Poptávka po rekreačních objektech v Čechách roste (audio: 18 min.)

Epizoda #11 Dobrý den, dámy a pánové, začíná další díl podcastu Realitní kuchařka. Od mikrofonu vás zdraví Pavla Temrová. Léto je v plném proudu a právě v těchto dnech roste i počet lidí, kteří sní o vlastní chatě nebo chalupě. Pokud je to i váš případ, udělejte si dobrou kávu nebo čaj a zůstaňte s námi.

Dnes si povíme si, jak zvýšit své šance při hledání rekreačních objektů a jak posuzovat nabídkové ceny. Dotkneme se i tématu hypoték a financování chat a chalup.

Poptávka po rekreačních objektech graduje. V létě je o chaty a chalupy největší zájem, který je v posledních týdnech umocněn navíc situací s koronavirem. Cestování do zahraničí se stalo rizikovým a spousta lidí dala přednost dovolené v tuzemsku.

Pokud máte pěkný rekreační objekt v zajímavé lokalitě, můžete si gratulovat, protože ho s velkou pravděpodobností v tuto chvíli můžete pronajmout za vyšší cenu než vloni.

Opačná situace je, když chcete koupit chatu nebo chalupu. Pro vás to bude těžší, protože budete čelit silné konkurenci dalších zájemců. Z chat a chalup se stalo žádané zboží a velmi zajímavý investiční artikl.

Na úvod dám tip na to, jak můžete velmi jednoduše porovnávat jednotlivé lokality, abyste se dozvěděli, kdo tam žije, jaká je tam skladba obyvatel, kriminalita, nezaměstnanost, počet firem, které tam působí a další věci. Jedním z mnoha nástrojů, které používám, najdete na webu zmapováno.cz. Všechny další realitní nástroje, se kterými pracuji, najdete v mojí nové knize Realitní kuchařka 2020.

Tip číslo 1 – Chaty a chalupy u vody je lepší hledat na podzim a v zimě, protože je o ně touto dobou výrazně menší zájem. Díky tomu tak budete mít vyšší šanci vyjednat si s prodávajícím lepší cenu.

Velkou roli v tom sehraje i pandemie koronaviru, protože její dopady se zatím neprojevily naplno. Na podzim a v zimě může být všechno jinak. Podle posledního průzkumu agentury Grafton Recruitment z letošního června, o práci přišla asi čtyři procenta ekonomicky aktivních lidí ve věku od 18 do 65 let. Zasažena byla více než třetinu zaměstnanců v Česku.

V tuto chvíli je brzy spekulovat nad tím, jak moc to ovlivní nabídky a ceny realit. Jedno je jisté, chaty a chalupy patří mezi zbytné zboží, a může se stát, že mnoho lidí jejich koupi odloží. Stejně tak se ocitnou pod tlakem i někteří majitelé těchto objektů, kteří je v důsledku ekonomické krize budou prodávat. Obojí zvyšuje šance pro ty ostatní.

Tip číslo 2 – Dejte si pozor na trvanlivost stavby a budoucí výdaje do oprav.

Abyste posoudili cenu nabízené chaty dobrá, doporučuji prověřit, za kolik se prodávají pozemky v té lokalitě. Nabídky pozemků je nutné posuzovat ve správném kontextu. Například pokud má chata vlastní vodu ze studny nebo je napojena na obecní vodu, kanalizaci, elektřinu, tak to samozřejmě cenu pozemku významně navyšuje. Můžete dojít ke zjištění, že je tam výhodnější koupit pozemek a postavit na něm novou chatu.

U starších chat a dřevostaveb klesá hodnota stavby rychleji než u zděného domu. Staré chaty a chalupy jsou sice romantické, ale můžou být napadeny různými dřevokaznými houbami a pokud se o ně jejich majitelé dlouho nestarali, jejich životnost byla překročena a investovat do jejich rekonstrukce se zpravidla nevyplatí. Cena, za kterou jsou takové staré chaty nabízeny, by měla toto zohledňovat a být tvořena z větší části cenou pozemku a sítí a až na závěr samotnou stavbou. Ne vždycky je tomu tak.

Konkrétní příklad: V jedné obci u Slapské přehrady se se nabízí chata o zastavěné ploše 80 m2, která stojí na pozemku o rozloze 415 m2. Majitel za ní požaduje 3,2 miliony korun. Zasíťované pozemky se v této obci prodávají za cenu kolem 1750 korun/m2. Jednoduchou matematikou dojdeme ke zjištění, že cena samotné chaty v tomto případě vychází na necelé 2.5 mil, za což se dá již pořídit nový rodinný dům.

Pokud řešíte demolici původní stavby, ověřte si předtím na stavebním úřadě, do jaké míry budete moci následně zastavět pozemek novou stavbou, protože se může stát, že už vám to v této míře stavební úřad nepovolí. I proto se někdy lidé rozhodli odstoupit od demolice a původní objekt zrekonstruovat. Stejně tak překlady inženýrských sítích mohou být velmi drahé. Vše nejprve ověřte na stavebním úřadě a u správců sítí.

Kolik stojí nová chata nebo dřevostavba?

Ceny nových dřevostaveb v nabídkách firem na internetu jsou často zavádějící. Ceny se uvádí v různých úrovních dokončení – cena za hrubou stavbu, stavba na klíč, stavba svépomocí, cena s daní, cena bez daně, cena bez základové desky, atd. Přitom cena základové desky může vyjít na statisíce, zejména pokud máte nerovný terén, bude potřeba bagr a těžká technika.

Jak hledat důvěryhodnou firmu pro stavbu nové dřevostavby?

Reference, reference, reference. Možným vodítkem může být Asociace dodavatelů montovaných staveb. Členové této asociace splňují přísné požadavky na návrh i realizaci stavby podle certifikace Dokument národní kvality. Tyto firmy musí splnit mnoho kritérií. Jedním z nich je, že musí doložit asi 20 úspěšně dokončených dřevostaveb včetně kontaktů na majitele, potvrzení o bezdlužnosti vůči úřadům apod.

Investice do rekonstrukce a oprav

Pokud se chystáte opravit starý objekt, počítejte s tím, že se původní rozpočet na rekonstrukci zpravidla překročí 20 %, než byl původní odhad. Na spoustu problémů se přijde až v průběhu rekonstrukce. Některé věci nejsou na první pohled vidět. K nákupu se vyplatí přizvat zkušeného stavaře nebo stavebního inspektora, aby proklepnul kvalitativní stav a odhadnul náklady na opravy a rekonstrukce.

Jste šikovní a svrbí vás ruce při představě, že si opravy zajistíte sami? Nebo že si dokonce postavíte sami novou stavbu? Podívejte se na stránky svépomocí.cz. Najdete zde mnoho inspirace, článků a videí pro svépomocné stavebníky a především komunitu lidí, která řeší totéž.

Hypotéka na chatu – financování rekreačních objektů

Nejnižší částka, na kterou lze získat hypotéku je 200 tisíc. Některé banky tu spodní hranici mají na 300 tisících. Takže pokud byste si chtěli velmi levnou nemovitost, tak řešení pro financování může představovat běžný spotřebitelský úvěr. Ten zpravidla bývá dražší než hypotéka, i proto se často pod koupi velmi levných nemovitostí vyplatí schovat i jejich rekonstrukci, a pak se ta pořizovací cena zvedne a pro banku už to může být zajímavé i pro hypotéku, ale vždy záleží na konkrétní nemovitosti a lokalitě. Banky se chrání a nedají vám hypotéku na nějakou vybydlenou, dřevěnou boudu někde na samotě, ale pouze na nemovitost, která splňuje následující podmínky:

Stavba musí mít číslo popisné nebo evidenční, to je naprostý základ.
Pozemek, na kterém ta stavba stojí, musí mít stejného vlastníka jako stavba. Pokud byste si našli chatku v zahrádkářské kolonii na obecním pozemku. Respektive, banka by vám hypotéku dala, ale musela by jí být dána do zástavy jiná nemovitost.
Do chaty/chalupy musí být přivedena elektřina a voda.
Zajištěný přístup k nemovitosti. Pokud by totiž příjezdová komunikace patřila jinému vlastníkovi, hypotéku nedostanete, leda byste se s tímto člověkem dohodli na zajištění přístupu – např. by musel souhlasit se zřízením věcného břemene chůze a jízdy nebo by musel souhlasit s prodejem podílu na jeho příjezdové cestě. O tomto jsme si detailně povídali ve 3. epizodě realitního podcastu.
Další věc, která by tam měla být, je kuchyňská linka – nebo místo k vaření, protože banky poskytují hypotéku především na stavby, které jsou určeny k bydlení. Pokud uvažujete o hypotéce na rybářskou chatku se suchým záchodem, kde není zavedena voda, elektřina, tak na tu vám banka hypotéku nedá. Koupi takové nemovitosti ale můžete řešit spotřebním úvěrem nebo účelovým úvěrem bez zajištění – stavebním spořením.

Je potřeba mít nějaké vlastní peníze? Ano i ne, záleží na situaci. Banka vám neposkytne 100% financování chaty nebo chalupy, ale max. 90% a to nikoliv z kupní ceny ale z odhadu banky. Na zbytek si budete muset zajistit vlastní peníze.

Můžeme si uvést konkrétní příklad: Kupujete chatu za 2 miliony, ale výsledek odhadu bude 1.7 mil. Banka vám půjčí maximálně 90 % LTV, což je 1.350 000. mil. Existuje způsob, jak se vyhnout tomu, abyste museli sáhnout na vlastní peníze a tím je zvýšení zajištění – zástavy. To znamená, že byste museli dát bance do zástavy další nemovitost (třeba svůj byt).

Hypotéku řešte s odborníky, nechte si nejprve perfektně propočítat své finanční možnosti a teprve pak začněte hledat. Financování nemovitostí a tomu, jak zvýšit své šance pro to, abyste získali výhodnou hypotéku, se detailně věnuje 6. kapitola knížky Realitní kuchařka 2020.

Chystáte se koupit rekreační objekt v lokalitě, kterou dokonale neznáte?

Proklepněte si sousedy, aby se nestalo, že místo rekreace budete každý víkend poslouchat řev cirkulárky nebo jinou lahůdku. Ptejte se, pátrejte, v hospodě u piva nebo na webu městské části. Zajímavé je přečíst si zápisy zastupitelstva. Z nich se dá poznat, jaké radosti i starosti v obci řeší. Proklepněte i územní plán obce a prověřte rizika povodní. Tomu se můžeme věnovat třeba někdy příště.

Pokud máte nějakou otázku k dnešnímu tématu nebo třeba námět na něco, co byste rádi v našem realitním podcastu slyšeli, napište mi na podpora@realitnikucharka.cz nebo na pavla@pavlatemrova.cz. Nebo se propojme na linkedinu či facebuku, bude mi potěšením.

Více se do dnešního dílu realitního podcastu nevešlo. Pokud se vám dnešní díl líbil, nezapomeňte ho ohodnotit. Budeme moc rádi, když nás budete poslouchat prostřednictvím aplikací apple podcast, spotify nebo google podcast. Budu se těšit na příští setkání s vámi.