Epizoda # 14 – Budou ceny bytů klesat nebo porostou? Vyplatí se prodat nebo koupit?
Dobrý den, dámy a pánové. Jmenuji se Pavla Temrová a jsem osobní realitní makléřka. Specializuji se na prodej bytů a rodinných domů v Praze a právě pražským nemovitostem se bude věnovat i dnešní epizoda podcastu Realitní kuchařka. Přeji vám příjemný poslech.
V uplynulých 4 týdnech jsem si dělala průzkum mezi svými kolegy realitními makléři, developery, hypotečními a investičními specialisty s cílem zjistit, jak se jim daří, jaká je poptávka po jejich službách a jak vidí ceny bytů do budoucna.
Ceny bytů v Praze zatím neklesají a to z několika důvodů
– Nedostatek bytů. V nabídce je málo nemovitostí, poptávka výrazně převyšuje nabídku.
– Hypotéky jsou velmi výhodné, úrokové sazby jsou aktuálně na svých tříletých minimech a v blízké době neporostou, protože banky sedí na penězích
– Zrušení daně z nabytí nemovitosti, díky čemuž kupující ušetří 4 % z kupní ceny.
– Roste inflace, která každoročně užírá hodnotu peněz a tím pádem žene zájem o koupi nemovitostí. Inflace aktuálně dosahuje více než 3 % a nejspíše bude i nadále růst. Pokud máte v bance uložený milion, pak reálná hodnota vašich peněz bude za rok jen 970 tisíc.
– Praha je unikátní metropole, krásná, bezpečná a zatím stále velmi atraktivní pro zahraniční investory. Přestože s ní současná pandemie hodně třese, věřím, že se z toho časem oklepe.
Ceny bytů se vyvíjí ve vlnách
Ano, krátkodobě mohou ceny bytů klesnou. (Situace, které to mohou v blízké době najdete níže). Dlouhodobě ceny nemovitostí ale rostou. Vzpomeňme si na poslední krizi z roku 2008, kdy ceny nemovitostí v některých lokalitách poklesly až o desítky %, aby po odeznění krize nejenže dorovnaly ztráty, ale dokonce se zdvojnásobily.
Jako realitní makléřka zpracovávám majitelům nemovitostí odhady tržní ceny, když chtějí prodat svůj byt nebo dům, aby věděli, kolik za něj mohou získat. Ceny bytů sleduji a vyhodnocuji každý den. A i ze své zkušenosti mohu potvrdit, že ceny bytů v Praze zatím neklesají, ale významně se prodlužuje jejich prodej.
Uvažujete o prodeji bytu v Praze? Napište mi na info@pavlatemrova.cz, nebo mi zavolejte na tel: 602 306 045, zpracuji vám odhad tržní ceny bytu a dobře vám poradím.
Praha trpí nedostatkem bytů
Stejně jako většina světových metropolí zažívá i Praha velký příliv nových obyvatel, každý rok se sem stěhuje přes deset tisíc lidí. Odhaduje se, že jen do roku 2030 přijde do Prahy dalších 100-130 tisíc lidí. Ti budou potřebovat někde bydlet. Pro uspokojení poptávky by bylo zapotřebí dodat na pražský trh s byty každoročně aspoň deset tisíc nových bytů, aby byl v rovnováze, to je několikanásobně více, než kolik vzniká nových bytů.
Roste poptávka po nových bytech v době pandemie
Strach, nejistota, hrozba hyperinflace, roste počet lidí, kteří mají strach mít peníze v bance nebo v akciích a raději je ukládají do nemovitostí.
V uplynulých dnech jsem si dělala menší mystery shopping. Navštívila jsem několik developerských firem (5) abych zjistila, jak se jim vede v prodejích. Poslední schůzka proběhla těsně před nouzovým stavem. Oproti jaru, kdy se trh s novými byty na několik týdnů v podstatě zastavil, tomu bylo tentokrát jinak. Ještě minulý týden jela prodejní centra developerů naplno, poptávka po nových bytech lámala rekordy. Prodeje, respektive rezervace nových bytů pokračují i nyní v době nouzového stavu, pouze se komunikace přesunula do online prostředí. Jednou z nich je developerská skupina Finep.
Developeři evidují pořadníky na byty, které jsou jen na papíře s termínem dokončení v roce 2023
Proč jsou lidi ochotni zaplatit tak enormní částky za byty, které budou vystaveny až za několik let?
Navzdory šíleným cenám je to bezpečná investice, už z toho důvodu, protože na koupi nového bytu stačí deset procent vlastních zdrojů a zbytek se dá doplatit až za několik let po kolaudaci, což pro spoustu zájemců představuje úlevu v cashflow.
Je tu ale více zajímavých momentů, jedním z nich to, že financování nového bytu se dá zajistit i s několikaletým předstihem, přičemž hypotéka bude odčerpána až za několik let, až po kolaudaci.
Koupi nového bytu, který je jen na papíře, tak představuje bezpečné uložení vlastních zdrojů a příležitost k tomu zajistit si výhodné financování v předstihu. Pokud by se finanční situace kupujícího zhoršila, může svůj byt v budoucnu přeprodat se ziskem nebo obsadit nájemníkem a nechat ho splácet hypotéku.
V příští 15. epizodě se budu věnovat novým bytům ve větším detailu.
Spekulovat na pokles cen nových bytů je naivní
Nových bytů se na pražský trh dostává jen zlomek toho, co by Praha skutečně potřebovala. Příprava projektu do prodeje a zajištění potřebných povolení je extrémně náročný proces, který ceny nových bytů prodražuje. Pozemky jsou drahé, developeři bojují s úřady a s katastrofální byrokracií, která prodlužuje výstavbu na 7 a více let.
I kdyby poptávka po nových bytech klesla, developeři do výrazných slev nepůjdou. V takovém případě by spíše své byty dočasně pronajímali a počkali si, až se situace změní.
To jsou hlavní důvody, které hrají ve prospěch růstu cen bytů.
Pokles cen bytů je možný, ale jen krátkodobě
Na trh se vrátilo velké množství bytů, které byly pronajímány krátkodobě přes Airbnb. Jejich majitelé se začínají orientovat na dlouhodobé pronájmy, jiní ponechávají své byty prázdné a vyčkávají na příchod turistů, což se tak rychle nestane. Ceny pronájmů těchto bytů spadly, zejména těch luxusních v lokalitě Prahy 1. Spousta lidí je pořizovala na investici a financovala hypotékou, dnes mohou bojovat s finančními problémy. Někteří z nich se pravděpodobně rozhodnou tyto své byty prodat, ale myslím, že většina to neudělá.
Čistě hypoteticky, i kdyby se do prodeje vrátily všechny byty, které byly pronajímány přes airbnb, pražský trh by se na nasytil nejspíš jen na malou chvíli, protože se jedná „jenom“ o sedm tisíc bytů.
Totéž platí i o bytech, které jsou drženy spekulanty na investici a o prázdných bytech, které se nachází například v chátrajících bytových domech. Aby se i tyto byty začaly masově vracet do prodeje, musel by tomu předcházet nějaký opravdu extrémní zásah shora – například vysoké zdanění prázdných bytů, pak by se možná jejich majitelé rozhodli se jich začít zbavovat. I kdyby k tomu došlo, krátkodobě by to cenami asi zavířilo, ale dlouhodobě by to byla jenom kapka v moři.
Předpokládám, že pokud nedojde k zásadní ekonomické recesi, ceny bytů v Praze budou ve střednědobém horizontu nadále stoupat. Určitě si říkáte, ale vždyť se nacházíme v recesi. Tisíce lidí žijí v nejistotě, přišli o práci nebo o ní přijdou, virus není pod kontrolou, kdo ví, jak dlouho to bude ještě trvat, než se situace znormalizuje a zdali vůbec.
Podle vyjádření člena bankovní rady ČNB Aleše Michla, který poskytl rozhovor serveru idnes.cz v pondělí 26. října, podniky jedou, zejména pak ty exportní na kterých je ekonomika závislá. Dle jeho předpovědi pokles ekonomiky nebude tak velký, jako tomu bylo na jaře. Od nového roku by mohla zase začít růst.
Co dalšího může ovlivnit ceny bytů a způsobit krátkodobý pokles cen?
V listopadu doběhne mnoha lidem ochranné moratorium na splátky úvěrů a hypoték, které využilo přes čtvrt milionu domácností, které o ně zažádaly v důsledku pandemie. Část z nich se dostala do problémů a ano, tady můžeme očekávat, že někteří budou nuceni své nemovitosti prodat. že naprostá většina z nich se s bankami dohodne.
I pokud by se tak stalo a tyto byty se dostaly do prodeje ve zvýšené míře, stále by se jednalo o malou kapku ve velké louži, protože dlouhodobý nedostatek bytů v Praze by je během jednoho roku pohltil. V takovém případě by mohlo dojít ke krátkodobému převisu nabídky a k pokles cen bytů.
Praha by potřebovala dvacet tisíc bytů ročně, aby nasytila poptávku
Vyplatí se spekulovat na pokles cen bytů v příštích měsících?
Ano i ne. Spekulace na pokles může lidem vyjít, ale mnohým z nich se nemusí vyplatit a to z toho důvodu, protože jak se jejich ekonomická a příjmová situace mění a i to, že stárnou, jejich bonita se v příštím období může také změnit a v budoucnu tak pro ně může být mnohem složitější získat hypotéku. Paradoxně tak může dojít k situaci, že si sice budou moci koupit nemovitost levněji, ale nebudou schopni ji financovat.
Jak uvažují investoři?
Mnoho investorů spatřuje v nemovitost v kvalitní lokalitě bezpečnou investici, nespekulují tolik na pokles cen, respektive vědí, že ceny bytů se vyvíjí ve vlnách a jsou připraveni na variantu, krátkodobého poklesu ceny protože ví, že po odeznění krize se ceny vrátí k původním hodnotám a následně je významně překonají, jako tomu bylo u předchozích krizí v roce 2001 a v roce 2008.
Penze a naše budoucnost je nejistá
Významnou roli tady hrají i nejisté důchody. Roste počet lidí, kteří spatřují v koupi bytu zajištění se na stáří. Státní rozpočet má rekordní schodek a můžeme se jen dohadovat, jak bude vypadat penze dnešních třicátníků, čtyřicátníků, padesátníků. Co si o tom myslíte vy? Napište mi.
Pokud máte nějakou otázku k dnešnímu tématu nebo třeba námět na nějaké téma, které byste rádi v našem realitním podcastu slyšeli, tak mi napište na můj email na podpora@realitnikucharka.cz nebo na info@pavlatemrova.cz.
Pokud se vám dnešní díl líbil, ohodnoťte ho, uděláte mi tím velkou radost. Tento podcast můžete poslouchat prostřednictvím aplikací google podcast, spotify nebo apple podcast.
Mějte se hezky a buďte zdraví,
Pavla Temrová
