Počet lidí, kteří bydlí v pronájmu nebo jednou budou, významně roste
Hledání pronájmu není žádná jaderná fyzika. Je to mnohem jednodušší disciplína než například hledáni bytu ke koupi. Možná i proto se na to mnoho lidí v minulosti nijak zvlášť nepřipravovalo. Za nedlouho ale může být všechno jinak a dostat se včas k zajímavé nabídce bude znamenat větší úsilí.
Vítejte u nové epizody podcastu Realitní kuchařka. Dnes si povíme Jak uhrát více bodů při hledání bytu k pronájmu. Jak zvýšit šanci na to, aby vás to stálo co možná nejméně úsilí a stresu.
Moje jméno je Pavla Temrová a jsem osobní realitní makléřka. Specializuji se na prodej bytů v Praze. Recepty pro dnešní epizodu jsem nasbírala ve své profesi i z pozice pronajímatele. Sama jsem v minulosti žila mnoho let v pronájmu ve více nájemních bytech a dokáži se vžít do role nájemníka i pronajímatele. Věřím, že vás mé dnešní tipy mohou inspirovat. Základem úspěchu je dobrá příprava
Na úvod si povíme, jaká je aktuální situace s pronájmy v Praze
Nejčastěji poptávanou kategorií jsou i nadále menší byty 1kk, 2kk, neboť na ně dosáhne největší počet zájemců. Průměrná cena nájmu u této bytové kategorie už přesáhla 500 Kč/m² za měs. U těch nejmenších bytů to může být i 600 Kč/m² za měs. Záleží na lokalitě, stavu bytu a domu, dostupnosti na MHD, vybavení. Pro srovnání, ještě před čtyřmi lety byla průměrná cena pražského pronájmu cca 350 Kč/m² za měs. Vysokou poptávku po pronájmech ochladil covid, lidi se báli cestovat, do Prahy přestali jezdit turisté. Dnes už je vše jinak. Po 4 letech je poptávka mnohem vyšší než byla a nejspíše i nadále poroste.
Co konkrétně žene poptávku po nájmech vzhůru?
- Roste poptávka po bytech a tím pádem rostou i jejich ceny - Roste i počet lidí, kteří si je nemohou dovolit koupit a nezbývá jim než bydlet v pronájmu. Do této skupiny patří i mnoho velmi úspěšných lidí s manažerskými příjmy. Pronájem se stává novým standardem bydlení.
- Odpor k hypotéce - Někteří lidé mají nájem či sdílené bydlení jako jako lifestyle, cení si své volnosti, nechtějí se vázat hypotékou. Zajištění na stáří řeší jinak například investují do akcií.
- Vysoké nároky na vlastní zdroje u hypotéky - Zájemce o koupi, kteří potřebují hypotéku musí mít naspořeno minimálně 10-20 % z ceny.
- Roste trend single domácností
- Noví obyvatelé - Do Prahy se každý rok stěhují tisíce lidí kvůli práci, studiu, kteří tu pak zůstanou.
- Nedostatek bytů - zastaralý bytový fond. Současně s tím je již nyní v Praze velký nedostatek nových bytů, kterých se na trh dostává každý rok jen několik jednotek tisíc, zatímco Praha by dokázala bez problémů obsadit 20 tisíc bytů ročně.
- Extrémně zdlouhavé povolovací lhůty k výstavbě nových bytů, extrémně drahé pozemky, nedostatek lidí ve stavebních profesí, to vše šponuje ceny bytů nahoru.
- Válka na Ukrajině - Významnou skupinu mezi nájemníky zaujímají uprchlíci z Ukrajiny, kteří se po 2,5 letech plně integrovali, pracují, platí daně a spolu s tím i bydlení
- investice do bytů je považována jako bezpečná forma zajištění na stáří
Konkrétní příklad - hypotéka vs. pronájem
Byt 2kk, 55 m2, který se dá v novostavbě pořídit za 7 milionů. Jsme-li starší 36 let, tak banka nám půjčí maximálně 80% z výše odhadu banky, tedy v tomto případě 5.6 mil, což dělá při 5 % úroku a splatnosti 20 let zhruba na 37 tis měsíčně na hypoteční splátce. Stejný byt k pronájmu nás bude stát zhruba 25 tisících za měsíc. I proto mnoho lidí raději volí pronájem.
Tím, jak roste počet zájemců o pronájem, projít realitním sítem je pro mnoho lidí složitější.
Než začnete reagovat na nabídky v inzerci
Abyste už od samotného provopočátku komunikace s makléřem nebo majitelem bytu zaujali, abyste se odlišili. Nemyslím tím, když se s ním potkáte na prohlídce, ale ještě předtím, abyste se na tu prohlídku vůbec dostali.
Připravte si podklady budující důvěru a solidnost
Pronajímatelé mají strach z neplatičů. Zvláště pokud sami platí hypotéku. Rádi upřednostní zájemce, který je připraven doložit jim reference na předchozího pronajímatele nebo zaměstnavatele. Když jim to nabídnete aktivně, zjednodušíte jim výběr. Pokud je to možné, připravte si výpis z bankovního účtu s vyznačenými odchozími platbami za váš nájem a také kopii vaší nájemní i pracovní smlouvy. Pokud namítnete, že do toho nikomu nic není, máte pravdu.
Zodpovědní makléři zájemce prověřují, třeba jestli nemají exekuce. Já začínám veřejně dostupnými informacemi na sociálních sítích. Podívám se na zájemcův profil, jak se prezentuje. V tomto případě profil na LinkedIn působí seriózněji, ale není to nutné. Každý si může udělat důstojný pěkně strukturovaný profesní i osobní profil, napsat o sobě pár vět a makléři nebo majiteli to poslat i ve wordu. V tomto svém „medailonku“ doporučuji pracovat s fakty místo emocí, věcně, stručně, bez gramatických chyb.
Jste nekuřák bez zvířecích mazlíčků? Řekněte to jako první
Podle občanského zákoníku kouření ani domácí mazlíčky pronajímatel v bytě zakázat nesmí, ale může si vybrat, komu ho pronajme. Nekuřáci kuřákům nevadí, opačně to bývá problém.
Obava ze zvířat je daná strachem z poničení bytového vybavení, štěkotu a tím pádem konfliktů se sousedy, atd. Zvířata jsou plnohodnotní členové rodiny a není dobré je zamlčet. Spíše doporučuji majiteli bytu aktivně nabídnout vyšší vratnou kauci, aby ve vás viděl solidního důvěryhodného partnera, který je připraven uhradit případné škody.
Doporučuji sjednat si pojištění hmotné odpovědnosti a připojit ho k podkladům budujím důvěru. Tohle vás hodně odliší od ostatních. Pojištění není drahé a zpravidla se vztahuje na všechny členy rodiny.
Sepište o sobě pár vět - vytvořte si osobní medailonek
Může vám to přijít trapné, ale majitelé to uvítají. Medailonek je to trochu jako seznamka. V pár větách se představte, popište, kdo jste, čím se profesně zabýváme, jak trávíte volný čas. Důležitá je informace, kolik lidí by v bytě bydlelo, jaké jsou národnosti, čím se zabývají, v případě cizinců pak informaci o trvalém či přechodném pobytu. Ano, můžete si říci, že do toho majiteli nic není a opět máte pravdu.
Pokud jste manuálně zruční a umíte si poradit s domácími opravami, máte oproti spoustě lidem velkou výhodu. Spousta majitelů bude nadšená, protože jim odpadnou starosti se správou bytu.
Našli jste? Ihned volejte / pošlete SMS
Našli jste zajímavou nabídku? Neztrácejte čas, ihned zavolejte. Pokud má makléř obsazeno, což je velmi pravděpodobné, pošlete SMS. Už v této fázi doporučuji uvést důvěru budující argumenty: “Mám vážný zájem o pronájem bytu v ulici Lucemburská. Jsem spolehlivý, nekuřák,
- bez domácích mazlíčků, rád doložím příjmy či referenci na přechozího pronajímatele.
- Slušné zacházení s bytem a včasné placení nájmu je samozřejmostí.” Totéž pak napsat makléři I do emailu a rovnou přidat zmíněný medailonek.
- Nebo: mám pejska/kočičku, ale je slušně vychovaný, bezproblémový a čistotný, zvyklý na život v bytě, garantuji, že bude vše v pořádku. Jsem připravit uhradit vyšší kauci jako záruku. Mám uzavřeno pojištění hmotné odpovědnosti. Doklad rád zašlu…
Možná si řeknete, pane bože, kdo je na takové elaboráty zvědavý. Berte to tak, že pokud makléř vyvěsí zajímavý byt za dobrou cenu, během hodiny může mít i deset telefonátů. Makléři obvykle nečtou emaily každou hodinu, není to v našich silách, protože jsme v terénu, nebo na schůzkách.
- Pozici můžete vylepšit správným tvarem emailu, který by měl být ve formátu jméno.příjmení. Působí to lépe než například sluníčko27.
- Když reagujete na inzerci z realitního serveru, tak do předvyplněného formuláře, který se vám tam objeví po kliknutí na “Napsat prodejci” doporučuji doplnit i oslovení makléře. Působí to osobněji a naprostá většina lidí to nedělá. Zároveň to je příležitost vepsat tam všechny ty důvěru budující informace, o kterých jsme mluvili před chvílí.
Nebojte se vyjednávat o lepší ceně nájmu, ale nedělejte to před prohlídkou
Majiteli nejde vždy jenom o peníze, ale o spolehlivého a pohodového nájemníka, o kterém ideálně nebude vůbec vědět. Naoplátku jim nabídněte třeba delší dobu nájmu nebo vyšší vratnou kauci, kterou vám po skončení nájmu vrátí.
Pokud má makléř pochybnosti, může zájemce prověřit (Centrální evidence exekucí, Insolvenční rejstřík, Úřední deska soudních exekutorů, Veřejné dluhy u VZP, Veřejné dluhy u ZP MV ČR a Hledané osoby Policií ČR a další..)
Dokud nemáte podepsanou nájemní smlouvu, nespoléhejte na to, že o klapne. Nedoporučuji prodlužovat připomínkování k nájemní smlouvě déle, než je nutné, nejdéle do druhého dne.
Samozřejmě je v pořádku snažit se vyjednat si lepší podmínky a nechat smlouvu zkontrolovat vašim advokátem nebo makléřem, ale čím déle to bude trvat, tím víc hrozí, že majitel dá přednost někomu rychlejšímu nebo méně rýpavému.
Konkrétní tipy, jak hledat a najít byt k pronájmu
Abyste se o nové nabídce dozvěděli jako jedni z prvních. Ideálně zaplaťte si některou z placených služeb, které vám pošlou informaci o nové nabídce ihned. Konkrétní tip je aplikace visidoo.cz, kterou si můžete v základní verzi použít zdarma a za pár desetikorun měsíčně už mít velmi sofistikovaný monitorovací nástroj, který vám pošle informaci o nové nabídce do 1 minuty od jejího zveřejnění na některém ze 16 realitních serverů. Na realitních inzertních serverech posílají nové inzeráty jednou za den a všechny najednou, což už může být pozdě.
Pokud za monitoring platit nechcete, nastavte si hlídacího psa na realitních serverech, sreality.cz a reality.idnes.cz, které pokrývají většinu trhu. Pro zpestření můžete sledovat i bazos.cz. Ten je spíše trochu do počtu a za mě to určitě není důstojné místo pro prezentaci bydlení, přesto na něm někteří pronajímatelé inzerují, protože to je zadarmo. Nesmíme zapomenout ani na server bezrealitky.cz., na kterém inzerují přímí majitelé. Pro zobrazení kontaktu na ně je potřeba se registrovat a poskytnout serveru své osobní údaje, což některým lidem může vadit.
Nástrojů hledání je mnoho, sociální sítě, okruh přátel, známých, sousedů, kolegů v práci. Doporučuji tím začít, protože se můžete dozvědět o nabídkách, které ještě nejsou na trhu, protože je byt dosud pronajat někomu jinému nebo se tam ani nedostanou. Taky vás může někdo doporučit, což je pro pronajímatele příjemné a dává to i příležitost vyjednat si s ním lepší cenu, protože v danou chvíli nebude jednat s více zájemci.
Ne každý pronajímatel má jako hlavní motivaci pronájmu maximalizovat zisk. Někdo preferuje dlouhodobého nájemníka, kterému bude ochoten dát výrazně lepší nájem výměnou za delší dobu pronájmu.
Nebo mu dá velkou slevu za to, že na sebe přebere částečně nebo plně roli domovníka, pokud se jedná o větší dům s více byty. Pokud jste manuálně zruční a ochotní řešit situace stavebně-technického charakteru, opravy atd., je to velké plus, které jistě ocení nejen majitelé rodinných domů v horším stavebně-technickém stavu.
Pokud je pronájem zprostředkován realitní kanceláří, výše realitní provize činí zpravidla jeden měsíční nájem a platit by ji měl ten, kdo si realitku najal.
A to bylo z dnešního dílu vše. Textový přepis dnešní epizody najdete, jako všechny ostatní, na webu pavlatemrova.cz v sekci „Podcast“. Pokud máte námět na něco, co byste rádi v našem realitním podcastu slyšeli, napište mi na podpora@realitnikucharka.cz. nebo na pavla@pavlatemrova.cz. Zaujalo vás téma realit? Přihlaste se k odběru podcastu Realitní kuchařka a nenechte si ujít příští epizodu.
26.11.2024 Všechny díly realitního podcastu ZDE
