Nevyřešené majetkové vztahy, jako je absence závěti nebo nejasné dědické nároky, mohou vést k neplánovanému spoluvlastnictví nemovitosti, což často způsobuje rodinné spory.

Dnešní téma rodinných vztahů je citlivé a opomíjené. Tisíce lidí žijí v bytě nebo rodinném domě, který si pořídili se svým partnerem, přičemž mají děti z předchozích vztahů.

Mnoho lidí z tzv. "Patchworkových rodin" nemá vzájemně dostatečně ošetřenou situaci pro případ nečekaného úmrtí jednoho z partnerů. To může mít zásadní dopad na budoucí bydlení a životní podmínky zúčastněných. Řekneme si pár tipů, na co si dát pozor a jak chránit sebe i své blízké. Odkryjeme i pár tabu, o který se příliš nemluví.

Ve společnosti panuje rozšířený mýtus, že v případě společného jmění manželů (SJM) připadne po úmrtí jednoho z manželů celá nemovitost automaticky tomu druhému.

Ve skutečnosti však záleží na konkrétních okolnostech a právních ujednáních mezi partnery. Je proto dobré mít vypracované právní dokumenty, které jasně stanoví, jak bude s nemovitostí naloženo v případě úmrtí jednoho z partnerů. Tím se předejde možným komplikacím a ochrání se zájmy všech zúčastněných včetně dětí z předchozích vztahů.

Životní změny ve středním a vyšším věku někdy vedou k novým rodinným uspořádáním, která se mohou lišit od těch, jež jsme znali v mládí nebo dětství. Jedním z nich jsou tzv. patchworkové rodiny, kde kromě společných dětí mají jeden nebo oba partneři děti z předchozích vztahů.

Na každé z dětí je třeba nahlížet jako na budoucí dědice


Problém může nastat v okamžiku, kdy jeden z partnerů nečekaně zemře. Do dědického řízení pak vstupují osoby, které možná ani nežily ve společné domácnosti nebo spolu nemají dobré vztahy nebo se dokonce ani neznají. Ještě složitější je situace, když je nemovitost zatížena hypotékou, protože ta se bude muset bance platit i nadále.

Jako možné řešení je uzavřít si životní pojištění pro případ smrti, které zajistí splacení zbývajícího dluhu z hypotéky nebo pojištění pro schopnost splácet. Pojištění může mít mnoho podob a různé složky, které se mohou vzájemně ovlivňovat a s jeho nastavením je vhodné oslovit profesionála na pojistné produkty, aby pro vás vybral ten nejlepší a aby to celé bylo nastaveno efektivně.

Životní pojištění můžete uzavřít bez ohledu na to, zda máte hypotéku. A jako obmyšleného, jemuž bude náležet plnění z pojištění, můžete určit v podstatě kohokoliv, děti, partnera, rodiče nebo někoho cizího.

Modelová situace:

Muž a žena, oba po rozvodu, každý má dospělé dítě. Společně si pořídili byt či rodinný dům. Oba jsou tak vlastníky ideální 1/2 nebo mají SJM. Čas plyne a jednoho dne jeden zemře. Pozůstalý partner má možnost vyplatit dědice zesnulého (kteří mají nárok na podíl z jeho 1/2 nemovitosti) nebo s ním nemovitost podílově spoluvlastnit nebo svůj podíl prodat či po dohodě prodat celou nemovitost. Výše podílu závisí na počtu dědiců. Pokud by dědicem byla nezletilá osoba, další kroky musí odsouhlasit opatrovnický soud!

Je rozšířeným mýtem, že v případě SJM připadne po smrti jednoho z manželů celá nemovitost automaticky druhému. Pokud zakoupíte byt do SJM, SJM s úmrtím zaniká. Poté proběhne vypořádání SJM, což znamená, že 1/2 společného majetku připadne pozůstalému manželovi a druhá 1/2 se stane součástí dědictví po zemřelém a půjde do dědického řízení. V rámci dědického řízení se 1/2 nemovitosti, která náležela zemřelému, rozdělí mezi dědice podle platných právních předpisů. Pokud neexistuje závěť, dědí v první dědické třídě pozůstalý manžel a děti zemřelého, každý rovným dílem.

V praxi to znamená, že po vypořádání SJM získáte 1/2 nemovitosti do svého výlučného vlastnictví. Druhá 1/2 se rozdělí mezi vás a děti zemřelého manžela. Například pokud měl dvě děti, bude druhá 1/2 rozdělena na tři stejné části, přičemž každá osoba (vy a dvě děti) z ní získá 1/3  tj. 1/6 celkové nemovitosti. Tímto způsobem se stanete vlastníkem 1/2 nemovitosti a 1/6, což dohromady činí 2/3. Zbývající 1/3 budou vlastnit děti zemřelého jako podíloví spoluvlastníci.

S přechodem podílu na dědice dojde k přechodu práva na užívání podílu dědicem a povinnost se o tento podíl starat

Můžeme si představit situaci: Obýváte byt v Praze, který se dá tržně pronajmout za 50 tis. měsíčně. Na dědice přejde podíl ve výši 1/3, který má nárok na jeho užívání. Fakticky to může být jedna místnost v bytě. Pokud užíváte celý byt, může po vás požadovat přiměřené nájemné 17 tisíc. Fakticky by to bylo spíše méně, jelikož by se podíl dal pronajmout za nižší hodnotu než celá nemovitost. Někdy by to ani nebylo technicky možné. Ale u rodinného domu si to představit lze celkem snadno. Pokud byste s tím nesouhlasili a i nadále chtěli užívat nemovitost celou, soud by v takovém případě posuzoval, zda došlo k bezdůvodnému obohacení na úkor dědice a stanovil by výši náhrady.

Aby se těmto nepříjemnostem předešlo, je vhodné se včas dohodnout na dalším nakládání s nemovitostí, například na odkupu podílů ostatních dědiců či jiném vypořádání.

Doporučuji konzultovat situaci s právníkem, který vám poskytne konkrétní rady přizpůsobené vaší situaci. Ideálně to udělat ještě před koupí nemovitosti.

Je to vždy o lidech a o dobrých vztazích. To, že jsme nyní v pohodě nezaručuje, že tomu tak bude v budoucnu, protože některé věci neovlivníme. Například výběr partnerů našich dětí. Život může přinést mnoho nemilých překvapení.

Řešení může být více a mohou se vzájemně doprovázet

Kromě zmíněných pojistek to může být dobře sepsaná závěť nebo dohoda mezi budoucími dědici. Jednou z možností je zřídit věcné břemeno dožití ve prospěch partnerů či dědiců. To jim zajistí právo nemovitost užívat bez ohledu na případné změny ve vlastnictví podílů. Dalším řešením může být zřeknutí se dědického práva v provázanosti na závěť či kombinace výše uvedeného.

Zákon chrání nepominuté dědice

Děti zůstavitele a nedědí-li, pak jejich děti (tj. vnuci, pravnuci zůstavitele atd.), jsou nepominutými dědici zůstavitele. Když se z jakýchkoliv důvodů rozhodnete, že někoho ze závěti vynecháte, je-li to nezletilý nepominutý dědic, musí se mu dostat alespoň tolik, kolik činí 3/4 jeho zákonného dědického podílu. Je-li zletilý, musí se mu dostat alespoň tolik, kolik činí 1/4 jeho zákonného dědického podílu. Zůstavitel však může nepominutého dědice ze zákonných důvodů vydědit. Ale to už je jiný příběh a do něj se pouštět nebudeme.

Každá situace je jedinečná a vyžaduje individuální přístup. Doporučuji proto konzultovat konkrétní okolnosti s právníkem nebo notářem.

Smyslem dnešní epizody nebylo strašit, ale pojmenovat skutečnosti a situace, které mohou nastat v našich životech a dodat odvahu o nich se svými blízkými mluvit. Otevření tohoto tématu a započetí dialogu s partnerem a rodinou může pro mnoho lidí znamenat klidnější spaní.

28.1.2025   Všechny díly realitního podcastu ZDE

Řešíte prodej nemovitosti v Praze? Kontaktujte mě, tel. 602 306 045 

pavla@pavlatemrova.cz
Osobní realitní makléřka pro Prahu