabývá šestá kapitola knížky Realitní kuchařka 2020.

Poslední tip na závěr. Neskrývejte svůj zájem o nemovitost po prohlídce, je-li to ten případ.

Někteří lidé na sobě totiž vůbec nedají znát, že se jim byt líbil, protože se snaží získat si určité body k dobru pro vyjednání si lepší ceny. A někdy jim to samozřejmě může pomoci. Ale u nemovitostí, o které je velký zájem, to není ten případ, tam pro to není prostor. Může se stát, že po páteční prohlídce zájemce očekává, že o víkendu prohlídky neprobíhají, což není vždycky pravda. V pondělí tak může být nepříjemně překvapený, že již jednáme s někým jiným, kdo reagoval dříve.  A tou reakcí  nemusí nutně být „Chci to, kupuju to“, ale třeba „Chci to, ale musím si ověřit financování “. V takové chvíli nemá makléř důvod domlouvat si další prohlídku, pokud má želízko v ohni.

Možná si chcete si dát pár dní na rozmyšlenou a je to tak samozřejmě v pořádku, protože byty nejsou rohlíky a je fajn nechat si prověřit nemovitost i nezávislým stavařem nebo technikem. A ze své zkušenosti mohu říci, že makléř i rád počká, než svolí k další prohlídce, ale musí vidět váš zájem, jinak nemá důvod ztrácet čas a třeba už na druhý den si domluví další prohlídky. Třeba by tak učinil až později, protože z vás má prostě dobrý pocit a tak nějak cítí, že by to s vámi šlo v klidu, než s tím pánem, který tam byl předtím a všechno bylo špatně. Prodávajícímu nejde pokaždé jen o peníze, ale i o to, aby vše probíhalo v klidu a pohodě.

Pokud máte nějakou otázku k dnešnímu tématu nebo třeba námět na něco, co byste rádi v našem realitním podcastu slyšeli, tak  mi určitě napište na můj email ať už na podpora@realitnikucharka.cz a nebo na pavla@pavlatemrova.cz. Nebo se propojme na linkedinu či facebuku, bude mi potěšením.

Více se do dnešního dílu realitního podcastu nevešlo. Pokud se vám dnešní díl líbil, ohodnoťte ho, uděláte nám tím velkou radost. Budeme moc rádi, když nás budete poslouchat prostřednictvím aplikací apple podcast, spotify nebo google podcast. Budu se těšit na příští setkání s vámi.

27.5.2020, autor: Pavla Temrová
Osobní realitní makléřka
Specialistka na prodej bytů v Praze

Řešíte prodej bytu v Praze? Kontaktujte mě.
Tel. 602 306 045 pavla@pavlatemrova.cz

realitní makléřka pro prahu a okolí