Rozhovor s JUDr. Ilonou Černochovou na téma: Koupě/prodej nemovitosti v době manželství (délka: 24 min)

Sledujte velikonoční díl realitního podcastu, moderuje Pavla Temrová
(délka epizody: 24 min.)
Host: JUDr. Ilona Černochová, realitní advokátka

0:26 Jak koupit/prodat byt, aby se o tom nedozvěděl druhý z manželů
1:16 Dnešním hostem je specialistka na realitní právo – představení hosta
3:36 Pokud mají manželé SJM, kupovaná nemovitost spadne do SJM…
3:58 Pokud jsou peníze použité ke koupi ze SJM, vlastníky jsou oba…
5:14 Do SJM patří příjmy i závazky vzniklé v manželství…
6:00 Do SJM nespadají jako výjimka příjmy z dědictví, dary…
6:33 Napsání nemovitosti jen na jednoho manžela a katastr nemovitostí
7:43 Kupující s hypotékou bude potřebovat souhlas manžela i kvůli bance
8:39 Rizika, pokud jeden z manželů zamlčí toho druhého…
9:24 Koupě družstevního bytu je lákavá, ale anonymitu nezaručuje…
11:08 Opomenutý manžel může prodej napadnout později
12:40 Pokud dojde k zapření manžela, hrozí sankce
13:44 Klientů se vždy výslovně ptáme na existenci manželství
14:23 Banka kupujícího chce podpis obou manželů na zástavní smlouvě
15:21 Co dělat, když jeden z manželů žije v zahraničí a nemůže se cestovat
16:26 Manžel může získat hypo bez souhlasu druhého při zúžení SJM…
17:20 Rodinná domácnost – vysvětlení ustanovení
18:17 Notářský zápis – vyjmutí nemovitosti ze SJM
18:48 Zúžení SJM českého manželství lze jen u českého notáře
19:48 Ukázkové výpočty cen notářských poplatků
20:49 Rozloučení s dnešním hostem a posluchači
21:43 Malý tip na závěr – kalkulačka notářských poplatků

Textový přepis #02 epizody

Pavla Temrová: Dobrý den dámy a pánové, vítám vás u dalšího dílu podcastu Realitní kuchařka, který přináší zajímavosti ze světa nemovitostí. Děkujeme, že nás posloucháte.

Období izolace přineslo do mnoha domácností, kromě nečekaných prázdnin i ponorkovou nemoc. Zatímco spousta párů se díky dění posledních dní stmelila, tak někteří naopak začali bilancovat svůj život a přemýšlet nad svojí budoucností bez partnera.

V uplynulých týdnech se na mě obrátilo několik lidí s dotazem, jak koupit nebo prodat byt, aby se o tom nedozvěděl druhý z manželů.

Nejen touto otázkou se budeme zabývat v dnešním realitním podcastu a s tím nám pomůže i dnešní host.

Jako hosta jsem si pozvala osobu z nejpovolanějších – specialistku na realitní právo, paní doktorku Ilonu Černochovou, která je dlouholetou advokátkou a v oboru se pohybuje už 15 let.

Problematikou realitního práva se zabývá také na svých webových stránkách www.ilonacernochova.cz a mimo jiné je i spoluautorkou knihy Nový občanský zákoník vydané nakladatelstvím Grada. Paní doktorko dobrý den, děkuji, že jste si udělala čas a ještě než přistoupím k dnešním otázkám, zeptám se, zažíváte i vy v těchto dnech doma ponorkovou nemoc?

JUDr. Ilona Černochová: Dobrý den, moc děkuji za pozvání. My ponorkovou nemoc naštěstí doma nemáme, protože s manželem pracujeme z domu a na to jsme byli zvyklí už před krizí, takže to pro nás není nic nového a navíc ve zbývajícím čase se nám starají o zábavu naše dvě malé děti, takže s tímto nemáme problém.

PT: Tak to je skvělé, moc vám k tomu gratuluji. Přiznávám, že jsem ve své realitní praxi spolupracovala s více advokáty a vy jste první a jediná, koho znám, kdo se věnuje čistě nemovitostem.

Co vás přivedlo ke specializaci na realitní právo?

IČ: Nemovitosti mě vždycky hrozně táhly a bavily a navíc je pro nás hodně důležité, aby z kanceláře odcházely opravdu skvělé výstupy. A díky tomu, že děláme nemovitosti každý den, máme unikátní možnost se pořád učit nové věci a v tom oboru se zdokonalovat, což je přesně ten cíl, se kterým jsme se rozhodli pro takto úzkou specializaci.

PT: Legislativa realit je nesmírně obsáhlá, neustále se mění, každý obchod je jiný, kupující a prodávající jsou pokaždé v různých situacích, mají odlišné možnosti financování a převodní smlouvy i u jednoho jediného bytu mohou být zcela odlišné, takže je skvělé, že na trhu existují skuteční profíci, kteří se specializují právě na reality. Pojďme tedy rovnou k prvnímu dotazu.

Jak koupit nemovitost nebo jinou nemovitost, aby se o tom nedozvěděl druhý z manželů?

Jako realitní makléřka vycházím z toho, že pokud mají manželé SJM (společné jmění manželů), tak pak ta kupovaná nemovitost automaticky spadne do SJM, i když by ji platil jen jeden z nich. Na durhou stranu, ne každý má svůj stav uveden v občanském průkaze a může se pokusit své manželství třeba zatajit. Jak to tedy je?

IČ: Já bych k tomu obecně řekla, že zatajit své manželství není dobrý nápad v případě, že chce tu nemovitost za prostředky, které náleží do společného jmění manželů. Takže ono vždycky záleží na okolnostech, na tom zdroji, na penězích, které ten jeden z manželů použije na úhradu kupní ceny. Základní pravidlo zní, že v podstatě pokud použiji peníze ze společného jmění manželů, tak i ta nemovitost mi spadne do společného jmění manželů. To znamená, že vlastníky té nemovitosti jsou oba manželé. Na druhou stranu, pokud použiji peníze, které nespadají do SJM, tak i nemovitost potom lze nabýt mimo společné jmění manželů. Tady je důležité říci, že opravdu je důležité, jestli ti manželé mají to SJM oddělené, protože to, že například ten zdroj peněz pochází z podnikání pouze jednoho z manželů nebo z výdělku jednoho z manželů, který vydělává mnohem víc, než ten druhý, a tito manželé nemají to SJM rozdělené, tak nabývají tu nemovitost do SJM.

PT: Mohla byste prosím shrnout pro naše posluchače, co všechno patří do společného jmění manželů (SJM), aby si udělali konkrétní představu, zda se jich to týká?

IČ: Určitě, základní pravidlo zní, součástí SJM jsou příjmy ale i závazky nabyté za dobu trvání manželství jedním z manželů. To znamená, pokud se jedná o majetek nabytý před uzavřením manželství, například pokud snoubenec vlastnil byt už před svatbou, tak tento majetek do SJM nespadá. Příjmy manželů za trvání manželství spadají do SJM, pokud nemají jiný režim a do SJM jako výjimka nespadají příjmy z dědictví či například dary. Ty jsou automaticky, pokud si manželé nesjednají jinak, mimo SJM. Mimo SJM spadají i příjmy z majetku, který nespadá do SJM. Když to řeknu na příkladu, pokud ten snoubenec vlastnil před svatbou a pronajímá ho, pak ty příjmy z toho nájmu jdou také mimo SJM.

Napsat nemovitost jen na jednoho manžela na katastru projde, ale majitelem budou stejně oba, pokud nedojde ke zúžení SJM.

IČ: Katastr se tím s největší pravděpodobností nebude vůbec zabývat. To znamená, pokud jeden z manželů, který má normálně SJM, se rozhodne nemovitost napsat takzvaně na sebe, tak ten katastr to zapíše. Na listu vlastnictví se objeví jen jeden z manželů, ovšem to z právního hlediska neznamená, že ten manžel je výlučným vlastníkem a že není tím spoluvlastníkem i ten druhý z manželů. Je rozhodující opravdu ten faktický stav v době koupě té nemovitosti a nikoliv to, co je zapsané v listu vlastnictví. Takže tady bohužel i ten opomenutý manžel se může domáhat svého podílu na té nemovitosti.

PT: Co může fakticky zkomplikovat transakci, pokud by si kupující bral hypotéku, tak banka na existenci manželství prodávajícího i kupujícího se samozřejmě bude ptát, to mohu potvrdit i ze zkušenosti svých finančních specialistů, kteří klientům zajišťují hypotéky, že to je zásadní otázka, takže tady nepředpokládám, že by to někdo mohl zatajit.

Opomenutý manžel může způsobit velké problémy

IČ: Souhlasím s vámi. Pokud se opravdu jeden z manželů snaží zatajit manželství v průběhu té transakce, tak právě banky s na existenci manželství samozřejmě svého klienta, který vystupuje v roli kupujícího tak i na manželství prodávajícího, který podepisuje zástavní smlouvu, vždycky ptá. Jaká jsou ta rizika, pokud to jeden z manželů zamlčí, tak je to jak jsme už zmínily to, že ve skutečnosti nenabyde ten jeden z manželů do svého výlučného vlastnictví, ale ta nemovitost je v SJM, ačkoliv v katastru je to napsáno jinak. A potom, hlavně pokud je ta kupní cena hrazena ze SJM, tak druhý z manželů může tento převod úplně napadnou a dovolat se jeho relativní neplatnosti, což znamená, že celá ta transakce může spadnout, což je samozřejmě riziko pro všechny zúčastněné.

Družstevní byty anonymitu koupě nezaručí

PT: Někteří lidé za účelem utajení koupě nebo i prodeje, ale v tomto případě koupě, třeba pro svoji milenku nebo milence nebo nemanželské dítě, zvažují třeba koupi družstevního bytu, respektive družstevního podílu, ke kterému náleží výhradní právo užívání daného bytu a jelikož se toto nezapisuje do katastru, na rozdíl od bytu ve vlastnictví, tak to samozřejmě může lákat to udělat. Tady bych jenom možná si dovolila připomenout, že družstva mají ve své evidenci převodní smlouvy. Dále to jsou pak záznamy v úschovních smlouvách, které zase mají v evidenci notáři, advokáti nebo dokonce banky, pokud se klienti rozhodnout, že si nechají úschovu v bance. A v případě třeba kontroly z finančního úřadu, tak tyto dokumenty mohou být zpřístupněny. Slyšela jsem, že se připravuje jakýsi centrální registr družstevních bytů, ve kterém by tyto informace jednou měly být veřejné, nemáte v tomto směru nějaké informace?

IČ: Já si myslím, že tato centrální evidence družstevních bytů zatím není úplně na pořadu dne, takže bych se v tomto směru v dohledné době zatím veřejných záznamů neobávala. Samozřejmě máte pravdu, že v tomto je to výhodnější než veřejná evidence nemovitostí v katastru, kde si může každý dohledat, kdo co vlastní. Ovšem i v tomhle případě bych spatřovala riziko v tom, pokud by byly použity peníze ze SJM, tak samozřejmě je to opět použití peněžitých prostředků ze SJM bez souhlasu druhého manžela a je tady riziko, že to bude napadeno ze strany toho opomenutého manžela.

Opomenutý manžel se může dovolat neplatnosti převodu. Jaká je lhůta, po kterou může tu smlouvu napadnou a zneplatnit ji?

IČ: Tato lhůta je tři roky a je důležité vědět, že tato lhůta neběží po dobu existence manželství. Takže v podstatě ona běží od okamžiku, kdy se o tom ten opomenutý manžel dozvěděl nebo mohl dozvědět, ale až od okamžiku rozvodu manželů, protože jinak by to nedávalo úplně smysl, když ti manželé jsou třeba ještě v pohodě a pak se rozhádají až následně. Abych ještě vysvětlila tu relativní neplatnost. Ten převod jako takový je platný, ale s tou podmínkou, že to jeden z těch manželů tímto způsobem napadne.

PT: Jestli byste zmínila další rizika z případné rezervační smlouvy, jaké tam mohou být sankce plynoucí například z uzavření rezervační smlouvy a jiných smluv, pokud ji podepíše jen jeden z manželů a pak to praskne, předpokládám, že kupující, který by se právem cítil poškozen, tak kromě nějakých sankcí uvedených ve smlouvě, si může nárokovat s velkou pravděpodobností i způsobenou škodu. Máte nějakou osobní zkušenost, kdy se toto řešilo?

IC: Naštěstí jsem se nesetkala s tím, že by někdo záměrně podepsal jenom za sebe a snažil se to koupit jenom na sebe. S čím se setkávám občas je, že to podepíše jeden z těch manželů jakoby za oba, ale tam většinou nebývá problém s tím, že by to ten druhý z manželů napadal. Ten druhý z manželů se tam nemůže jen dostavit. Samozřejmě, pokud připravujeme smlouvy pro klienty, tak vždycky se výslovně ptáme na existenci manželství té druhé strany a pak samozřejmě se musí jít s pravdou ven a dovedu si představit situaci, kdy opravdu ten manžel, který se to snažil zatajit, se najednou ocitne trošku v úzkých a bude to nucen to nějakým způsobem přiznat nebo z té koupě vycouvat a v důsledku toho je samozřejmě otázka smluvních pokut, vracení rezervačního poplatku atd. V této souvislosti, jak jsme se bavily už před chvilkou, pokud by toto nastalo na straně prodávajícího, který je v manželství, tak opravdu ta banka kupujícího, pokud zjistí, že prodávající je v manželství, tak bude vyžadovat podpis toho manžela na zástavní smlouvě a tam může skutečně nastat problém i v tom, že pokud si kupující už vyjednal úvěr u banky, má ho už podepsaný, nedej bože, tak tam můžou být sankce, že nečerpal.

PT: Předpokládám, že je rozumné doporučit klientům, kteří zvažují nákup nemovitosti od jednotlivce, který může být s někým v manželství, aby jim přímo poskytnul souhlas druhého z manželů. Ve své praxi toto řeším prohlášením, které se standardně připojuje ke kupní smlouvě, ale přiznávám se, že ho vyžaduji už v rámci rezervační smlouvu, abychom měli skutečně jistotu. Jak ale postupovat v situaci, když jeden z manželů žije v Čechách a jiný v zahraničí, předpokládám, že to může být v této době celkem oříšek. Jak to řeší vaši klienti?

IČ: Tam záleží, jestli se bavíme o tom souhlasu z titulu zástavního práva, ale vy mluvíte o té rezervační smlouvě, to je velmi správná praxe, že vyžadujete souhlas už při rezervační smlouvě.

Souhlas manžela u rezervační/kupní smlouvy nemá ze zákona žádnou povinnou formu

, to znamená, že postačí, pokud by to ten manžel žijící v zahraničí vytisknul, podepsal a poslal sken přes email, není potřeba úřední ověření podpisu. Samozřejmě je to pak otázka té důkazní hodnoty, ale určitě takovýto papír je dobré mít.

PT: Tento dotaz navazuje na ten předchozí. Může jeden z manželů dostat hypotéku i bez souhlasu toho druhého. Ze zkušeností svých klientů vím, že při podpisu zástavních smluv, které jsou podmínkou pro čerpání hypotéky kupujícího, tak je samozřejmě vždy nutný podpis obou z manželů. Předpokládám, že i tuto věc může řešit zúžení společného jmění manželů, je to tak?

IČ: Pokud se jedná o stranu kupujícího, to znamená, že kupující by byl v manželství a chtěl by si tu nemovitost koupit na sebe a vzít si i ten úvěr na sebe, tak potom to může určitě vyřešit to, že si vyjmou určitý závazek (třeba tu hypotéku) ze společného jmění manželů.

Co se týče toho souhlasu na straně prodávajícího, tam narážíme na problém Rodinné domácnosti

a tam ty banky ten podpis obou manželů budou chtít. Možná bych měla vysvětlit, co to znamená rodinná domácnost. Je to ustanovení, které nám zavedl současný Občanský zákoník a to ustanovení říká, že i pokud jen jeden z manželů prodává dům nebo byt, ve kterém bydlí druhý manžel, tak potřebuje mít souhlas tohoto druhého manžela. A tady vůbec nezáleží na tom, jestli se jedná o nemoviost v jeho výlůčném vlastnictví, kterou třeba dostal od rodičů nebo si ji koupil před manželstvím nebo je to SJM. Právě z tohoto důvodu ty banky vyžadují souhlas obou manželů na straně prodávajícího.

PT: Předpokládám, že toto vyjmutí ze SJM se řeší notářským zápisem a že ta cena za ten notářský zápis se odvíjí od ceny kupované nemovitosti a odměna notáře se řídí zákonem. Předpokládám, že nezáleží, jakého notáře klient navštíví. Jak by měli postupovat lidé žijící v zahraničí v době, když jsou uzavřeny hranice. Dá se to zúžení SJM řešit na dálku s českým notářem nebo si třeba mohou najít notáře v zahraničí?

Zúžení SJM bez osobní účasti manželů u českého notáře není možné řešit na dálku.

Tady pro ten případ je potřeba navštívit českého notáře a obávám se, že toto nebude možné bez té osobní návštěvy. Co se týče zahraničního notáře, pokud ti manželé jsou sezdáni podle českého práva, tak opět bohužel zahraniční notář nebude schopen to SJM, které vzniklo podle českého práva, které je jemu cizí, zúžit. Takže tady je opravdu jedině osobní setkání u českého notáře.

PT: Nezbývá než počkat na otevření hranic a přijet a vyřešit to v České republice.
IČ: Pokud jsou používány ty zdroje ze SJM tak ano.

PT: Paní doktorko, dala byste posluchačům pro informaci nějaký výpočet, kolik to stojí, pokud se bavíme o bytě v hodnotě 3 milionů, 7 milionů? Jak moc jsou tam ty ceny odlišné, aby si udělali představu, s jakou částkou počítat, pokud to budou řešit.

Cena za zúžení SJM se odvíjí od hodnoty kupované nemovitosti.

Pokud jeden z manželů chce koupit nemovitost v hodnotě 3 milionů korun a o ni zúžit to SJM, bude ho stát poplatek u notáře přibližně na 7900 + dph.
Pokud se bude jednat o nemovitosti v hodnotě 7 milionů, tam by to vycházelo přibližně na 11900 + dph.

PT: Paní doktorko, já vám moc děkuju, za spoustu zajímavých, hodnotných informací a že jste si nás udělala čas v této výjimečné době Velikonoc. Přeji vám hodně zdraví, krásné svátky a aby šlo všechno podle vašich představ.

IČ: Také vám moc děkuji za pozvání, vážím si toho a přeji vám a všem posluchačům také krásné a poklidné Velikonoce. Pokud by se chtěli podívat na jakékoliv informace o realitním právu nebo mi položit dotaz, adresa mých webových stránek je www.ilonacernochova.cz. Najdou tam i kontaktní formulář, přes který mi můžou položit jakýkoliv dotaz, ráda je zodpovím.

PT: Moc děkujeme, věřím, že to spousta posluchačů ráda využije.

Milí posluchači, na závěr přidám malý tip. Pokud se chcete dozvědět, kolik konkrétně byste zaplatili za notáře i vy, za předpokladu, že byste řešili problematiku například toho vyjmutí nemovitosti ze SJM, můžete si udělat modelový výpočet odměny notáře pomocí chytré kalkulačky, kterou najdete na serveru www.pravo4u.cz

Pokud máte nějakou otázku k dnešnímu tématu nebo třeba námět na nějaké zajímavé téma, které byste rádi v našem realitním podcastu slyšeli, tak mi určitě napište na můj email ať už na podpora@realitnikucharka.cz a nebo na info@pavlatemrova.cz. Nebo se propojme na linkedinu či facebuku, bude mi velkým potěšením.

Více se do dnešního dílu realitního podcastu nevešlo. Pokud se vám dnešní díl líbil, ohodnoťte ho, uděláte nám tím velkou radost.

Budeme moc rádi, když nás budete poslouchat prostřednictvím aplikací apple podcast, spotify nebo google podcast.

Budu se těšit na příští setkání s vámi a mějte příjemné Velikonoce.

Pavla Temrová

10.4.2020, Pavla Temrová
Certifikovaná realitní makléřka, reference klientů