Na co si dát pozor při koupi pozemku k výstavbě rodinného domu nebo chalupy (délka: 31 min)

  • 01:00 – Prověrka právních vad a další údaje na LV v katastru nemovitostí
  • 01:47 – Přístup k pozemku musí vyhovovat stavební technice i bance
  • 02:25 – Příjezdová cesta musí vyhovovat také hasičům a záchrance
  • 03:08 – Jak zjistit, jestli se dá na pozemku stavět – názvy nejsou relevantní
  • 03:20 – Zda je pozemek stavební neurčuje údaj na KN ale Územní plán
  • 03:50 – Vyjmutí pozemku z pozemkového fondu přichází s výstavbou
  • 04:19 – Územní plán – jak na pozemek nahlíží obec
  • 05:08 – Územní plán je velká mapa s více vrstvami
  • 06:13 – Místně-příslušný stavební úřad – proč tam jít
  • 07:00 – Žádost o územně-plánovací informaci (UPI)
  • 08:00 – Jak zjistit procentuální zastavitelnost, výšku, sklon střechy
  • 08:21 – Regulativy a jiná omezení ve výstavbě
  • 09:00 – Konzultace s projektantem nám ušetří čas i peníze
  • 09:30 – Inženýrské sítě – přípojky, voda, kanalizace, elektřina…
  • 10:40 – Přivedení sítí na pozemek – Konzultace se správci sítí
  • 11:30 – Pokud je pozemek zasíťovaný, jsou sítě zkolaudované?
  • 11:50 – Sousedé jsou hodnotný zdroj informací
  • 12:15 – Riziko povodní, asociace pojišťoven a povodňové mapy
  • 13:03 – Při koupi na úvěr, ověřte si požadavky banky
  • 14:00 – Vyjmutí pozemku z půdního fondu je zpoplatněno
  • 15:06 – Žádosti o vyjmutí z fondu – odbor životního prostředí
  • 15:41 – Jak zjistit cenu za vyjmutí pozemku z půdního fondu
  • 16:03 – Čím úrodnější oblast, tím dražší je vyjmutí z fondu
  • 16:25 – BPEJ, cenová vyhláška, koeficient třídy ochrany půdy
  • 17:32 – Ukázka výpočtu ceny za vyjmutí orné půdy z pozemkového fondu
  • 18:18 – Jak dlouho trvá vyřídit stavební povolení
  • 19:30 – Stavební uzávěra v obci a další omezení ve výstavbě
  • 21:30 – Ochranná pásma a další omezení
  • 22:08 – Stavební (uliční) čára, odstupy od ochranných pásem
  • 24:00 – Veřejně prospěšné stavby a ochranná pásma jsou problém
  • 24:40 – Povinnost dodržet minimální vzdálenost mezi domy
  • 25:40 – Krátké shrnutí na závěr – na co si dát pozor při koupi pozemku
  • 26:00 – Symboly na LV (plomba, hvězdička) mohou značit problém
  • 27:20 – Příklady problémů se správci sítí – nedostatečný transformátor…
  • 28:30 – Detailně prověřit lokalitu, služby, kvalita infrastruktury
  • 30:00 – Rozloučení s posluchači – podělte se o své zkušenosti

Textový přepis #03 epizoda realitního podcastu

V dnešním díle realitního podcastu si povíme, na co si dát pozor a co si ohlídat, pokud se chystáte koupit si pozemek k výstavbě rodinného domu nebo třeba chaty, chalupy.

A protože těch bodů je hodně, najdete v popisku u dnešní epizody i odkaz na její textový přepis. Příjemná poslech vám přeje Pavla Temrová

  • ZNĚLKA

Poptávku po pozemcích přiživuje také blížící se léto, které každoročně motivuje lidi k nákupu rekreačních objektů. Letos je to o to víc, protože nemůžeme cestovat a z chat a chalup se stává velmi žádané zboží. Spousta rekreačních objektů, které jsou v nabídce, ale mají svoje nejlepší roky za sebou a neodpovídají dnešním standardům, výstavba nového objektu by vyšla levněji. Tohle všechno spolu s lidmi, kteří zvažují stavbu rodinného domu, zvyšuje v těchto dnech zájem o pozemky k výstavbě.

1.  Ověřte si právní stav pozemku

Tuto informaci najdete v katastru nemovitostí v listu vlastnictví. Zjistíte z něj, kdo je majitelem nemovitosti, zda na ní nejsou dluhy nebo nějaká omezení v jejím užívání – typicky to mohou být věcná břemena.

List vlastnictví můžete získat více způsoby, nejjednodušší je stáhnout si LV z internetu nebo na poště (služba Czech point). Nejsou tam nějaká věcná břemena? (omezení pozemku) Například věcné břemeno chůze by znamenalo, že přes váš pozemek může chodit někdo další, věcné břemeno jízdy – může jezdit autem. Vysoký zájem o pozemky bohužel nahrává majitelům, kteří vlastní pozemky s nějakou vadou a tím nemyslím vadu estetickou, ale právě některou z právních vad, které nejsou na první pohled vidět. Nekupujte nic bez konzultace s právníkem nebo zkušeným realitním makléřem, který nemovitost prověří a poradí, jak postupovat. Problematice katastru se detailně věnujeme v páté kapitole knížky realitní kuchařky.

2. Ověřte si přístup k pozemku, zda vyhovuje stavebním normám

Pokud se chystáte koupit pozemek na úvěr, banka bude trvat na zajištění přístupu k pozemku. Tuhle věc si prověřte jako jednu z prvních. Pokud by totiž příjezdová komunikace patřila jinému vlastníkovi, hypotéku nedostanete, leda byste se s tímto člověkem dohodli na zajištění přístupu – např. by musel souhlasit se zřízením věcného břemene chůze a jízdy nebo by musel souhlasit s prodejem podílu na jeho příjezdové cestě.

Budete se k němu moci k pozemku dostat se stavební technikou? Příjezdová cesta na pozemek musí vyhovět mimo jiné také požadavkům hasičů, kteří pro svoji techniku potřebují průjezdovou šířku cca 3,5 metrů.  Pokud není zajištěna přístupová cesta, sjednejte si, aby vám prodávající sjednal se sousedním vlastníkem věcné břemeno chůze a jízdy k pozemku, ideálně to zakotvěte v kupní smlouvě jako podmínku prodeje, protože bez příjezdové cesty nedostanete stavební povolení (ani úvěr).

3. Jak zjistím, jestli je pozemek stavební?

To záleží, zda je váš záměr v souladu s územním plánem té dané obce. Ve své realitní praxi se občas setkávám s otázkou, jak je možné, že klient prodává stavební pozemek, který je na katastru evidován jako orná půda nebo zahrada, nebo dokonce sad, vinice, chmelnice. To, zda je pozemek stavební nebo ne, neurčuje údaj na listu vlastnictví z katastru ale územní plán. Vyjmutí pozemku z půdního fondu se odehraje teprve až v rámci vyřizování stavebního povolení, k němuž je nutná projektová dokumentace, ta může stát i desetitisíce a pro prodávajícího je to tak zbytečná investice, když ani neví, co tam bude chtít nový vlastník postavit. Stavební parcelou se stane pozemek teprve ve chvíli, když na něj bude vydáno stavební povolení.

4. Jak probíhá vyjmutí pozemku z pozemkového fondu

Vyjmutí pozemku z půdního fondu se odehrává až v rámci vyřizování stavebního povolení, k němuž je nutná projektová dokumentace, ta může stát i desetitisíce a pro prodávajícího je to tak zbytečná investice (když ani neví, co tam bude chtít nový vlastník postavit). Stavební parcelou se stane pozemek teprve ve chvíli, když na něj bude vydáno stavební povolení. 

Vyjmutí pozemku z pozemkového fondu, je zpoplatněno. Tuto věc řeší Zákon o ochraně zemědělského půdního fondu, zákon č. 334/1992 Sb, který byl v roce 2015 novelizován zákonem č. 41/2015 Sb., odvody v něm řeší paragraf 11.

Žádosti o vyjmutí nevyřizují stavební úřady, ale Odbor životního prostředíVe většině případů tohle řeší projektanti, kteří připravují podklady k žádosti o to vyjmutí už v rámci žádosti o stavební povolení. Samozřejmě to vůbec neznamená, že o to nemůžete zažádat sami, ale  musíte být majitelé pozemku.

Cena za vyjmutí pozemku z pozemkového fondu

se liší podle bonity půdy v dané lokalitě a podle třídy ochrany půdy v dané lokalitě. Čím více úrodná, oblast s vyšším stupněm třídy ochrany, tím dražší je vyjmout pozemek z půdního fondu.  Konkrétní cenu zjistíte tak, že si z listu vlastnictví pozemku nejprve zjistíte údaj BPEJ (bonitovaná půdně ekologická jednotka), najdete ho obvykle úplně na konci listu vlastnictví. K příslušnému BPEJ dohledáte z cenové vyhlášky Ministerstva zemědělství konkrétní cenu za m2. Pak ještě musíte zjistit, jaká je v dané lokalitě třída ochrany půdy a jaký je její koeficient. Cenu za m2 pozemku vynásobíte daným koeficientem a zjistíte, kolik stojí vyjmutí jednoho metru čtverečního v dané lokalitě.

Pro představu ukázkový příklad: Mám pozemek, který má na LV uveden údaj BPEJ 100, k čemuž dle vyhlášky přísluší 16,77 korun za metr. V dané oblasti je pátá třída ochrany půdy, která má koeficient 3. Vyjmout chceme 150 m2.     Výpočet:  16.77 x 3  x 150 = 7546 korun.

Třídu ochrany svého BPEJ zjistíte ZDE
Koeficienty tříd ochrany najdete v zákoně, přikládám níže v tabulce:

Třída ochrany koeficient
I. třída 9
II. třída 6
III. třída 4
IV. třída 3
V. třída 3

5. Územní plán – co to je?

Územní plán je vyhláška dané obce, která říká, k jakému využití jsou určeny plochy v dané obci. Plochy mohou být určené k bydlení, k rekreaci, občanské vybavenosti, dopravní infrastruktuře, zeleni, dále plochy vodní a jiné. Musíme v prvním kroku zjistit, jak na náš pozemek nahlíží obec, protože pokud se nachází v území zeleně, tak nám těžko obec povolí výstavbu rodinného domu. Kde územní plán najdete?

Většina obcí má územní plán uveřejněný na webu, a představit si ho můžete jako velkou barevnou mapu, která má více vrstev. A je důležité prověřit všechny jeho vrstvy, aby nedošlo k opomenutí něčeho důležitého třeba ve vztahu k dopravní nebo technické infrastruktuře. Pokud byste k územnímu plánu měli nějaké dotazy, věřím, že úředníci vám to rádi vysvětlí. Co se týká podoby projektu, stavební úřad vám poskytne informaci například, že „na pozemku XY se dá zastavět max. 40 %, výška budovy max. 10 metrů, střecha sedlová“ a další.

Pokud nechcete komunikovat s úřady, nejlepší je požádat v této věci o pomoc profesionála – projektanta nebo stavaře. 

Když budete potřebovat od stavebního úřadu písemné potvrzení, že se dá na pozemku stavět (může to požadovat vaše banka při žádosti o úvěr), řeší to „Žádost o územně plánovací informaci“ (tzv. UPI). K žádosti přiložíte (pokud máte, není podmínkou) jednoduchý půdorys domu, pohledy a zákres domu na pozemek. Stavební úřad se k vaší žádosti pak písemně vyjádří. Detaili k UPI najdete zde.

6.        Komunikace se stavebním úřadem

Jak ověřit účel pozemku – je opravu stavební? Zjistíte to z platného územního plánu (ÚP), kde je přesně stanoveno, které pozemky v lokalitě jsou určené výstavbě a které nikoli. Územní plán obsahuje vždy i přesné vymezení toho, co lze na daném pozemku stavět (procentuální zastavitelnost, max. výška hřebene, sklon střechy atd.) Územní plán má více vrstev, proklikejte všemi z nich, aby vám něco neuniklo. V grafické části územního plánu zjistíte i ochranná pásma, záplavové oblasti a další limity pozemku (regulativy).  Ne každá obec má svůj územní plán, některé pracují s tzv. intravilánem (zastavěné plochy a plochy určené výstavbě). Na úřadě vám poradí. Zbystřete, pokud se pozemek nachází v blízkosti tzv. “veřejně prospěšné stavby”, kam patří i dráty vysokého napětí. U nich nepostavíte nic! Územní plán najdete na webu obce. Je to většinou velký .pdf soubor. V dnešní době už by měli být všechny digitalizované.

Pokud se vám do toho nechce, doporučuji vzít s sebou na prohlídku odborníka z oboru stavebnictví, projektanta, architekta.

7.         Stavební uzávěra

Když už máte před očima územní plán, rovnou si ověřte, zda v obci není nějaká stavební uzávěra. Pokud byste totiž koupili stavební pozemek s tím, že na něm chcete ještě letos či za rok stavět rodinný dům a co nejdříve v něm začít bydlet, a v obci by platila stavební uzávěra, nemohli byste stavět.

Stavební uzávěra obvykle nastává z toho důvodu, že daná obec roste rychleji, než bylo v minulosti v plánu, a její infrastruktury jako školy, školky, čistička odpadních vod, zdroj pitné vody nebo příjezdové komunikace atd. přestávají být dostačující. Obec proto vyhlásí na určité období „stop stav“ a nové výstavby povolí až po např. postavení nové komunikace, naddimenzování čističky odpadních vod apod. O stavební uzávěře se můžete dočíst na internetu nebo zavolejte na příslušný stavební úřad

8.         Regulativy (omezení)

Každá obec ve svém územním plánu také určuje, jak by vaše budoucí stavba měla vypadat, jak by měla být vysoká, co vše je tolerováno a co už není, kolik procent z pozemku můžete maximálně zastavět, nebo také jakou orientaci má stavba mít. Někde jsou regulativy přísnější jindy méně přísné, v určitých případech dokonce určují i barevnost střechy, aby nenarušila ráz okolí.  Proto je nesmírně důležité zajít na stavební úřad a zeptat se na všechno předtím, podepíšete rezervační smlouvu s prodávajícím.

Třeba zjistíte, že vám obec na daném pozemku váš záměr nepovolí a nebo povolí, ale za předpokladu mnoha ústupků a dalších podmínek, které by pro vás znamenaly další vícenáklady nebo časové ztráty.  Najít optimální řešení –  to už bude úkol pro projektanta, který tyto věcí běžně. Zejména v případech, že máte o povaze své budoucí stavby jasnou představu, doporučuji konzultovat svůj záměr s projektantem ještě předtím, než dojde ke koupi pozemku, abyste se nedostali do situace, že například místo vysněného moderního domu s velkoformátovými prosklenými okny, budete moci v lokalitě postavit klasický domek se sedlovou střechou.  

9.         Inženýrské sítě, kanalizace, elektřina, plyn, příjezdová komunikace, vodovod

Pokud kupujete zasíťovaný pozemek, doporučuji prověřit, že jsou veškeré sítě zkolaudovány a vyvedeny na pozemek, v mnoha případech tomu tak není, což může být velký problém, protože bez kolaudace nedostanete stavební povolení! Chtějte po prodávajícím, aby se vám k tomu v kupní smlouvě zavázal.  

Přípojky – pokud jsou sítě vedeny v ulici, ale nejsou vyvedeny na pozemek, pak je nutné nechat veškeré přípojky na pozemek přivést, což může trvat velmi dlouho i rok a finanční výdaje se mohou vyšplhat až do stovek tisíc. Konzultujte zvažovaný nákup se stavebním úřadem a pak také se správci sítí, zejména elektřiny, aby se vám nestalo, že později nedostanete jejich souhlas třeba z důvodu nedostatečné kapacity trafostanice. Komplikaci může přinést i nedostatečně fungující vodojem, což bývá problém v zahrádkářských koloniích, kde voda funguje pouze sezónně.

Kupujete-li zasíťovaný pozemek od developera, který už zainvestoval např. do výstavby čističky odpadních vod, kanalizace, sítí atd. Chtějte vidět kolaudační souhlas, abyste měli jistotu, že to je všechno zkolaudované. Pokud by to bylo nezkolaudované a ten stav se nepodařilo vyřešit, můžete mít velký problém, protože není jisté, zda se to vyřeší a jak dlouho to bude trvat, nebudete moci začít stavět, než se to vyřeší. A kdo to pak bude platit tu nápravu? Pokud budete řešit úvěr od banky, tak vás na to jistě bankéř/odhadce dopředu upozorní, že tyto věci bude banka chtít vidět, takže se určitě neupisujte ke koupi pozemku dříve, než to prověříte.

10. Hydrogeologický, geologický a radonový průzkum

Přestože si mnoho lidí tyto průzkumy nechává dělat až pro potřebu stavebního povolení, je lepší zajistit si je dopředu. Pokud se vám to nechce takto brzy řešit, zeptejte se sousedů, kteří jsou nejlepším zdrojem informací, protože už tím prošli (ideálně, pokud stavěli novostavbu), jaké to bylo. Tyto informace bývají stejné pro celou lokalitu.

11.  Riziko povodní

Tuto informaci se dozvíte z webu České asociace pojišťoven, která provozuje povodňové mapy. Konkrétní výsek z mapy si můžete stáhnout zdarma tady.

12.  Financování koupě pozemku

Pokud nemáte hotovost a chcete na nákup pozemku použít úvěr, než podepíšete rezervační smlouvu, ujistěte se, že vám na to banka půjčí. Ne každý pozemek je vhodný k zastavební, jednou z podmínek banky je zajištěný přístup k pozemku. Pokud chcete financovat pozemek úvěrem, pak po vás bude s velkou pravděpodobností chtít potvrzení stavebního úřadu, že se na něm dá stavět (UPI – viz. bod 3). 

13. Jak dlouho trvá vyřídit stavební povolení?

Někdy se stane, že jsou místní stavební úřady extrémně přetížené, že získat stavební povolení trvá i několik let. Já si tuto zkušenost pamatuju z Černošic u Prahy, kde jsem v minulosti prodala více rodinných domů a tuto lokalitu dobře znám.  Můj klient řešil stavební povolení 2 roky. Přestože tam žádná stavební uzávěra nebyla a jednalo se o standardní pozemek, tak se to neskutečně táhlo, protože tam bylo málo úředníků. Tohle se může stát v lokalitách, které poslední roky mají tolik žádostí o nová stavební povolení, a přitom tak málo lidí na úřadě.

14. Stavební čára – uliční čára

Téma, o kterém opět spousta lidí neví a podceňuje jej. V rámci územního plánu může být každý pozemek omezen tzv. uliční čárou. Před touto čárou nesmí stát žádná stavba. Pokud zamýšlíte postavit dům, který bude stát na hranici pozemku a bude v mít vzadu velkou zahradu, můžete být překvapeni, protože uliční čára vás limituje třeba dvaceti metry, kde nesmíte stavět stavbu, pak samotná stavba a až pak zahrada. Vaše zahrada tak může být třeba až o dvacet metrů menší.

15. Ochranná pásma

Přepsat –  Doporučuji tedy zjistit si, zda se na vašem pozemku nenacházejí elektrické dráty, které byly v minulosti přemostěné do země.

16. Odstupy:

Přepsat –

Katastrální data nemusí být 100% aktuální. Je moc důležité porovnat, jestli skutečný stav pozemku, respektive jeho hranice s okolními pozemky odpovídají zákresu v katastrální mapě, aby se nestalo, že na vašem pozemku bude část stavby souse.

Od roku tuším 2014 se katastrální mapy převádí do digitální podoby. Ne každý pozemek je v katastrální mapě zakreslen správně. Katastr čas od času provádí revize a aktualizaci katastrálních map. Může se stát, že stav vyobrazený na katastru neodpovídá skutečnosti.

17. Lokalita

Možná si řeknete, no jasně, že lokalita je v pohodě, jinak bych si ji nevybral, ale podívejte se na svoji volbu z více úhlů pohledu. Tak třeba:
– nejen dojezdová vzdálenost ale i časová. Kolik času vám to bude trvat o víkendu a ve všední den, než dojedete na místo třeba ze zaměstnání.

Krátké shrnutí dnešní #03. epizody

Co prověřit při koupi pozemku k výstavbě – krátké shrnutí

  1. Jako u každé jiné nemovitosti, prověřím, zda není zatížena nějakým omezením, ideální je požádat o pomoc makléře nebo právníka, který se specializuje na reality
  2. Podívám se do územního plánu obce, zdali je možné v místě stavět a pokud ano, co tam lze postavit.
  3. Navštívím správce inženýrských sítí, abych se ujistil, že je možné mojí budoucí stavbu v budoucnu napojit například k vodě, elektrice, kanalizaci – je-li v obci. Protože to,
  4. Zajdu si na stavební odbor obce, abych zjistil, jaký je stav infrastruktury v lokalitě, například to, že je k pozemku přiveden veřejný vodovod, ještě neznamená, že voda poteče. Dodavatel elektřiny nebude mít v místě dostatečně silní transformátor. Nebo pokud vedou nad pozemkem elektrické dráty, které značí ochranné pásmo 30, ve kterém se nesmí stavět, a odmítne vás připojit nebo dodavatel vody může mít stop stav a také odmítne vás připojit. …
  5. Najdu si projektanta a svůj záměr
  6. Vůbec první je, že detailně prověřím lokalitu, zda je skutečně ta pravá pro mě a můj záměr, zjistím, kdo jsou sousedé, ale to je téma samo pro sebe. Tomu se budeme věnovat někdy příště.

Budeme moc rádi, když nás budete poslouchat prostřednictvím aplikací apple podcast, spotify nebo google podcast.

Budu se těšit na příští setkání s vámi. Brzy na slyšenou.

Pavla Temrová

20.4. 2020, Pavla Temrová
Certifikovaná realitní makléřka, reference klientů

Řešíte prodej bytu v Praze? Kontaktujte mě.
Tel. 602 306 045 pavla@pavlatemrova.cz

realitní makléřka pro prahu a okolí