Co dělat, když vám někdo nabízí odkup podílu na nemovitosti

Roste zájem o výkup spoluvlastnických podílů na  pozemcích

zejména u zemědělské půdy a pozemků s nevyjasněným potenciálem. Tento trend přitahuje investory, spekulanty, ale i agresivní výkupní firmy, které na vlastníky často vyvíjejí psychologický i právní nátlak.

🎧  Jaké triky výkupní firmy používají a jak se jim bránit krok za krokem?

Případ z praxe: Pan Jaromír čelí nátlaku výkupní firmy

"Dobrý den, paní Temrová,

mám na Vás prosbu o radu. Manželka vlastní podíl na pozemku. Nyní podíl na této nemovitosti koupili spekulanti a vyhrožují nám soudem, kdy si vynucují prodej jejího podílu nebo odkup jejich podílu. Když to kupovali, už to v podílovém spoluvlastnictví bylo. Vzhledem k Vašim zkušenostem, co se stane, když jim podíl neprodáme? V příloze zasílám LV (list vlastnictví) a dopis společnosti XY. Děkuji Vám za Váš názor, Jaromír P. 9.9.2024"

Podobných dotazů jsem v uplynulém roce obdržela několik desítek. Než jsem panu Jaromírovi odpověděla s doporučením kontaktovat specializovaného realitního advokáta, který by celou věc posoudil a navrhl nejlepší řešení, nahlédla jsem do katastru a došla k několika zajímavým zjištěním.

Novelou Občanského zákoníku z roku 2020 bylo zrušeno předkupní právo mezi spoluvlastníky, což zásadně ovlivnilo obchodování s podíly.

Zrušení předkupního práva nastartovalo obchodování se spoluvlastnickými podíly a otevřelo prostor i spekulativním nákupům. Některé výkupní firmy vyvíjejí nátlak na ostatní spoluvlastníky, aby jim svůj podíl prodali – často hluboko pod tržní hodnotou. Jindy naopak požadují, aby jejich menšinový podíl někdo vykoupil za cenu výrazně nadsazenou. Pokud druhá strana odmítne, přichází na řadu výhrůžky soudem a návrh na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví. Pro mnohé je taková situace stresující a může je přimět k unáhlenému prodeji, jen aby se vyhnuli vleklému sporu. Přitom výsledek případného řízení je nejistý – a náklady na soudní poplatky, znalecké posudky či právní zastoupení často převýší hodnotu samotného podílu.

Jaké triky výkupní firmy používají

- Uvedený pozemek (orná půda) v okrese Litoměřice má rozlohu 4030 m² a 18 spoluvlastníků.
- Největší podíl (1/2) vlastní Česká republika.
- Manželka pana Jaromíra vlastní podíl ve výši 1/5.
- Zmíněná firma (nazvěme ji "firmička") vlastní pouze 1/20. Tato firma je tak menšinovým spoluvlastníkem, který svůj podíl koupil až nyní vědom si složité struktury spoluvlastníků.

Je zajímavé zjistit, zda i ostatním spoluvlastníkům "firmička" nabídla výkup jejich podílu nebo  je zastrašovala předžalobními výzvami.

- Dalším překvapivým zjištěním je, že podíl o velikosti 13/100 vlastní  konkurence "firmičky" (nazvěme ji "firmička 2"), která se také specializuje na výkupy.

Vlastnictví podílů na malém pozemku většinou nenabízí lidem významné výhody. Možnost přeměny tohoto pozemku na stavební se v dané oblasti zdá být nepravděpodobná. Tento pozemek také není strategicky umístěn, například podél plánované dálnice. Je pravděpodobné, že mnoho lidí by v takové situaci s nabídkou odkupu (doprovázenou předžalobní výzvou) souhlasila. Nicméně, vzhledem k okolnostem by se případný soud mohl protáhnout na několik let a jeho výsledek by byl nejistý. To je přesně důvod, proč se společnosti zabývající se výkupem podílů do těchto transakcí  pouštějí.

Spekulanti testují vaši odolnost – jednejte s klidem

Výkupní firmy často oslovují stovky až tisíce vlastníků a spoluvlastníků prostřednictvím hromadných dopisních kampaní, nejčastěji v případě orné půdy. Někdy jsou úspěšné a podaří se jim podíl odkoupit. Pokud je nabídnutá cena oboustranně přijatelná, jedná se o standardní obchodní transakci.

Jiná situace však nastává, pokud na vás někdo vyvíjí nátlak, vyhrožuje předžalobní výzvou nebo zrušením spoluvlastnictví soudní cestou. Takový přístup je nepřijatelný – a měl by být jasným varovným signálem. V těchto případech doporučuji obrátit se na advokáta specializovaného na nemovitostní právo. Nátlak často skrývá skutečný důvod – váš podíl může mít větší hodnotu, než si uvědomujete.

Nepodceňujte hodnotu svého pozemku ani podílu na bytě

Před pár dny mi do schránky dorazila nabídka na výkup pozemku. Jedná se o parcelu o výměře 1340 m², která leží jen pár kilometrů od Dobříše. V katastru je sice stále vedena jako orná půda, ale ve skutečnosti se nachází v zastavitelném území obce. Územní plán zde výslovně umožňuje výstavbu rodinného domu, což potvrzuje i územně plánovací informace (UPI). Z hlediska reálného využití tedy jde o stavební pozemek – a za ten jsem ho tehdy i koupila.

Protože se v nejbližší době nechystám stavět, nemám důvod žádat o stavební povolení, a tak pozemek zůstává označen jako „orná půda“. To ale nijak nesnižuje jeho skutečnou hodnotu. Jako stavební pozemek má tržní cenu zhruba 3500 Kč/m², což znamená hodnotu kolem 5 milionů korun. Nabídka, která mi přišla poštou, však byla na pouhých 25 tisíc. To je přibližně 20 Kč/m² – tedy cena odpovídající poli, nikoliv stavební parcele.

Jako realitní makléřka vím, jak snadno může podobná nabídka zmást – zejména starší vlastníky, kteří mají půdu spojenou s hospodařením a stále ji vnímají jako „pole“. Často si ani neuvědomují, že jejich pozemky mohou mít mnohem vyšší hodnotu díky územnímu plánu a změně charakteru zóny.

Výkupní firmy pracují plošně – neanalyzují územní plán do hloubky, nerozlišují, co je v dané lokalitě skutečně možné. Rozesílají tisíce dopisů a čekají, kdo se chytí. Bohužel – podle počtu uzavřených obchodů – jim to funguje.

Na co si dát pozor při koupi pozemku k výstavbě rodinného domu nebo chalupy (pusťte si audio - délka: 31 min)

Zrychlené online odhady tržní ceny bytu mohou být zavádějící (pusťte si audio - délka: 14 min.)

10.9.2024   Všechny díly realitního podcastu najdete ZDE