Epizoda #12 Dnes si povíme, jak prověřit, jestli nemovitost, kterou chceme koupit, neskrývá nějaké dluhy, které by po prodeji mohly spadnout na nás. Dotkneme se tématu dluhů vůči společenství vlastníků (SVJ) a družstva, exekucí a zástavních práv. Je to méně příjemné téma, ale nebojte, pokusím se ho podat lehce stravitelnou formou
Ten byt je suprový, to je přesně, co hledám. Právě teď se objevil na bezrealitkách, musíme jednat rychle, vezmi v práci volno, vyrážíme na prohlídku, pro jistotu beru i zálohu na rezervaci, hlavně ať nám to někdo nevyfoukne…
Právě nějak takhle to na začátku mohlo vypadat. Může nastat situace, že prodávající o svých dluzích ví a doufá, že je neobjevíte. Například, když mu hrozí exekuce. V takovém případě se zpravidla snaží nabídnout byt za nápadně výhodnou cenu a na prodej velmi spěchá.
Nemovitost zatížena exekucí se bez souhlasu exekutora prodat nedá
To ale některým lidem nebrání v tom, aby uzavírali rezervační smlouvy a vybírali rezervační zálohy. Jsou i situace, kdy majitelé o dluzích neví nebo jim nedávají v danou chvíli důležitost. Tyto dluhy se můžou také v krátké době přetavit na exekutorskou zástavu na bytě, který prodávají.
Když zajišťuji prodeje nemovitostí pro své klienti, nepodepisujeme rezervační smlouvu na místě hned po prohlídce. Trvám na tom, aby si ji kupující v klidu přečetl a mohl se k ní vyjádřit, protože byty nejsou rohlíky. Přeju si, aby obchod dopadl dobře a aby kupující i prodávající z něho odešli s dobrým pocitem a já jako realitní makléř mohla spát v klidu, že na nás nevyskočí nějaké nepříjemné překvapení.
Za poměrně rizikové lze považovat případy, kdy nemovitost nabízí sám majitel bez zkušeností, který si stahuje smlouvy z internetu nebo používá mustry od kamaráda nebo z bezrealitkových serverů. Každý realitní případ je úplně jiný a to se netýká jenom kupní smlouvy ale i rezervační smlouvy. Není nic příjemného zaplatit rezervaci do rukou majitele a pak zjistit, že má na krku exekuce.
Úkolem profesionálního realitního makléře není jen najít kupce a dobře prodat, ale zajistit bezpečný průběh obchodu
Nesmí se stát, že peníze kupujícího skončí v rukou prodávajícího dříve, než dojde k převodu nemovitosti na katastru a současně ke kontrola jejího právního stavu. To znamená, že mezitím nedošlo k nějakému zatížení třeba ze strany už zmíněného exekutora.
Jak prověřit, že na bytě není dluh
Začněte kontrolou Listu vlastnictví (LV) najdete ho na webu katastrálního úřadu http://www.cuzk.cz/ nebo si ho můžete nechat vyjet na poště. Jedna strana stojí 50 korun. Nestačí jen náhled, ale musíte si stáhnout celý list vlastnictví. Realitka by vám ho měla poskytnout automaticky. Pokud jednáte přímo s majitelem, i ten by ho měl mít, ale z praxe vím, že mnoho majitelů neví, že list vlastnictví není jen ten náhled, který je k dispozici bezplatně, ale že to může být i několika stránkový dokument, za který se platí.
Z listu vlastnictví ověříme jméno majitele, jeho trvalou adresu, detaily k nemovitosti, jak veliký je pozemek, k jakému čelu je nemovitost určena. Najdeme tam i případná omezení – věcná břemena, předkupní práva, zástavní práva nebo právě dluhy. Pokud je majitel dlužník a má na krku exekuce, promítne se tato informace do listu vlastnictví jako exekutorská zástava. Pokud má majitel hypotéku se zástavou nemovitosti, promítne se tato informace jako zástavní právo smluvní.
Zástavní právo smluvní. Mnoho prodávajících má na prodávané nemovitosti hypotéku. Tyto situace řeším běžně. V praxi to znamená, že majitel musí nejprve požádat svoji banku o souhlas s prodejem a o vyčíslení zůstatku dluhu. Hypotéka je pak zpravidla doplacena z kupní ceny. Tohle všechno musí vzít v potaz na míru ušitá smluvní dokumentace. Nastavení smluvní dokumentace a toku peněz, aby byly všechny strany (kupující/prodávající/banka) chráněny. Je-li na bytě hypotéka nebo pokud kupující potřebuje na koupi hypotéku, dokumentaci musí schválit banka.
Zástavní právo fyzické osoby funguje podobně jako zástavní právo smluvní bank a nebankovních společností jen s rozdílem, že je nutné komunikovat přímo s danou osobou, která má na nemovitosti zapsanou zástavu. Od věřitele musíte získat vystavení potvrzení věřitele o zůstatku jistiny a příslušenství, včetně závazku vzdání se zástavního práva. Ve své praxi jsem párkrát řešila situaci, že kupující, který byl staršího ročníku, díky čemuž nedosáhl na hypotéku, si půjčil peníze na koupi od soukromé osoby a té je pak splácel. A tato soukromá osoba má na jeho nemovitosti zástavní právo.
Exekutorské zástavní právo nebo exekuční příkaz – to už není úplně běžné. Pokud toto objevíte listu vlastnictví, v žádném případě se do nákupu nepouštějte sami bez konzultace se zkušeným makléřem nebo právníkem. Exekutorské právo nebo zástavní právo navrhuje a podává exekutor na základě nezaplacení nebo nesplácení nějakých finančních závazků.
Závazky exekutorského úřadu na Listu vlastnictví se musí vypořádat vždycky před vložením kupních smluv do katastru nemovitostí, jinak exekutor převod napadne a přepisu vlastnických práv zamezí.
Je důležité pracovat s aktuálním listem vlastnictví, protože exekuce mohou naskákat až později. A i to samotné vyplacení peněz od kupujícího prodávajícímu musí předcházet kontrola aktuální listu vlastnictví.
Když máte divný pocit nebo obavu, nebo podezření, že je něco v nepořádku, můžete si prodávajícího prověřit v Rejstříku exekucí, zda neměl v minulosti problémy s úhradou svých závazků. Můžete ho požádat o poskytnutí bezdlužnosti od Finančního úřadu a Okresní správy sociálního zabezpečení. Pokud by dlužil na daních nebo sociálce, vše může vyústit v exekuce na jeho majetek právě ve chvíli, když vstoupíte do hry vy. Této problematice se věnují kapitoly 5 a 10 nové Realitní kuchařky.
A na závěr tady máme dluhy vůči společenství vlastníků nebo družstvu – chtějte potvrzení o bezdlužnosti, že prodávající nemá nesplacenou pohledávku (platby do fondu oprav, splácení úvěrů), která by po prodeji mohla přejít na vás. Za dluh můžeme považovat také anuitu u družstevního bytu – Na co si dát pozor při koupi družstevních bytů.
Jak už jsem řekla na začátku, na tato a další rizika (a případné vzniklé škody) by měla pamatovat na míru šitá smluvní dokumentace, která doprovází prodej nemovitosti, aby se nestalo, že některé vady v tomto případě dluhy, odhalíte v nejméně vhodnou chvíli.
Pokud máte nějakou otázku k dnešnímu tématu nebo námět na něco, co byste rádi v tomto podcastu slyšeli, napište mi na podpora@realitnikucharka.cz nebo na pavla@pavlatemrova.cz. Nebo se propojme na linkedinu či facebuku, bude mi potěšením.
Více se do dnešního dílu realitního podcastu nevešlo. Pokud se vám dnešní díl líbil, nezapomeňte ho ohodnotit. Budeme moc rádi, když nás budete poslouchat prostřednictvím aplikací apple podcast, spotify nebo google podcast. Budu se těšit na příští setkání s vámi.
Řešíte prodej bytu v Praze? Propojme se.
Tel. 602 306 045 pavla@pavlatemrova.cz
