V posledních měsících jsme svědky vzrůstajícího zájmu o nákupy spoluvlastnických podílů, což přitahuje investory, spekulanty a bohužel i vyděrače.
Příkladem může být i dnešní zpráva od pana Jaromíra:
Dobrý den, paní Temrová,
mám na Vás prosbu o radu. Manželka vlastní podíl na pozemku. Nyní podíl na této nemovitosti koupili spekulanti a vyhrožují nám soudem, kdy si vynucují prodej jejího podílu nebo odkup jejich podílu. Když to kupovali, už to v podílovém spoluvlastnictví bylo. Vzhledem k Vašim zkušenostem, co se stane, když jim podíl neprodáme? V příloze zasílám LV (list vlastnictví) a dopis společnosti XY.
Děkuji Vám za Váš názor, Jaromír P. 9.9.2024
Podobných dotazů jsem v uplynulém roce obdržela několik desítek. Než jsem panu Jaromírovi odpověděla s doporučením kontaktovat specializovaného realitního advokáta, který by celou věc posoudil a navrhl nejlepší řešení, nahlédla jsem do katastru a došla k několika zajímavým zjištěním.
Na úvod je dobré zmínit, že novelou Občanského zákoníka v roce 2020 byla zrušena předkupní práva u spoluvlastnických podílů, což nastartovalo obchodování s podíly a otevřelo prostor spekulantům. Někteří z nich se snaží tlačit na ostatní spoluvlastníky, aby jim prodali svůj podíl, často za příliš nízkou cenu nebo naopak aby odkoupily jejich podíl za cenu příliš vysokou. Pokud nabídku odmítnou, vyhrožují zrušením a vypořádáním spoluvlastnictví soudní cestou, což může mnohé lidi stresovat a přimět je k prodeji, aby se vyhnuli soudním sporům. Pokud by v soudním řízení neuspěli, museli by uhradit náklady ze zaplaceného soudního poplatku, znaleckého posudku a advokáta, přičemž tyto náklady často převýší samotnou cenu nemovitosti.
Co se týče konkrétního pozemku:
- Tento pozemek (orná půda) v okrese Litoměřice má rozlohu 4030 m² a 18 spoluvlastníků.
- Největší podíl (1/2) vlastní Česká republika.
- Manželka pana Jaromíra vlastní podíl ve výši 1/5.
- Zmíněná firma (nazvěme ji "firmička") vlastní pouze 1/20. Tato firma je tak menšinovým spoluvlastníkem, který svůj podíl koupil až nyní vědom si složité struktury spoluvlastníků.
Je zajímavé zjistit, zda i ostatním spoluvlastníkům "firmička" nabídla výkup jejich podílu nebo je zastrašovala předžalobními výzvami.
- Dalším překvapivým zjištěním je, že podíl o velikosti 13/100 vlastní konkurence "firmičky" (nazvěme ji "firmička 2"), která se také specializuje na výkupy.
Vlastnictví podílů na malém pozemku většinou nenabízí lidem významné výhody. Možnost přeměny tohoto pozemku na stavební se v dané oblasti zdá být nepravděpodobná. Tento pozemek také není strategicky umístěn, například podél plánované dálnice. Je pravděpodobné, že mnoho lidí by v takové situaci s nabídkou odkupu (doprovázenou předžalobní výzvou) souhlasila. Nicméně, vzhledem k okolnostem by se případný soud mohl protáhnout na několik let a jeho výsledek by byl nejistý. To je přesně důvod, proč se společnosti zabývající se výkupem podílů do těchto transakcí pouštějí.
Nenechte se vystrašit, spekulanti to často jen zkouší
Výkupní firmy provádějí masové kampaně a rozesílají tisíce dopisů vlastníkům a spoluvlastníkům s nabídkami na odkupy, především u orné půdy. Občas mají úspěch a podaří se jim podíl vykoupit. Pokud je cena, za kterou se podíl prodává, vzájemně přijatelná, je to obchod jako každý jiný.
Pokud vás však někdo tlačí k prodeji a straší předžalobní výzvou a zrušením spoluvlastnictví, je to nechutné. Kontaktujte advokáta specializujícího se na nemovitosti. Může to značit i to, že má váš podíl z nějakého důvodu vyšší hodnotu, než si myslíte.
Chraňte slabé lidi v nouzi, ať neprodávají zbytečně pod cenou
Před pár dny mi do schránky přišla nabídka k výkupu pozemku. Jeho rozloha je 1340 m² a nachází se pár kilometrů od Dobříše. V současnosti je na katastru evidován jako orná půda. Pozemek leží v zastavitelném území obce a podle Územního plánu je možné na něm postavit velký rodinný dům, což potvrzuje i UPI. Fakticky se tak jedná o stavební pozemek, který jsem před lety koupila za tržní cenu stavební parcely. Vzhledem k tomu, že se v blízké době nechystám stavět, nemám důvod žádat o stavební povolení, čímž by došlo ke změně označení pozemku na "stavební".
Jako stavební pozemek má hodnotu cca 3500 Kč/m², zatímco jako orná půda jen 20 Kč/m². Nabídka výkupu byla 25 tisíc. Jako makléřka vím, že bych jej byla schopna prodat za 5 mil. Mnoho zejména starších majitelů, kteří byli zvyklí, že se na pozemcích hospodařilo a vnímají je jako pole a louky, si neuvědomují, že jejich pozemky, které jsou doposud evidovány jako orná půda, mají potenciál stavební parcely, a na pofidérní nabídky výkupu přistoupí.
Výkupní firmy nemají čas analyzovat územní plán, nabídky výkupu rozesílají plošně a počet uskutečněných obchodů jen dokládá, že jsou velmi úspěšné.
10.9.2024 Všechny díly realitního podcastu ZDE
