Jaké faktory ovlivňují tržní cenu bytu (audio: 23 min. )

V jedné ulice dokonce i v jednom domě se někdy nachází dva stejně velké byty s významně odlišnou cenou. Jeden z nich prošel rekonstrukci, druhý je v původním stavu. Který z nich bude levnější? Asi si říkáte, to je jasné, ten po rekonstrukci. Může to ale být i naopak. Stavebně-technický stav bytu je jen jeden z mnoha parametrů, který určuje jeho cenu. Jak zjistit tržní cenu bytu?

Dobrý den, dámy a pánové, posloucháte podcast Realitní kuchařka, který přináší praktické rady a tipy ze světa nemovitostí. Při poslechu jubilejní 20. epizody vás zdraví osobní realitní makléřka Pavla Temrová.

Realitní podcast slaví 1. narozeniny

V uplynulých dvaceti epizodách jsme se dotkli mnoha témat, která s některými velmi zarezonovala. V rámci realitní poradny, která podcast doprovází, jste poslali více než 400 dotazů s realitní problematikou. Bohužel ne každému jsem uměla poradit. V některých případech mi chyběla lokální znalost, jako makléřka se specializuji na prodej bytů v Praze a ostatní regiony neznám tak detailně, ale snad jsem vás dobře nasměrovala.

Musím přiznat, že ne vždycky jsem tazatele svojí odpovědí potěšila. Minulý týden mi psala paní, před několika týdny koupila dům, který teď po zimě vykazuje velké známky vlhkosti a když si ho chtěla nechat pojistit, zjistila, že se nachází v lokalitě ohrožené povodní. Všechny podobné případy spojoval strach kupujících, že je někdo předběhne. V této chvíli jsem paní už bohužel pomoci nedokázala, doporučila jsem jí kontaktovat právníka.

Realitní makléř má povinnost upozornit na všechno, co se k prodeji váže, ale ne všechny prodeje jdou přes makléře a tady jen doplním přes kvalitního a slušného makléře., který svojí práci dělá poctivě. I když začal platit realitní zákon, který zpřísnil požadavky na naší profesi, tuhle práci vykonává stále mnoho lidí, kteří v realitách nemají co dělat, ale o tom teď mluvit nechci.

Přímé prodeje bytů bez realitky jsou rizikové

Prodej bytu bez realitky je v pořádku, pokud se to dělá správně a bezpečně. Většina lidí to dělá jednou za život, což může být pro kupujícího i pro prodávajícího průšvih, který stojí velké peníze a kýbl nervů.

Do poradny mi psal mladý pán, který prodal rodinný dům kousek od Prahy a poté zjistil, že se na něj vztahuje daň z příjmu, přitom by stačilo, kdyby chvilku počkal a splnil tzv. časový test pro osvobození od této daně.

Řešila jsem dotaz rodiny, která před několika lety koupila rodinný dům v Praze 5, kde bydlím, ale bez zajištěné příjezdové cesty (patří sousedovi). Protože koupi domu platili z vlastních peněz bez hypotéky, vlastnictví příjezdovky neřešili. Nyní dům prodávají a už si i našli kupce, ale banka mu bez zajištěného přístupu zamítla hypotéku. Dohoda se sousedy nedopadla, za prodej podílu chtějí velké peníze, přestože se pro ně nic nezmění, nejspíš to skončí u soudu, takže kupec nejspíš nepočká.

Většina zpráv od vás byla velmi pozitivních, dělíte se se mnou o své zkušenosti. Psali jste mi, že vám knížka nebo podcast pomohli k nákupu nemovitosti, nebo že jste prodali se skvělým výsledkem nebo jste si našli skvělého realitního makléře, který vám pomohl. Obrovskou radost mi udělala zpráva jednoho posluchače, který mi napsal, že moc děkuje za tipy týkající se novostaveb v Praze, že během pouhého roku zhodnotil své peníze o 3 miliony korun, koupil dva byty, které jsou zatím ve fázi přípravy tedy na papíře, a které se mu od té doby již skvěle zhodnotily. (Ale samozřejmě, tohle není bez rizika!)

Mám velkou radost, když se vám něco povede

a když se se mnou o dělíte o své zkušenosti, to je důvod, proč tenhle podcast dělám. Moc vám děkuji za jeho hodnocení v podcastových aplikacích a na sociálních sítích.

V jedné z předchozích epizod (tuším, že to byla 16.) jsme si pověděli, jak zjistit tržní cenu nemovitosti a jak postupovat, když chcete prodat byt či dům se skvělým výsledkem. Řekli jsme si, proč jsou ceny v realitní inzerci zavádějící, protože nikdy nevíme, za kolik se uveřejněné nemovitosti nakonec prodaly. (To zjišťuji analýzou kupních smluv na katastru.)

Faktory, které mají vliv na tržní cenu bytu

1. Lokalita

Kvalitní nemovitost v kvalitní lokalitě = bezpečná investice.
Kvalita lokality určuje cenu nemovitosti.
Kvalitu lokality určuje kvalita infrastruktury (obchody, služby v okolí, tradice a dopravní dostupnost).

Nezáleží na absolutní vzdálenosti od centra města, ale na té časové. Pokud jde o „béčkovou“ novostavbu v okrajové / satelitní lokalitě, která byla postavena na zelené louce, chybí občanská vybavenost, služby, obchody, lékař, její cena bude nižší. Místní obyvatelé musí všude jezdit autem, vozit děti do školy, sebe do práce, na nákupy atd. Jistě jste slyšeli termín „taxikáři a zelené vdovy“. Když satelit nemá vyřešené dopravní spojení s okolím, obyvatelé tráví spoustu času v dopravních zácpách. Cena u takového bytu bude o desítky % níž, než u bytu v lepší lokalitě. V konečné ceně to mohou být miliony.

Pokud jako realitní makléřka prodávám nemovitost v lokalitě, která není úplně skvělá, první co zjišťuji, je územní plán obce, abych prověřila, jestli se v místě neskrývá nějaká naděje na zlepšení. (O územním plánu jsme si povídali v kapitole čísle 18, která se zabývala pozemky. V knížce Realitní kuchařka se mu věnuji v kapitole č. 12)

2. Poptávka po nájemním bydlení

Dá se byt dobře pronajmout? Roste počet kupujících z řad investorů, kteří kupují na pronájem. Z nabídek realitních serverů zjistíte, v jaké výši se pohybují ceny pronájmu v lokalitě. Dá se očekávat, že to bude prověřovat i váš kupec a je dobré se na to připravit. I jednotlivé ulice v lokalitě (městské čtvrti) mohou vykazovat velké rozdíly. Pokud naberu byt do prodeje, tyto věci prověřuji automaticky, protože chci být připravena, když se na to investor zeptá a investoři chtějí vidět čísla, jestli jim investice dává smysl.

Realitní makléři vědí, jaký je zájem o bydlení v našem „revíru“, o jaký standard bytového vybavení je / není zájem, kdo tam žije, jak dlouho trvá, pronajmout byt a za kolik.

3. Bezpečnost a umístění bytu

Kritérium bezpečnosti vychází z bezpečnosti lokality (mapakriminality.cz) a z umístění a faktického zabezpečení bytu. Nemyslím tím ani tak to, jestli má byt bezpečnostní dveře, protože ty se dají pořídit dodatečně.

Byty v přízemí bývají zhruba o deset % levnější

než byty ve vyšších patrech. Jednak kvůli obavám z bezpečnosti a ze ztráty soukromí, je do nich více vidět, taky je z nich více slyšet provoz na silnici, v nižších podlažích je méně slunce. Nejméně šťastná je kombinace přízemí s výhledem na popelnice, tady se vyplatí zasadit ve směru výhledu keř a poctivě zalévat.

Cenu ovlivňují i vibrace projíždějících dopravních prostředků. Řešením mohou být zvukotěsná okna a klimatizace. Ne vždy se to ale majitelům vyplatí.

4. Hezký výhled z bytu zvyšuje jeho cenu

Hezký výhled do dálky nebo do zeleně má cenu zlata. Parky, zeleň v okolí.

5. Lidé chtějí bydlet v lidu a bezpečí

Čistota a zdravotní nezávadnost okolí jsou důležité. Byty, ačkoliv krásný, ale v blízkosti industriální budovy, která znečišťuje okolí (smogem, odpadem hlukem) nebo v okolí nádraží, mají nižší cenu.

6. Stav domu a bytu – kvalita provedení rekonstrukce

Kupci nejsou hloupí, stále častěji si na prohlídky berou profesionály, aby se chránili před „zajícem v pytli“. Pokud uvažují o nákupu bytu před rekonstrukcí v domě před rekonstrukcí, ne vždy se nechají zlákat levnou cenou. Počítají výdaje spojené s rekonstrukcí bytu (nové elektrorozvody, stoupačky, okna, koupelna atd.), ale i celého domu. Zajímají se o zprávy SVJ, kolik je naspořeno ve fondu oprav, jaká je ochota členů SVJ investovat do oprav. Typicky když v domě není výtah, tak to není jenom proto, že by na něj nebyly peníze, ale protože si ho někteří nepřejí dotovat.

7. Výtah v domě

je důležitý u velkých bytů, které jsou ve vyšších podlažích. Absence výtahu v domě nemá velký vliv na cenu malých bytů (1kk, 2kk).

8. Světová orientace – nejméně oblíbený je sever

Nejméně ceněné jsou byty na sever, je v nich méně světla, bývají chladnější, severní fasády mohou čelit riziku zvýšené vlhkosti.

9. garáž, parking, nebo dlouhodobý pronájem parkovacího stání v okolí

10. Nejvíce ceněné jsou byty s terasou, lodžií, balkonem ve vyšších patrech s výtahem

Plusové body přináší i sklep a jakékoliv další prostory, společná kolárna/kočárkárna.

Existuje spousta dalších kritérií, které jsou více/méně důležité pro konkrétní bytové dispozice a mají vliv na jejich cenu. Třeba u velko-metrážního bytu se očekávají 2 záchody, pokud je ve vyšším patře, očekává se výtah v domě.

11. Provozní náklady

Pokud jsou v pořádku, zájemce se utvrdí o smyslu koupě. Výrazně nižší provozní náklady však cenu bytu jako takového příliš neovlivní. Ze své zkušenosti mohu potvrdit, že pokud se lidem byt líbí a nadchnou se pro něj, jsou ochotni zkousnout i vyšší náklady.

Vytápění wafkami / přímotopy některé zájemce odradí

Starý byt vytápěný wafkami vs. tentýž byt s vlastním etážovým topením a úsporným kondenzačním plynovým kotlem. Rozdíly v ceně u těchto bytů mohou být ve výši sta (stovek) tisíc. Vyvložkováno komínu, aby mohl být napojen na kotel může stát desítky tisíc.

Energetická třída nemá velký vliv na cenu bytu

Když je ukazatel energetické náročnosti nižší, nabídka působí lépe. Zájemci to však neřeší jako jednu z prvních věcí. Ukazatel energetické třídy společný pro všechny byty bývá často matoucí, zejména když má byt vlastní úsporné vytápění nebo je orientován na slunnou světovou stranu, může mít mnohem nižší nároky na vytápění než tentýž byt orientován na sever připojený na přímotopy.

12. Byty v osobním vlastnictví jsou dražší než v družstevním

Byty v OV jsou zpravidla dražší než v DV, které nejdou převést do vlastnictví. Na byty v DV si kupující nemůže vzít hypotéku, leda by dal bance do zástavy jinou nemovitost. Pokud je možný převod do OV, cena bytu je v podstatě stejná. V takovém případě si zájemce může na koupi sjednat předhypoteční úvěr, který se po převodu bytu do OV překlopí ve standardní hypotéku. Ještě donedávna zájemce o koupi družstevního bytu motivovalo, že se na koupi družstevních bytů nevztahovala daň z nabytí, na rozdíl od koupě bytu v osobním vlastnictví, daň z nabytí byla vloni zrušena a družstevní byty o tuto výhodu přišly.

Podílové spoluvlastnictví cenu bytu snižuje

Přestože je byt v osobním vlastnictví ale vlastněn formou spoluvlastnického podílu, jeho cena bude nižší, než pokud by se jednalo o výlučné vlastnictví. Aby kupující dostal na takový byt hypotéku, budou muset všichni ostatní podíloví spoluvlastníci souhlasit se zástavou svých podílů. Pokud se to týká jednoho bytu, který má dva podílové spoluvlastníky, pak to není problém. Problém by nastal byl ve chvíli, když by celý byt tvořil id. 1/2, 1/3, 1/4 atd. domu. V takové situaci sousedé se zástavou svých podílů nejspíš souhlasit nebudou, protože by se ohrozili, jelikož nesplacené dluhy vůči bance mohou skončit dražbou celé nemovitosti.

Cenu bytu samozřejmě ovlivňují nejrůznější právní vady, třeba babička na dožití, ale to je jasná věc a s tím asi každý počítá, že pokud má nějakým způsobem zatíženou nemovitost (třeba exekucí), že ji neprodá za plnou cenu. Věcné břemeno dožití snižuje tržní cenu o cca 50 %.

13. Hospodaření domu SVJ

V jaké je kondici a jestli není zatíženo např. nevýhodným úvěrem nebo neplatičem, kterého ostatní sousedé musí dotovat. Případná právní vada na domě – například nedořešená příjezdová cesta ve vlastnictví jiného vlastníka – I tohle může mít velký vliv na cenu.

Faktorů, které ovlivňují cenu nemovitostí je hodně a zdaleka jsme nevyjmenovali všechny z nich.

Pokud chcete zjistit odhad tržní ceny nemovitosti

napište mi, ráda Vám ho zpracuji. Zpracování odhadů mě velmi baví, j pomáhá mi to rozšiřovat si znalosti o lokalitách a taky proto, že miluju Prah, baví mě sledovat, jak se neustále mění a jaký to má vliv na ceny bytů.

A to bylo z dnešního dílu vše. Textový přepis dnešní epizody najdete, jako všechny ostatní, na webu pavlatemrova.cz v sekci „Podcast“. Pokud máte námět na něco, co byste rádi v našem realitním podcastu slyšeli, napište mi na podpora@realitnikucharka.cz nebo na pavla@pavlatemrova.cz. Zaujalo vás téma realit? Přihlaste se k odběru podcastu Realitní kuchařka a nenechte si ujít příští epizodu.

9.3.2021 | Autor: Osobní realitní makléř, Pavla Temrová