Daň z nabytí nemovitosti byla zrušena, kupující ušetří 4 % z ceny (audio: 13 min.)

Epizoda # 13 Co dalšího sebou tato změna přinese?

Dobrý den, dámy a pánové. Tady je Pavla Temrová a se mnou i další díl podcastu Realitní kuchařka, ve kterém se zabýváme problematikou nemovitostí.

Dneska od mě neuslyšíte žádné extra tipy. Ráda bych se s vámi podělila o čirou radost z toho, že již byla definitivně zrušena daň z nabytí nemovitosti (dříve známá jako daň z převodu). Kupující tak ušetří 4 % z kupní ceny.

Nový zákon, který tuto daň ruší, podepsal 18. září pan prezident. V tuto chvíli se už jen čeká na jeho formální vyhlášení ve Sbírce zákonů, což by mělo nastat v průběhu října.

Zpráva o zrušení daně z nabytí jistě potěšila každého, kdo se chystá koupit, i kdo již v uplynulých měsících koupil nemovitost, protože se daň ruší zpětně. Takže pokud jste ji již zaplatili, budete si moci zažádat o její vrácení.

Vzor žádosti o vrácení daně z nabytí najdete ZDE

Na koho se vztahuje osvobození od daně z nabytí a jaké další změny nám to přinese?

Osvobození se vztahuje na lidi, kteří měli lhůtu pro podání daňového přiznání k této dani do 31. března 2020 a následně kvůli pandemii odloženou do konce srpna. Z hlediska zápisů do katastru se to vztahuje na zápisy, které byly provedené (dokončené) od 1. prosince 2019 a později. Pokud je to i váš případ, daň už platit nebudete. A pokud ji někdo zaplatil, finanční úřad mu peníze vrátí standardním způsobem pro výplatu přeplatku. Přiznávám, že toto je i můj případ, protože jsem v prosinci 2019 koupila jednu investiční nemovitost a rovnou zaplatila i daň z nabytí.

Informaci o zápisech vkladů najdete na příslušném LV v sekci „E“ – Nabývací tituly – viz. ukázka níže:

Jak požádat o vrácení přeplatku na dani?

Počkejte, až se nový zákon objeví ve Sbírce zákonů, což by se mělo stát v říjnu. Pak můžete podat žádost o vrácení přeplatku na dani na místně-příslušném finančím úřadu. Ano, musíte se ozvat sami, sám od sebe vám nic nevrátí. Dnes jsem zjišťovala na finančním úřadu, zdali k tomu bude potřeba vyplnit nějaký speciální formulář, ale řekli mi, že v tuto chvíli žádné speciální formuláře nemají a že nespíš postačí napsat žádost normálně na papír ve stylu: „Já, Josef Novák, r.č. trvale bytem, žádám finanční úřad pro Prahu 5 o vrácení přeplatku na dani. Uhradil jsem daň z nabytí, vklad vlastnického práva je evidován na katastru pod číslem řízení: V-12345/2020-101.“

Vaši žádost by měl finanční úřad zpracovat do 30 dní

Mění se výše stropu pro odpočty úroků hypoték

Pokud se chystáte koupit investiční (nájemní) byt na hypotéku, jistě vás potěší, že odpočty zaplacených úroků zůstaly zachovány, ale sníží se nejvyšší možná částka odpočtu ze současných 300 tisíc korun na polovinu.

Pro představu, strop 150 tisíc korun zaplacených úroků ročně odpovídá zhruba šestimilionové hypotéce s průměrným úrokem 2,4 % a délce splatnosti 25 let.

U vyšší nebo dražší hypotéky se tak už do nového stropu 150 tisíc korun ročně nejspíše nevejdete a nebude si tak moci uplatnit všechny zaplacené úroky vůči příjmů z pronájmu. Pokud tato informace hraje ve vašem cashflow důležitou roli, nechte si to svým finančním specialistou propočítat, ať víte přesně.

Jinak pokud chcete využívat ještě dosavadní strop 300 tisíc/ročně, na úvěry poskytnuté do konce letošního roku se ještě bude vztahovat dosavadní limit odpočtu úroků 300 tisíc korun. Máte tak poslední 3 měsíce uzavřít novou úvěrovou smlouvu.

Prodlouží se časový test (tzv. osvobozovací lhůta) pro daň z příjmu ze současných 5 let na 10

Nový zákon zároveň prodlužuje časový test pro osvobození se od daně z příjmu z pěti na deset let u nemovitostí, které neslouží vlastnímu bydlení. Prodloužení časového testu bude platit pro nemovitosti nabyté po 1. lednu 2021. Pokud si pořídíte nový byt ještě letos, zachováte si současné limity odpočtu úroků a současný časový test 5 let pro osvobození se od daně z příjmu.

Daň z příjmu při prodeji nemovitosti

závisí na tom, za kolik jste nemovitost koupili a za kolik ji nyní prodáváte. Pokud jste nemovitost získali darem, pak jaká byla její hodnota (určená znaleckým posudkem) v době nabytí. Daníte jenom zisk.

Pokud vlastníte byt min. 5 let a prodáváte ho se ziskem, daň z příjmu platit nemusíte, protože jste splnili časový test. Od příštího roku to bude již 10 let (a jen na nově pořízené nemovitosti, ty staré se budou i nadále řídit původním časovým testem). Pokud si říkáte, že deset let je dlouhá doba, máte pravdu, ale v jednu chvíli se uvažovalo dokonce o 15 letech, takže buďme rádi za deset.

V některých případech se daň z příjmu platit nemusí, bez ohledu na to, zdali byl nebo nebyl dodržen tento časový test. Jednou z nich je, že v nemovitosti aspoň 2 roky bydlíte NEBO pokud výtěžek z prodeje použijete nejpozději do 1 roku na koupi jiné nemovitosti k vlastnímu bydlení.

Doplním, že osvobození se od příjmové daně se vztahuje jenom na nemovitosti, kde se dá trvale bydlet tedy na byty a rodinné domy. Nevztahuje se to na rekreační objekty, ateliéry nebo samotné pozemky. Problematika daní je hodně rozsáhlá a pokud řešíte nějakou nestandardní situaci, vyplatí se konzultace s daňovým poradcem. Já na finančák volám zhruba jednou za měsíc, a i úředníci sami mi někdy nedokáží odpovědět, respektive někdy mají na různé věci různé názory.

Příští 3 měsíce představují pro lidi, kteří se chystají investovat do bytů, zajímavou příležitost uchovat si současný odpočtový strop a kratší časový test pro osvobození se od daně z příjmu

Buďte ale opatrní. Na trhu panuje velká nejistota kvůli kovidu, která má významný přesah do ekonomiky a v některých lokalitách decimuje trh s nájemním bydlením. V tuto chvíli nic nenasvědčuje tomu, že by ceny nemovitostí měly v blízké době začít růst, jako tomu bylo vloni touto dobou.

Zrušení daně z nabytí, vzhledem k dnešním cenám nemovitostí, představuje mimořádnou úsporu. V případě Prahy a středně velkého bytu až stovky tisíc korun, které můžete dát třeba do bytového vybavení.

Stát na dani z nabytí vybíral v posledních 2 letech přes 13 miliard korun ročně a určitě nebude lehké tento významný příjem státní kasy něčím nahradit. Na druhou stranu se jednalo o peníze kupujících, které už jim jednou zdaněny byly, a proto zrušení daně vítám. A to i kvůli svým klientům, kteří v uplynulých měsících koupili nemovitosti a na které se toto osvobození vztahuje a daň jim bude prominuta nebo dokonce vrácena. V jednom případě se jednalo téměř o milion korun, takže to čekání a nejistota, zdali dojde ke zrušení této daně, bylo opravdu velmi napínavé.