The post Daň z prodeje nemovitosti 2021 appeared first on Pavla Temrová | Osobní realitní makléřka Praha.

• 01:00 – Prověrka právních vad a další údaje na LV v katastru nemovitostí
• 01:47 – Přístup k pozemku musí vyhovovat stavební technice i bance
• 02:25 – Příjezdová cesta musí vyhovovat také hasičům a záchrance
• 03:08 – Jak zjistit, jestli se dá na pozemku stavět – názvy nejsou relevantní
• 03:20 – Zda je pozemek stavební neurčuje údaj na KN ale Územní plán
• 03:50 – Vyjmutí pozemku z pozemkového fondu přichází s výstavbou
• 04:19 – Územní plán – jak na pozemek nahlíží obec
• 05:08 – Územní plán je velká mapa s více vrstvami
• 06:13 – Místně-příslušný stavební úřad – proč tam jít
• 07:00 – Žádost o územně-plánovací informaci (UPI)
• 08:00 – Jak zjistit procentuální zastavitelnost, výšku, sklon střechy
• 08:21 – Regulativy a jiná omezení ve výstavbě
• 09:00 – Konzultace s projektantem nám ušetří čas i peníze
• 09:30 – Inženýrské sítě – přípojky, voda, kanalizace, elektřina…
• 10:40 – Přivedení sítí na pozemek – Konzultace se správci sítí
• 11:30 – Pokud je pozemek zasíťovaný, jsou sítě zkolaudované?
• 11:50 – Sousedé jsou hodnotný zdroj informací
• 12:15 – Riziko povodní, asociace pojišťoven a povodňové mapy
• 13:03 – Při koupi na úvěr, ověřte si požadavky banky
• 14:00 – Vyjmutí pozemku z půdního fondu je zpoplatněno
• 15:06 – Žádosti o vyjmutí z fondu – odbor životního prostředí
• 15:41 – Jak zjistit cenu za vyjmutí pozemku z půdního fondu
• 16:03 – Čím úrodnější oblast, tím dražší je vyjmutí z fondu
• 16:25 – BPEJ, cenová vyhláška, koeficient třídy ochrany půdy
• 17:32 – Ukázka výpočtu ceny za vyjmutí orné půdy z pozemkového fondu
• 18:18 – Jak dlouho trvá vyřídit stavební povolení
• 19:30 – Stavební uzávěra v obci a další omezení ve výstavbě
• 21:30 – Ochranná pásma a další omezení
• 22:08 – Stavební (uliční) čára, odstupy od ochranných pásem
• 24:00 – Veřejně prospěšné stavby a ochranná pásma jsou problém
• 24:40 – Povinnost dodržet minimální vzdálenost mezi domy
• 25:40 – Krátké shrnutí na závěr – na co si dát pozor při koupi pozemku
• 26:00 – Symboly na LV (plomba, hvězdička) mohou značit problém
• 27:20 – Příklady problémů se správci sítí – nedostatečný transformátor…
• 28:30 – Detailně prověřit lokalitu, služby, kvalita infrastruktury
• 30:00 – Rozloučení s posluchači – podělte se o své zkušenosti

Textový přepis #03 epizoda realitního podcastu

V dnešním díle realitního podcastu si povíme, na co si dát pozor a co si ohlídat, pokud se chystáte koupit si pozemek k výstavbě rodinného domu nebo třeba chaty, chalupy.

A protože těch bodů je hodně, najdete v popisku u dnešní epizody i odkaz na její textový přepis. Příjemná poslech vám přeje Pavla Temrová

• ZNĚLKA

Poptávku po pozemcích přiživuje také blížící se léto, které každoročně motivuje lidi k nákupu rekreačních objektů. Letos je to o to víc, protože nemůžeme cestovat a z chat a chalup se stává velmi žádané zboží. Spousta rekreačních objektů, které jsou v nabídce, ale mají svoje nejlepší roky za sebou a neodpovídají dnešním standardům, výstavba nového objektu by vyšla levněji. Tohle všechno spolu s lidmi, kteří zvažují stavbu rodinného domu, zvyšuje v těchto dnech zájem o pozemky k výstavbě.

1.  Ověřte si právní stav pozemku

Tuto informaci najdete v katastru nemovitostí v listu vlastnictví. Zjistíte z něj, kdo je majitelem nemovitosti, zda na ní nejsou dluhy nebo nějaká omezení v jejím užívání – typicky to mohou být věcná břemena.

List vlastnictví můžete získat více způsoby, nejjednodušší je stáhnout si LV z internetu nebo na poště (služba Czech point). Nejsou tam nějaká věcná břemena? (omezení pozemku) Například věcné břemeno chůze by znamenalo, že přes váš pozemek může chodit někdo další, věcné břemeno jízdy – může jezdit autem. Vysoký zájem o pozemky bohužel nahrává majitelům, kteří vlastní pozemky s nějakou vadou a tím nemyslím vadu estetickou, ale právě některou z právních vad, které nejsou na první pohled vidět. Nekupujte nic bez konzultace s právníkem nebo zkušeným realitním makléřem, který nemovitost prověří a poradí, jak postupovat. Problematice katastru se detailně věnujeme v páté kapitole knížky realitní kuchařky.

2. Ověřte si přístup k pozemku, zda vyhovuje stavebním normám

Pokud se chystáte koupit pozemek na úvěr, banka bude trvat na zajištění přístupu k pozemku. Tuhle věc si prověřte jako jednu z prvních. Pokud by totiž příjezdová komunikace patřila jinému vlastníkovi, hypotéku nedostanete, leda byste se s tímto člověkem dohodli na zajištění přístupu – např. by musel souhlasit se zřízením věcného břemene chůze a jízdy nebo by musel souhlasit s prodejem podílu na jeho příjezdové cestě.

Budete se k němu moci k pozemku dostat se stavební technikou? Příjezdová cesta na pozemek musí vyhovět mimo jiné také požadavkům hasičů, kteří pro svoji techniku potřebují průjezdovou šířku cca 3,5 metrů.  Pokud není zajištěna přístupová cesta, sjednejte si, aby vám prodávající sjednal se sousedním vlastníkem věcné břemeno chůze a jízdy k pozemku, ideálně to zakotvěte v kupní smlouvě jako podmínku prodeje, protože bez příjezdové cesty nedostanete stavební povolení (ani úvěr).

3. Jak zjistím, jestli je pozemek stavební?

To záleží, zda je váš záměr v souladu s územním plánem té dané obce. Ve své realitní praxi se občas setkávám s otázkou, jak je možné, že klient prodává stavební pozemek, který je na katastru evidován jako orná půda nebo zahrada, nebo dokonce sad, vinice, chmelnice. To, zda je pozemek stavební nebo ne, neurčuje údaj na listu vlastnictví z katastru ale územní plán. Vyjmutí pozemku z půdního fondu se odehraje teprve až v rámci vyřizování stavebního povolení, k němuž je nutná projektová dokumentace, ta může stát i desetitisíce a pro prodávajícího je to tak zbytečná investice, když ani neví, co tam bude chtít nový vlastník postavit. Stavební parcelou se stane pozemek teprve ve chvíli, když na něj bude vydáno stavební povolení.

4. Jak probíhá vyjmutí pozemku z pozemkového fondu

Vyjmutí pozemku z půdního fondu se odehrává až v rámci vyřizování stavebního povolení, k němuž je nutná projektová dokumentace, ta může stát i desetitisíce a pro prodávajícího je to tak zbytečná investice (když ani neví, co tam bude chtít nový vlastník postavit). Stavební parcelou se stane pozemek teprve ve chvíli, když na něj bude vydáno stavební povolení. 

Vyjmutí pozemku z pozemkového fondu, je zpoplatněno. Tuto věc řeší Zákon o ochraně zemědělského půdního fondu, zákon č. 334/1992 Sb, který byl v roce 2015 novelizován zákonem č. 41/2015 Sb., odvody v něm řeší paragraf 11.

Žádosti o vyjmutí nevyřizují stavební úřady, ale Odbor životního prostředí. Ve většině případů tohle řeší projektanti, kteří připravují podklady k žádosti o to vyjmutí už v rámci žádosti o stavební povolení. Samozřejmě to vůbec neznamená, že o to nemůžete zažádat sami, ale  musíte být majitelé pozemku.

Cena za vyjmutí pozemku z pozemkového fondu

se liší podle bonity půdy v dané lokalitě a podle třídy ochrany půdy v dané lokalitě. Čím více úrodná, oblast s vyšším stupněm třídy ochrany, tím dražší je vyjmout pozemek z půdního fondu.  Konkrétní cenu zjistíte tak, že si z listu vlastnictví pozemku nejprve zjistíte údaj BPEJ (bonitovaná půdně ekologická jednotka), najdete ho obvykle úplně na konci listu vlastnictví. K příslušnému BPEJ dohledáte z cenové vyhlášky Ministerstva zemědělství konkrétní cenu za m2. Pak ještě musíte zjistit, jaká je v dané lokalitě třída ochrany půdy a jaký je její koeficient. Cenu za m2 pozemku vynásobíte daným koeficientem a zjistíte, kolik stojí vyjmutí jednoho metru čtverečního v dané lokalitě.

Pro představu ukázkový příklad: Mám pozemek, který má na LV uveden údaj BPEJ 100, k čemuž dle vyhlášky přísluší 16,77 korun za metr. V dané oblasti je pátá třída ochrany půdy, která má koeficient 3. Vyjmout chceme 150 m2.     Výpočet:  16.77 x 3  x 150 = 7546 korun.

Třídu ochrany svého BPEJ zjistíte ZDE
Koeficienty tříd ochrany najdete v zákoně, přikládám níže v tabulce:

5. Územní plán – co to je?

Územní plán je vyhláška dané obce, která říká, k jakému využití jsou určeny plochy v dané obci. Plochy mohou být určené k bydlení, k rekreaci, občanské vybavenosti, dopravní infrastruktuře, zeleni, dále plochy vodní a jiné. Musíme v prvním kroku zjistit, jak na náš pozemek nahlíží obec, protože pokud se nachází v území zeleně, tak nám těžko obec povolí výstavbu rodinného domu. Kde územní plán najdete?

Většina obcí má územní plán uveřejněný na webu, a představit si ho můžete jako velkou barevnou mapu, která má více vrstev. A je důležité prověřit všechny jeho vrstvy, aby nedošlo k opomenutí něčeho důležitého třeba ve vztahu k dopravní nebo technické infrastruktuře. Pokud byste k územnímu plánu měli nějaké dotazy, věřím, že úředníci vám to rádi vysvětlí. Co se týká podoby projektu, stavební úřad vám poskytne informaci například, že „na pozemku XY se dá zastavět max. 40 %, výška budovy max. 10 metrů, střecha sedlová“ a další.

Pokud nechcete komunikovat s úřady, nejlepší je požádat v této věci o pomoc profesionála – projektanta nebo stavaře. 

Když budete potřebovat od stavebního úřadu písemné potvrzení, že se dá na pozemku stavět (může to požadovat vaše banka při žádosti o úvěr), řeší to „Žádost o územně plánovací informaci“ (tzv. UPI). K žádosti přiložíte (pokud máte, není podmínkou) jednoduchý půdorys domu, pohledy a zákres domu na pozemek. Stavební úřad se k vaší žádosti pak písemně vyjádří. Detaili k UPI najdete zde.

6.        Komunikace se stavebním úřadem

Jak ověřit účel pozemku – je opravu stavební? Zjistíte to z platného územního plánu (ÚP), kde je přesně stanoveno, které pozemky v lokalitě jsou určené výstavbě a které nikoli. Územní plán obsahuje vždy i přesné vymezení toho, co lze na daném pozemku stavět (procentuální zastavitelnost, max. výška hřebene, sklon střechy atd.) Územní plán má více vrstev, proklikejte všemi z nich, aby vám něco neuniklo. V grafické části územního plánu zjistíte i ochranná pásma, záplavové oblasti a další limity pozemku (regulativy).  Ne každá obec má svůj územní plán, některé pracují s tzv. intravilánem (zastavěné plochy a plochy určené výstavbě). Na úřadě vám poradí. Zbystřete, pokud se pozemek nachází v blízkosti tzv. “veřejně prospěšné stavby”, kam patří i dráty vysokého napětí. U nich nepostavíte nic! Územní plán najdete na webu obce. Je to většinou velký .pdf soubor. V dnešní době už by měli být všechny digitalizované.

Pokud se vám do toho nechce, doporučuji vzít s sebou na prohlídku odborníka z oboru stavebnictví, projektanta, architekta.

7.         Stavební uzávěra

Když už máte před očima územní plán, rovnou si ověřte, zda v obci není nějaká stavební uzávěra. Pokud byste totiž koupili stavební pozemek s tím, že na něm chcete ještě letos či za rok stavět rodinný dům a co nejdříve v něm začít bydlet, a v obci by platila stavební uzávěra, nemohli byste stavět.

Stavební uzávěra obvykle nastává z toho důvodu, že daná obec roste rychleji, než bylo v minulosti v plánu, a její infrastruktury jako školy, školky, čistička odpadních vod, zdroj pitné vody nebo příjezdové komunikace atd. přestávají být dostačující. Obec proto vyhlásí na určité období „stop stav“ a nové výstavby povolí až po např. postavení nové komunikace, naddimenzování čističky odpadních vod apod. O stavební uzávěře se můžete dočíst na internetu nebo zavolejte na příslušný stavební úřad

8.         Regulativy (omezení)

Každá obec ve svém územním plánu také určuje, jak by vaše budoucí stavba měla vypadat, jak by měla být vysoká, co vše je tolerováno a co už není, kolik procent z pozemku můžete maximálně zastavět, nebo také jakou orientaci má stavba mít. Někde jsou regulativy přísnější jindy méně přísné, v určitých případech dokonce určují i barevnost střechy, aby nenarušila ráz okolí.  Proto je nesmírně důležité zajít na stavební úřad a zeptat se na všechno předtím, podepíšete rezervační smlouvu s prodávajícím.

Třeba zjistíte, že vám obec na daném pozemku váš záměr nepovolí a nebo povolí, ale za předpokladu mnoha ústupků a dalších podmínek, které by pro vás znamenaly další vícenáklady nebo časové ztráty.  Najít optimální řešení –  to už bude úkol pro projektanta, který tyto věcí běžně. Zejména v případech, že máte o povaze své budoucí stavby jasnou představu, doporučuji konzultovat svůj záměr s projektantem ještě předtím, než dojde ke koupi pozemku, abyste se nedostali do situace, že například místo vysněného moderního domu s velkoformátovými prosklenými okny, budete moci v lokalitě postavit klasický domek se sedlovou střechou.  

9.         Inženýrské sítě, kanalizace, elektřina, plyn, příjezdová komunikace, vodovod

Pokud kupujete zasíťovaný pozemek, doporučuji prověřit, že jsou veškeré sítě zkolaudovány a vyvedeny na pozemek, v mnoha případech tomu tak není, což může být velký problém, protože bez kolaudace nedostanete stavební povolení! Chtějte po prodávajícím, aby se vám k tomu v kupní smlouvě zavázal.  

Přípojky – pokud jsou sítě vedeny v ulici, ale nejsou vyvedeny na pozemek, pak je nutné nechat veškeré přípojky na pozemek přivést, což může trvat velmi dlouho i rok a finanční výdaje se mohou vyšplhat až do stovek tisíc. Konzultujte zvažovaný nákup se stavebním úřadem a pak také se správci sítí, zejména elektřiny, aby se vám nestalo, že později nedostanete jejich souhlas třeba z důvodu nedostatečné kapacity trafostanice. Komplikaci může přinést i nedostatečně fungující vodojem, což bývá problém v zahrádkářských koloniích, kde voda funguje pouze sezónně.

Kupujete-li zasíťovaný pozemek od developera, který už zainvestoval např. do výstavby čističky odpadních vod, kanalizace, sítí atd. Chtějte vidět kolaudační souhlas, abyste měli jistotu, že to je všechno zkolaudované. Pokud by to bylo nezkolaudované a ten stav se nepodařilo vyřešit, můžete mít velký problém, protože není jisté, zda se to vyřeší a jak dlouho to bude trvat, nebudete moci začít stavět, než se to vyřeší. A kdo to pak bude platit tu nápravu? Pokud budete řešit úvěr od banky, tak vás na to jistě bankéř/odhadce dopředu upozorní, že tyto věci bude banka chtít vidět, takže se určitě neupisujte ke koupi pozemku dříve, než to prověříte.

10. Hydrogeologický, geologický a radonový průzkum

Přestože si mnoho lidí tyto průzkumy nechává dělat až pro potřebu stavebního povolení, je lepší zajistit si je dopředu. Pokud se vám to nechce takto brzy řešit, zeptejte se sousedů, kteří jsou nejlepším zdrojem informací, protože už tím prošli (ideálně, pokud stavěli novostavbu), jaké to bylo. Tyto informace bývají stejné pro celou lokalitu.

11.  Riziko povodní

Tuto informaci se dozvíte z webu České asociace pojišťoven, která provozuje povodňové mapy. Konkrétní výsek z mapy si můžete stáhnout zdarma tady.

12.  Financování koupě pozemku

Pokud nemáte hotovost a chcete na nákup pozemku použít úvěr, než podepíšete rezervační smlouvu, ujistěte se, že vám na to banka půjčí. Ne každý pozemek je vhodný k zastavební, jednou z podmínek banky je zajištěný přístup k pozemku. Pokud chcete financovat pozemek úvěrem, pak po vás bude s velkou pravděpodobností chtít potvrzení stavebního úřadu, že se na něm dá stavět (UPI – viz. bod 3). 

13. Jak dlouho trvá vyřídit stavební povolení?

Někdy se stane, že jsou místní stavební úřady extrémně přetížené, že získat stavební povolení trvá i několik let. Já si tuto zkušenost pamatuju z Černošic u Prahy, kde jsem v minulosti prodala více rodinných domů a tuto lokalitu dobře znám.  Můj klient řešil stavební povolení 2 roky. Přestože tam žádná stavební uzávěra nebyla a jednalo se o standardní pozemek, tak se to neskutečně táhlo, protože tam bylo málo úředníků. Tohle se může stát v lokalitách, které poslední roky mají tolik žádostí o nová stavební povolení, a přitom tak málo lidí na úřadě.

14. Stavební čára – uliční čára

Téma, o kterém opět spousta lidí neví a podceňuje jej. V rámci územního plánu může být každý pozemek omezen tzv. uliční čárou. Před touto čárou nesmí stát žádná stavba. Pokud zamýšlíte postavit dům, který bude stát na hranici pozemku a bude v mít vzadu velkou zahradu, můžete být překvapeni, protože uliční čára vás limituje třeba dvaceti metry, kde nesmíte stavět stavbu, pak samotná stavba a až pak zahrada. Vaše zahrada tak může být třeba až o dvacet metrů menší.

15. Ochranná pásma

Přepsat –  Doporučuji tedy zjistit si, zda se na vašem pozemku nenacházejí elektrické dráty, které byly v minulosti přemostěné do země.

16. Odstupy:

Přepsat –

Katastrální data nemusí být 100% aktuální. Je moc důležité porovnat, jestli skutečný stav pozemku, respektive jeho hranice s okolními pozemky odpovídají zákresu v katastrální mapě, aby se nestalo, že na vašem pozemku bude část stavby souse.

Od roku tuším 2014 se katastrální mapy převádí do digitální podoby. Ne každý pozemek je v katastrální mapě zakreslen správně. Katastr čas od času provádí revize a aktualizaci katastrálních map. Může se stát, že stav vyobrazený na katastru neodpovídá skutečnosti.

17. Lokalita

Možná si řeknete, no jasně, že lokalita je v pohodě, jinak bych si ji nevybral, ale podívejte se na svoji volbu z více úhlů pohledu. Tak třeba:
– nejen dojezdová vzdálenost ale i časová. Kolik času vám to bude trvat o víkendu a ve všední den, než dojedete na místo třeba ze zaměstnání.

Krátké shrnutí dnešní #03. epizody

Co prověřit při koupi pozemku k výstavbě – krátké shrnutí

1. Jako u každé jiné nemovitosti, prověřím, zda není zatížena nějakým omezením, ideální je požádat o pomoc makléře nebo právníka, který se specializuje na reality
2. Podívám se do územního plánu obce, zdali je možné v místě stavět a pokud ano, co tam lze postavit.
3. Navštívím správce inženýrských sítí, abych se ujistil, že je možné mojí budoucí stavbu v budoucnu napojit například k vodě, elektrice, kanalizaci – je-li v obci. Protože to,
4. Zajdu si na stavební odbor obce, abych zjistil, jaký je stav infrastruktury v lokalitě, například to, že je k pozemku přiveden veřejný vodovod, ještě neznamená, že voda poteče. Dodavatel elektřiny nebude mít v místě dostatečně silní transformátor. Nebo pokud vedou nad pozemkem elektrické dráty, které značí ochranné pásmo 30, ve kterém se nesmí stavět, a odmítne vás připojit nebo dodavatel vody může mít stop stav a také odmítne vás připojit. …
5. Najdu si projektanta a svůj záměr
6. Vůbec první je, že detailně prověřím lokalitu, zda je skutečně ta pravá pro mě a můj záměr, zjistím, kdo jsou sousedé, ale to je téma samo pro sebe. Tomu se budeme věnovat někdy příště.

Budeme moc rádi, když nás budete poslouchat prostřednictvím aplikací apple podcast, spotify nebo google podcast.

Budu se těšit na příští setkání s vámi. Brzy na slyšenou.

Pavla Temrová

20.4. 2020, Pavla Temrová
Certifikovaná realitní makléřka, reference klientů

Řešíte prodej bytu v Praze? Kontaktujte mě.
Tel. 602 306 045 pavla@pavlatemrova.cz

The post Na co si dát pozor při koupi pozemku k výstavbě rodinného domu nebo chalupy (délka: 31 min) appeared first on Pavla Temrová | Osobní realitní makléřka Praha.

1.         Ověřte si právní stav pozemku

Kdo je jeho majitel, zda na něm nejsou dluhy nebo jiná omezení a jak je bezpečně vyřešit (exekuce, zástavní právo). Informaci najdete na katastru nemovitostí na Listu vlastnictví. Získáte ho z internetu nebo na poště (služba Czech point). Nejsou tam nějaká věcná břemena? (omezení pozemku) Například věcné břemeno chůze by znamenalo, že přes váš pozemek může chodit někdo další, věcné břemeno jízdy – může jezdit autem. Nekupujte nic bez konzultace s právníkem nebo zkušeným realitním makléřem, který nemovitost prověří a poradí jak postupovat.

2.         Je zajištěná přístupová cesta k pozemku?

Budete se k němu moci dostat se stavební technikou? Pokud není zajištěna přístupová cesta, sjednejte si, aby vám prodávající sjednal se sousedním vlastníkem věcné břemeno chůze a jízdy k pozemku. Tuto podmínku zakotvěte v kupní smlouvě, protože bez příjezdové cesty nedostanete stavební povolení (ani úvěr). Podívejte se na katastr, komu patří přístupová cesta, pokud patří cesta obci, je to v pořádku.

3.         Můžu na pozemku stavět?

Navštivte místně-příslušný stavební úřad. Zde si ověřte, za jakých podmínek a zdali vůbec lze na pozemku stavět. Z vlastní zkušenosti mohu říci, že stavební úřad poskytne informaci i bez toho, aniž byste znali konkrétní podobu stavby. Sdělí například, že „na pozemku XY se dá zastavět max. 30 %, výška budovy max. 5 metrů, střecha sedlová“. K tomuto účelu slouží formulář „Žádost o územně plánovací informaci“ (tzv. UPI), kam přiložíte (pokud máte, ale není podmínkou) jednoduchý půdorys domu, pohledy a zákres domu na pozemek. Stavební úřad se k vaší žádosti pak písemně vyjádří. Moje osobní zkušenost je, že informaci poskytne i telefonicky.

4.         Jak komunikovat s úřadem?

Jak ověřit účel pozemku – je opravu stavební? Zjistíte to z platného územního plánu (ÚP), kde je přesně stanoveno, které pozemky v lokalitě jsou určené výstavbě a které nikoli. Územní plán obsahuje vždy i přesné vymezení toho, co lze na daném pozemku stavět (procentuální zastavitelnost, max. výška hřebene, sklon střechy atd.) Územní plán má více vrstev, proklikejte všemi z nich, aby vám něco neuniklo. V grafické části územního plánu zjistíte i ochranná pásma, záplavové oblasti a další limity pozemku (regulativy).  Ne každá obec má svůj územní plán, některé pracují s tzv. intravilánem (zastavěné plochy a plochy určené výstavbě). Na úřadě vám poradí. Zbystřete, pokud se pozemek nachází v blízkosti tzv. “veřejně prospěšné stavby”, kam patří i dráty vysokého napětí. U nich nepostavíte nic! Územní plán najdete na webu obce. Je to většinou velký .pdf soubor.

5.         Inženýrské sítě: kanalizace, elektřina, plyn, příjezdová komunikace, vodovod

Veškeré sítě by měly být zkolaudovány a vyvedeny do budníčku na pozemek, v mnoha případech tomu tak ale není, což může být velký problém, protože bez kolaudace nedostanete stavební povolení! Zeptejte se stavebního úřadu, jak v takovém případě postupovat a hlavně, nekupujte pozemek, než se to dozvíte a pokud ano, zakotvětě tuto skutečnost i do kupní smlouvy jako závazek prodávajícího!

Přípojky – pokud jsou sítě vedeny v ulici, ale nejsou vyvedeny na pozemek, pak je nutné nechat veškeré přípojky na pozemek přivést, což může trvat i rok a finanční výdaje až do výše stovek tisíc.

Konzultujte zvažovaný nákup se stavebním úřadem a následně správci sítí, zejména elektřiny, aby se vám nestalo, že později nedostanete jejich souhlas například z důvodu nedostatečné kapacity trafostanice. Komplikaci může přinést i nedostatečně fungující vodojem.

6. Hydrogeologický, geologický a radonový průzkum

Přestože si mnoho lidí tyto průzkumy nechává dělat až pro potřebu stavebního povolení, je lepší zajistit si je dopředu. Nejlepším zdrojem informací jsou sousedi, kteří už postavili (ideálně novostavbu) a tímto martýriem prošli, protože tyto informace bývají stejné pro celou lokalitu.

7.  Riziko povodní

Tuto informaci se dozvíte z webu České asociace pojišťoven, která provozuje povodňové mapy. Konkrétní výsek z mapy, si můžete stáhnout zdarma tady.

8.  Financování

Pokud nemáte hotovost a chcete na nákup pozemku použít úvěr, než podepíšete rezervační smlouvu, ujistěte se, že vám na to banka půjčí. Pokud chcete financovat pozemek úvěrem, pak po vás bude s velkou pravděpodobností chtít potvrzení stavebního úřadu (viz. bod 3). Kupujete nemovitost na hypotéku? Podívejte se na tento článek.

Stavební pozemek vs. orná půda

Ve své realitní praxi se občas setkávám s reakcí, jak je možné, že klient prodává stavební pozemek, který je na katastru evidován jako orná půda. Většina pozemků, kde nikdy stavba nebyla, jsou v režimu orné půdy. Zda je pozemek stavební nebo ne, neurčuje údaj na listu vlastnictví z katatru (nebo potenciální využití), ale územní plán. Vyjmutí z půdního fondu se odehraje až v rámci vyřizování stavebního povolení, k němuž je nutná projektová dokumentace, ta může stát i desetitisíce a pro prodávajícího je to tak zbytečná invetice (když ani neví, co tam bude chtít nový vlastník postavit).

S pozdravem a přáním všeho dobrého,

5.6.2019, Pavla Temrová
Certifikovaná realitní makléřka

Řešíte prodej /nákup nemovitosti v Praze?
Zavolejte mi. Tel 602 306 045 pavla@temrova.cz

The post Koupit pozemek bezpečně vyžaduje přípravu a komunikaci se stavebním úřadem appeared first on Pavla Temrová | Osobní realitní makléřka Praha.

Orientovat se v zákonech, najít řešení problemů, které nejsou na první pohled vidět, rozeznat nosnou zeď od příčky, umět aspoň částečně posoudit stavebně-technický stav nemovitosti a upozornit majitele na jeho povinnosti při prodeji. Pro klienty zajišťujeme podklady ze stavebních úřadů, průkaz energetické náročnosti (PENB), technickou inspekci a musíme se v dané problematice umět orientovat, abysme věděli, co prodáváme.

Makléř a realitní marketing

Doporučení spokojených klientů je pro náš důležité. Jak jinak bysme mohli zpropagovat prodávanou nemovitost, když neumíme zpropagovat sebe. Vlastní web, kampaně na sociálních sítích a jejich následné měření. Inzerce na realitních serverech, v tisku, videoprohlídky nemovitostí, weby nemovitosti, home staging, výroba plachet, příprava textů a kvalitní fotky.

Prezentace rodiného domu  – video ukázka

V naší výbavě patří kamera a zrcadlovka, ještě lépe pak profesionální fotograf, kameraman a grafik. Úkolem makléře je pak vše správně načasovat a zkoordinovat, aby byl výsledek co nejlepší.

Makléř a jeho nádobíčko

Mezi pracovní pomůcky makléře patří auto, počítač, chytrý telefon, zrcadlovka, laserový měřič, mapy, klíče od rozvaděčů a stoupaček, sikovky ale i křovinořez. Pokud prodáváme dům, kde nikdo nebydlí, je v našem vlastním zájmu zajistit, aby kolem nebyla džungle, když se nepodaří sehnat zahradníka. Makléř by měl být dobrý řidič, aby byl schopen reagovat na změny v dopravě (typicky Praha) a jezdil včas na schůzky.

Prezentace nemovitosti – video ukázka

Nejen dražším nemovitostem tvoříme i jejich vlastní promo weby, např. www.vilyhvezdarna.cz, www.vila-cernosice.cz a jiné

Makléř jako detektiv

Významný vliv na cenu nemovitosti a dobu prodeje má její právní stav. Zkušený makléř umí rozpoznat právní vady, jako např. věcná břemena, předkupní práva, zástavní práva nebo exekuce a doporučit klientovi vhodný postup prodeje.

Příprava kupní smlouvy by pak měla jít vždy v režii specializovaného právníka, kterému makléř dodá podklady. Na zajištění podkladů pracujeme někdy i týdny, protože ne vždy jsou k dispozici ihned. Patří mezi ně např. nabývací titul, listy vlastnictví bytu a stavby, detaily k financování, prohlášení vlastníka budovy, rozsudek o rozvodu nebo jiné úřední dokumenty, které se váží k osobě vlastníka nebo kupce.

Daně z prodeje nemovitostí

Abysme mohli prodávajícím poradit, jak načasovat prodej, musíme se orientovat v daních. Při prodeji se platí daň z nabytí nemovitosti (platí kupující), ale v některých případech prodávající platí daň z příjmu, což může ovlivnit jeho záměr prodat. Jak prodat byt, kde bydlím nebo jak ho vyměnit za větší.

Makléř a financování nemovitostí

Se spolupracujícími finančními partnery pomůžeme kupujícím zajistit výhodnou hypotéku. Proces ověření financí může trvat i několik týdnů a ovlivňuje ho mnoho věcí. Podmínky bank se pořád mění. Každý případ je jiný, každý klient je v jiné situaci, má jiné příjmy, výdaje, životní styl.  Je proto velmi důležité nejprve celou situaci detailně zanalyzovat a posoudit nabídky všech bank na trhu a vybrat pro kupujícího tu nejlepší. Mezi naše kolegy proto patří i finanční specialisté, pro které je tato práce denním chlebem.

Byt v osobním vlastnictví se financuje jinak než v družstevním. Kupující by si měl nejdříve prověřit, kolik peněz mu banka půjčí, to zjistí tzv. bankovní prescoring. Sehnat k němu podklady může trvat až 2 týdny, s tím vším mu s pomocí finačních specialistů pomůžeme. Kupujete byt na hypotéku? Přečtěte si, jak správně postupovat. 

Makléř zajistí kvalifikovaný odhad ceny

Ale nesmí si ho vycucat z prstu, jinak to může znamenat, že se z nemovitosti stane neprodejný ležák, který se později prodá pod cenou. Opačná situace téměř nehrozí, většina prodávajících má představy o prodejní ceně vyšší, což je dáno nabídkovými cenami v inzerci. Nabídkové ceny se velmi často liší i o desítky procent, než za kolik se nemovitost reálně prodá.

Proto je, kromě různých cenových map, pro makléře důležité pracovat s katastrem nemovitostí. Jedině tak dokáže zjistit skutečné prodejní ceny v dané lokalitě a dokonce i v konkrétním domě a to i několil let zpětně.  Výsledek odhadu pak záleží na mnoha věcech. Lokalita, podlaží, výhled, stavu bytu a domu, vybavení, stoupačky, rozvody, vlastnictví, stav hospodaření (SVJ nebo družstva), skladba sousedů a další. Tohle se z map bohužel vyčíst nedá. Běžně mi trvá několik hodin, než jsem s výsledkem odhadu spokojena. Vždy je lepší nemovitost osobně navštívit, protože realita může být jiná, než jak se na první pohled zdá. Chcete zjistit odhad ceny vaší nemovitosti? Klikněte zde.

Obchodní a prodejní dovednosti makléře

Nejlepší obchodníci se opravdově zajímají o potřeby svých klientů, jsou trpělivými posluchači a mají vysokou míru empatie. Jedině tak mohou dlouhodobě vycházet s lidmi různých charakterů, temperamentu a inteligence a vzájemně je propojit. Z vlastní praxe mohu říci, že to není vždy snadné. O to víc mě takhle práce baví.

Jak najít zkušeného realitního makléře?

Kvalitní realitní makléři nemají problém poskytnout zájemcům kontakt na své klienty, aby si ověřili jejich reference, což je velmi důležité. I nováček, který v realitách začíná, pracuje-li ve velké realitní frenčíze, může vydávat reference firmy za své. Tím dokáže za krátkou dobu vytvořit iluzi profesionála, který má atraktivní web, pěkné fotky a umí se zpropagovat na sociálních sítích. Ne každá obálka skrývá kvalitní obsah. Vodítkem bývají osobní reference konkrétních klientů. Uvažujete vy sami o práci v realitách? Přečtěte si článek Co obnáší práce v realitách.

29.4.2019, Pavla Temrová
Certifikovaná realitní makléřka

Řešíte prodej /nákup nemovitosti v Praze?
Zavolejte mi. Tel 602 306 045 pavla@temrova.cz

The post Makléř je jako právník, stavař, obchodník, psycholog, specialista na marketing a finance v jednom appeared first on Pavla Temrová | Osobní realitní makléřka Praha.

Na první pohled patová situace mívá vícero řešení. Najít to pravé, na míru šité vaší situaci, je úkol pro profesionálního realitního makléře, který vše objektivně posoudí a dokáže zasadit do širších souvislostí. V prvním kroku prověří vaši nemovitost, aby zjistil její tržní cenu a předpokládanou dobu prodeje. Prodat byt výhodně a rychle ale neznamená totéž.

Termín předání bytu

Běžná lhůta pro předání bytu novému majiteli je týden po převodu nemovitosti na katastru. Pokud v bytě ještě bydlíte a chcete si nechat časový polštář, abyste se nemuseli na chvíli stěhovat do pronájmu, domluvte se s kupujícím na tom, že si od něj byt pronajmete. Nebo mu nabídněte slevu. Tyhle věci je ale nutné řešit včas, ideálně už v rámci rezervační smlouvy, abyste oba věděli, na čem jste. Někteří to uvítají, jiní o byt ztratí zájem, protože sami potřebují bydlet rychle. Byla by škoda nechat si ujít zajímavou příležitost prodat svůj byt výhodně jenom proto, že v něm budete chtít nějakou chvíli bydlet, když si můžete pronajmout byt jinde. Aby šlo vše hladce, je dobré se včas připravit – Jak uspět při hledání pronájmu.

Prodat byt nebo ho vyměnit za větší může trvat i několik měsíců

Spoléhat na to, že byt prodáte rychle, je hazard. Občas se povede najít kupce za pouhý týden, ale samotná příprava smluv a převodní lhůty na katastru se urychlit nedají. Také bude záležet na tom, jakým způsobem bude váš kupující byt financovat, jestli hypotékou nebo z vlastních zdrojů nebo dokonce prodejem svého bytu, který ještě ani neprodává, což asi nechcete. Při nedostatku zkušeností se v tom můžete snadno zamotat, respektive přehlédnout možné dopady jednotlivých scénářů. Neprodávejte svůj byt sami, ale požádejte o pomoc profesionála, který vám doporučí bezpečnou konstrukci prodeje stávajícího i nákupu nového bytu.

Prodat byt nebo ho vyměnit za větší

Mladí lidé s dítětem, kteří plánují prodat svůj startovací byt, aby koupili větší. Mívají jedno společné, nijak hlouběji se na prodej vlastního bytu zatím nepřipravili, respektive chodí na prohlídky větších bytů. Bez toho, aniž by byli ochotni přistoupit k podpisu rezervační smlouvy se dále neposunou. Není se čemu divit, když nemají jistotu, zdali a za kolik prodají svůj vlastní byt. Úvěrové možnosti zatím nezjišťovali, respektive počkají si, až najdou „to pravé“ a pak se uvidí. To už ale bývá pozdě. Ve chvíli, když začnou situaci řešit, je předběhne jiný zájemce, který se připravil lépe a získal časový náskok.

Než půjdete na prohlídku, ověřte si financování

Pokud chcete financovat hypotékou, banka bude prověřovat vaše příjmy i výdaje. Je lepší prověřit svoji bonitu dříve, než začnete hledat nový byt. Jedině tak budete vědět, na čem jste a do jaké výše vám banka půjčí, pokud svůj byt prodat nestihnete. Současně prověřte podmínky, za kterých vám banka umožní úvěr předčasně splatit. Možným řešením pro výše uvedenou situaci je využít bankovní úvěr (hypotéku, stavební spoření) a po prodeji vašeho bytu ho předčasně splatit. Nebo v úvěru pokračovat a peníze z prodeje investovat do nákupu jiného, ale to už je jiný příběh.

Neupisujte se k nákupu jiného bytu dříve, než budete mít kupce na ten váš NEBO dostatečnou časovou rezervu, že ho stihnete najít NEBO zajistit financování k nákupu nového bytu. Vyjednejte si s prodávajícím, aby vám na podpis kupní smlouvy poskytnul více času. Řešením může být i složení vyšší rezervační zálohy.

Řešíte uvedenou situaci a jste z Prahy?
Napište mi nebo zavolejte na tel: 602 306 045. Ráda Vám poradím.

29.4.2019, Pavla Temrová
Certifikovaná realitní makléřka, reference klientů

Řešíte prodej /nákup nemovitosti v Praze?
Zavolejte mi. Tel 602 306 045 pavla@temrova.cz

The post Jak prodat byt a koupit jiný appeared first on Pavla Temrová | Osobní realitní makléřka Praha.

Když se mě zeptáte: „Mám to prodat nebo to ještě poroste?“ odpovím vám: Pokud potřebujete prodat a nebo jste to už plánovali dříve, na nic nečekejte a prodejte. Pokud nemusíte, neprodávejte, ale počítejte s tím, že ceny mohou krátkodobě i klesnou. Pokud to máte jako dlouhodobou investici, pokles cen neřešte, za dvacet lety budou ceny bytů zcela jistě výš, než jsou dnes.

Současná doba zatím hraje pro prodávající. Nikdy v minulosti se byty nedaly prodat za vyšší cenu než právě teď. Pokud plánujete prodat byt, neodkládejte to. V realitách jsem od roku 2005 a tak rychlý cenový růst nepamatuji.

Ze své praxe realitní makléřky mohu potvrdit, banky zpřísňují žádosti o hypotéku

Financování nemovitostí je velmi výhodné, úrokové sazby jsou velmi nízké, avšak banky zpřísnily posuzování příjmů žadatelů o hypotéku, ne každý ji dostane.

Poslechněte si podcast: „Ceny bytů v Praze“

že se mi v uplynulých týdnech několikrát stalo, že zájemce o koupi nedostal hypotéku, přestože ji měl od své banky schválenou. Naštěstí mám v týmu špičkové finanční specialisty, kteří mu pomohli získat úvěr v jiné bance, předcházela tomu ale zdlouhavá vyjednávání, zpočátku to vypadalo beznadějně.

Zarezervovat byt a dotáhnout prodej do úspěšného konce není totéž

Banky nabízí nízké úrokové sazby, ty ale pomaloučku začínají růst. Zároveň zpřísňují posuzování příjmů žadatelů o hypotéku. Pokud je příjem žadatele navázán na oblasti zasažené pandemií coronaviru (restaurace, hotely, cestovní ruch), banky příjem někdy nechtějí uznat, protože danou profesi v současné chvíli hodnotí jako rizikovou.  

Co ovlivňuje tržní ceny bytů v roce 2021

Při prodeji nemovitosti je důležité mít jasnou prodejní strategii, znát prodejní procesy a vědět přesně, co v jakou chvíli udělat, pokud se situace nečekaně změní. Každý případ je jiný a každý kupující i prodávající jsou v jiné situaci.

To už je úkol pro profesionálního realitního makléře postarat se o bezpečný průběh prodeje, dovést ho do úspěšného konce, aby byl klient nadšený, že prodal skvěle a byl ušetřen stresu.

Potřebujete prodat byt v Praze?
Kontaktujte mě. Tel 602 306 045 pavla@temrova.cz

Reference klientů – v čem vám umím pomoci

The post Ceny bytů v Praze appeared first on Pavla Temrová | Osobní realitní makléřka Praha.

1. Sousedské vztahy

jsou alfou a omegou spokojeného bydlení. Chtějte vědět, kdo jsou ostatní klienti, jaké jsou národnosti a k jakému účelu byt kupují. Pokud vám prodávající tuto informaci odmítne poskytnout, vodítkem mohou být předchozí etapy projektu, kdy informace o majitelích vyčtete přímo z katastru nemovitostí.

2. Zeleň, dětská hřiště, odpočinkové zóny,

které zdobí prodejní vizualizace, budou vyžadovat pravidelnou údržbu nebo dokonce stálé zaměstnance (ochranka, pracovníci recepce), za což budete platit VY. Prověřte i měsíční poplatky, předpokládané zálohy za vodu, teplo, správu budovy. Detailní odpověď by měl poskytnout prodejce.

3. Reference na prodávajícího 

Prověřte, že se za prodávajícím (obvykle developerem) „netáhnou“ nevyřešené kauzy, při kterých klesla lidem hodnota jejich bytů (problémy se statikou, povodně v lokalitě.) a zda k případným problémům přistupuje otevřeně čelem.

4. Lokalita

Zvažovanou lokalitu si důkladně prověřte. Co se bude stavět vedle vás? Jaký je stav s kapacitou škol a školek v místě? Jaká je časová dopravní dostupnost? Jaký je v místě ruch a to v různou denní dobu? Jak se tam parkuje? Seznamte se s územním plánem obce.

5. Bezpečnost

Důraz na bezpečnost bude hrát stále větší roli. Chtějte vědět, jak jsou objekt a podzemní garáže chráněni proti vloupání. Jaký je stav delikvence v okolí. To zjistíte z mapy kriminality – www.mapakriminality.cz

6. Analýza pronájmů

Jaký je zájem o pronájem bytů v dané lokalitě? Jak se pohybují ceny nájmů v místě? Tato informace je klíčová pro zjištění, zdali je nemovitost vhodná na investici.

7. Kupní cena

Udělejte si cenovou analýzu ve srovnatelných lokalitách. ALE Porovnávejte cenu jen srovnatelných bytů (stejné bytové dispozice, standardů vybavení). Pomoci nám může i cenová mapa REALIZOVANÝCH transakcí (nikoliv nabídkových cen), kterou najdete například tady.  

Dobře zvolený nový byt s dobrou dispozicí v kvalitní lokalitě (= ideálně v pěší vzdálenosti od metra) v kvalitně postaveném objektu představuje pro své majitele bezpečně uložené peníze, které se v Praze v současné době zhodnocují o 10 % rok.  

11.11.2018, Pavla Temrová
Certifikovaná realitní makléřka, reference klientů

Řešíte prodej /nákup nemovitosti v Praze?
Zavolejte mi. Tel 602 306 045 pavla@temrova.cz

The post Ne každý nový byt je správná volba. Víte, jak ho prověřit? appeared first on Pavla Temrová | Osobní realitní makléřka Praha.

Když jsem před dvaceti lety poprvé viděla americký seriál, ve kterém realitní makléři hledali pro své klienty nemovitosti, působila na mě tahle profese jako sen. Vily s bazény, milionářská sídla, malebné usedlosti v horách, domy na pláži, jedna nemovitost hezčí než druhá a klienti příjemní a usměvaví. A také cestování a setkávání se se zajímavými a stále dobře naladěnými lidmi – architekty, designéry a šikovnými řemeslníky, celé to bylo sluncem zalité. Realitní makléři v tom seriálu byli vždycky upravení, šmrncovní sympaťáci a jejich klienti taky.

Realita bývá jiná

Hypotéky, daně, odhad tržní ceny ani rodinné konflikty nikdo v tom seriálu neřešil. Klienti měli hotovost a rozhodovali se podle toho, jestli se líbí nebo nelíbí. Neřešili průkazy energetické náročnosti, inspekce nemovitostí, zajištění technické dokumentace, výdaje za provoz ani skryté vady.

O pár let později jsem pochopila, že nejvíc času realitní makléř tráví věcmi, které se těm seriálovým nepodobají. A pokud je férový a čestný, informuje klienty o všech faktech, které se k prodeji váží, a ty nejsou vždy příjemné. Třeba potvrzení o bezdlužnosti, souhlas partnera při prodeji nemovitosti ve společné domácnosti, atd. Právní vady, dluhy, věcná břemena, neshody s ostatními spoluvlastníky při prodeji spoluvlastnických podílů, nebo předkupní práva.

A pak je tady další perlička, se kterou se většina makléřů setkává a taky není co závidět – „realitní turisté“. Nemají zájem nic kupovat, chtějí se jen podívat. A je jim jedno, že makléř jede sto padesát kilometrů v sobotu ráno otevřít jim chalupu aby se podívali, jestli je hezčí, než ta jejich…

Trvá i několik měsíců, než se makléři-nováčci dostanou do zisku

Někdy dokonce i rok. Na pravidelnou mzdu musí obvykle zapomenout. V těchto chvílích to bez podpory rodiny nejde. Výdaje mohou být hrozivé – firemní auto, vzdělávání, křeslo v realice (pracuje-li pro frenčízu), právní služby, inzerce a další výdaje. Někdy se do zisku nedostanou vůbec a vrátí se ke své původní profesi.

Spousta lidí to vzdá už první rok a jde se živit jinak, třeba prodávat párky

Když je makléř šikovný a umí nabrat nemovitost, což je věda sama pro sebe, a výhodně ji prodat (to může trvat i několik měsíců), vydělá si slušně. Do poslední chvíle neví, jestli obchod dopadne nebo ne. Slušní makléři si svoji odměnu nárokují, až když dojde k podpisu kupní smlouvy nebo převodu nemovitosti na nového majitele na katatru, nikoliv jen podpisem rezervační smlouvy. To může trvat i měsíce a náklady neustále rostou. Také se mezi sebou dělíme. Je normální odměnit kolegovu z konkurenční realitky částí své provize, pokud přivede klienta.

A pak je tady potřeba neustálého se vzdělávání

– reality, finance, zákony, marketing, prodej, protože k čemu by to všechno bylo, kdyby makléř neuměl prodat. To vše jde v týmu rychleji a je to i jednodušší. Seriózní realitky zajišťují pro své ovečky vzdělávání a mají zájem na tom, aby se rychle „chytly“, protože jim z každé prodané nemovitosti odvedou desátky. Ty můžou být od 5-80 % z celkové realitní provize. To záleží na modelu, ve kterém makléř pracuje a co pro něj dává větší smysl k jeho nákladům.

To všechno může být jiné na rozdíl od člověka, který si sám nastavuje vlastní pravidla, pracuje sám na sebe, o provizi se dělit nemusí, ale také si musí vše platit za plnou cenu (právníky, marketing, vzdělávání, kancelář, auto, telefon apod.). Každému vyhovuje něco jiného a je to tak dobře.

Realitní eso pracuje samo, ale draze za to platí

Začít dnes pracovat v realitách sám na sebe je velmi složité. S ohledem na velkou konkurenci skoro nemožné. Pro nováčka bez zkušeností je o dost jednodušší vstoupit do některé z realitek, ve které jsou zkušení matadoři, od kterých se může rychle učit a překonávat počáteční období s podporou svých kolegů. Té je zpočátku zapotřebí hodně. Každý realitní případ má svá specifika a jistou dávku stresu, se kterou není vždy jednoduché se poprat. A nezáleží na tom, jestli prodává chalupu na vsi nebo luxusní rezidenci v Pařížské. Všude vstupují do hry osobní potřeby a situace klientů, které se mohou velmi rychle měnit. A tady se ukazují rozdíly mezi jednotlivými společnostmi – jak konkrétně svého makléře podrží, pokud potřebuje pomoci, protože nastavit ruku pro desátky z provize umí každý.

Není to jen o provizi, ta ani nemusí přijít

Makléř musí být schopný obchodník i mediátor. Usiiluje o soulad mezi prodávajícím a kupujícím. Komunikace s klienty je klíč. Umět s nimi vyjít a taky nastavit jasné hranice a pravidla není vždy lehké. Pracovat exkluzivně, aby nedocházelo k tomu, že nemoviotost jednoho majitele je pod různými cenami nabízena pěti různými realitkami a ve finále se prodá pod cenou. Do kamene pak vytesat spolehlivost, pečlivost, schopnost dotahovat věci do konce a taky toleranci, protože ne každý se nám musí líbit, ale realitní obchod uzavřít chceme.

A taky si nebrat věci osobně a vždycky usilovat o spokojenost klienta i za tu cenu, že to pro makléře bude méně výhodné. Takový klient se za čas vrátí nebo poskytne doporučení svému známému.

A právě tady to začíná být obchodně zajímavé – reference a osobní doporučení od spokojených a nadšených klientů, kterým makléř pomohl s prodejem nebo pronájmem nemovitosti. To je nejlepší reklama. Počkat si na ní trvá dlouho a ne každý si může dovolit čekat.

30.6.2018, Pavla Temrová
Certifikovaná realitní makléřka, reference klientů

Realitní kuchařka – seznam kapitol

The post 90 % realitních makléřů v prvním roce skončí. Co tato práce obnáší? appeared first on Pavla Temrová | Osobní realitní makléřka Praha.

Ze zkušenosti realitního makléře mohu potvrdit, že pokud se o technickém stavu nemovitosti mluví pravdivě, obě strany (kupující / prodávající) se i navzdory případným vadám většinou domluví a obchod dopadne dobře. To samé platí pro právní vady, jako jsou předkupní práva, hrozba exekuce a jiné strašáky. Se vším se dá pracovat, když se jedná na rovinu. Největší hrozbu představují skryté vady, protože nejdou odhalit.

Prodávající nemusí investovat do oprav

Ale je jeho povinností kupujícího na vady upozornit, pokud o nich ví. K tomuto účelu by měl mít nemovitost zdokumentovanou tzv. průkazem na dům, aby mohl v případě budoucího sporu prokázat, v jakém stavu se nemovitost při prodeji nacházela. Dokumentaci stavu může připravit sám majitel, ale nejlepší je požádat o pomoc nezávislého odborníka (stavař). Proč je dobré zvážit i bytovou inspekci? Přečtěte si článek, Jak se chránit před zpětnými vyděrači a spekulanty.

V Česku se ročně prodá přes půl milionu domů a bytů

Některé z nich jsou při prodeji ve špatném stavu. Samo o sobě to ničemu nevadí, pokud je to zohledněno v ceně a pokud se nic netají. Kupec se na další náklady může včas připravit a rozhodnout se, jestli do toho za těchto okolností půjde.

I když prodávající nic netají, může kupec hledat problémy později

Prodávající bez zkušeností obvykle není schopen odhalit drobné indície, které předchází budoucím svárům. Tento scénář se dotýká především majitelů, kteří prodali sami „bezrealitky“ a na převod si najali pouze právníka. Kvalitně připravená kupní smlouva není jediné, co by mělo prodej provázet.

Svépomocní prodávající často neznají své povinnosti

Při prodeji jim chybí spousta „papírů“, které se můžou stát snadnou kořistí pro budoucí vyděrače a spekulanty. Co je k tomu vede a jak se vůbec člověk stane vyděračem? I slušní lidé v sobě mohou probudit agresi, pokud jde o velké peníze – často celoživotní úspory. Kupec zjistí, že mohl koupit jinde – levněji a chce vzít zpátečku, aby koupil jinou nemovitost, ale už je pozdě a tak začne tlačit na pilu. Spouštěčem může být i změna rodinné situace, dluhy nebo hádka s partnerem, který s koupí nesouhlasí.

Pokud se nový majitel rozhodne po prodeji vycouvat

pravděpodobně se mu to už nepodaří, ale i tak to bude pro prodávajícího představovat velmi nepříjemnou zkušenost, protože v tom bude sám. V dnešní době je ta skutečná hodnota realitního makléře právě v ochraně a prevenci. Zkušený makléř zažil mnohé a zná chování kupujících a umí předvídat různé situace, které mohou nastat. Informuje majitele o všech povinnostech, které jako prodávající má a pomáhá mu jich dostát. V celém obchodě zastupuje roli supervizora s přesahem do dalších oblastí, vůči kterým má prodávající své povinnosti (úřady, banky, pojišťovny, kupující).

Home staging je pak už jen taková třešínka na dortu, protože koupit hezký kobereček v Ikee je to nejmenší.

20.6.2018, Pavla Temrová
Certifikovaná realitní makléřka, reference klientů

Řešíte prodej /nákup nemovitosti v Praze?
Zavolejte mi. Tel 602 306 045 pavla@temrova.cz

The post Home staging nesmí skrývat vady a nedodělky appeared first on Pavla Temrová | Osobní realitní makléřka Praha.

Pokud je parkovací stání evidováno v katastru nemovitostí jako podíl na samostatné jednotce, která má více vlastníků, mají na ni všichni spoluvlastníci předkupní právo. Ve velkých bytových domech může být i několik stovek vlastníků.

Pokud chcete prodat podíl na jednotce (garážové stání, sklep nebo příjezdovou cestu) musíte je nejprve nabídnout ostatním spoluvlastníkům (předkupníkům)

Pokud některý využije svého práva a podíl koupí, zůstane vám byt bez garáže, který bez parkingu ztratí na atraktivitě. Podobně je to s domem a příjezdovou cestou. Jednou z podmínek bank je zajištěný přístup k nemovitosti a kupec na dům bez příjezdové cesty nedostane hypotéku, přestože by se příjezdová cesta dala řešit později soudní žalobou na zřízení věcného břemene práva přístupu.

Řešením může být „funkční celek“

Odtržení parkingu od bytu nebo příjezdové cesty od domu by představovalo pro prodávajícího škodu na věci, v takovém případě lze podmínit nákup podílu koupí hlavní nemovitostí – funkční celek.

V určitých situacích lze předpokládat, že ignorace předkupních práv zůstane bez postihu

protože nebude možné předkupníkem vyčíslit škodu. Například při koupi domu, ke kterému vede příjezdová cesta vlastněná více spoluvlastníky. Těžko si představit, že by některému z nich vznikla škoda, protože přístup na ní už měl.

Týkají se mě předkupní práva?

V první řadě je nutné nahlédnout do prohlášení vlastníka, na jehož základě bytová jednotka vznikla. Prohlášení vlastníka si lze představit jako „rodný list“ domu. Je to veřejná listina, kterou vám poskytne bytový výbor nebo o něj můžete zažádat na katastru nemovitostí.

1. Pokud je garážové stání součástí nebo příslušenstvím bytu, předkupní právo neřešíte.
2. Pokud je garážové stání součástí podílu na společných částech domu (pozemku), předkupní právo neřešíte, protože společné části nejsou obchodovatelné, lze k nim jen získat právo užívání.
3. Je-li garážové stání součástí samostatné (vymezené) jednotky, která má více spoluvlastníků, v takovém případě se na prodej podílu předkupní právo vztahuje.

Řešení může představovat zřízení přídatného spoluvlastnictví, ale na to budete potřebovat souhlas všech ostatních spoluvlastníků.

Řešení může představovat vzdání se předkupního práva a to zapsat na katastr. I tady bude nutný souhlas všech.

Možné řešení může představovat i rozdělení kupní ceny za byt a za podíl na garážovém stání. Za garážové stání určit vyšší cenu než obvyklou a pro případné zájemce neakceptovatelnou. Kupec pak ale může mít problémem s úvěrem, protože jeho financující banka cenu garáže bude vidět jinak..

Výjimka, kdy předkupní práva neplatí – osoba blízká

Při prodeji/nákupu osobě blízké předkupní práva řešit nemusíme, protože se na tento případ vztahuje výjimka. Okruh osob blízkých je uveden v §22 Občanského zákoníku, kde je uvedeno toto: “Osoba blízká je příbuzný v řadě přímé, sourozenec a manžel nebo partner podle jiného zákona upravujícího registrované partnerství (dále jen „partner“); jiné osoby v poměru rodinném nebo obdobném se pokládají za osoby sobě navzájem blízké, pokud by újmu, kterou utrpěla jedna z nich, druhá důvodně pociťovala jako újmu vlastní. Má se za to, že osobami blízkými jsou i osoby sešvagřené nebo osoby, které spolu trvale žijí.”

Jak to vidí Občanský zákoník (změny od 1.1.2018)

§1124

(1)  Převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.
(2)  Odstavec 1 se použije i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně, tehdy mají spoluvlastníci podíl vykoupit za obvyklou cenu.

Nově OZ zavádí možnost vzdát se předkupního práva. Toto vzdání se předkupního práva se zapíše do katastru nemovitostí a bude platit i pro další nástupce spoluvlastníka.
§1125 (nové znění platné od 1.1.2018)
Spoluvlastník se může vzdát předkupního práva podle § 1124
s účinky pro své právní nástupce.
Jde-li o nemovitou věc zapsanou do veřejného seznamu,
vzdání se předkupního práva se do něj zapíše.

Pokud se vás problematika předkupních práv týká, požádejte před prodejem/koupí o pomoc zkušeného realitního makléře nebo právníka specializovaného na reality, který celou věc nejprve zanalyzuje a pomůže vám najít vhodné a především bezpečné řešení.

8.1.2018, Pavla Temrová
Certifikovaná realitní makléřka, reference klientů

Řešíte prodej /nákup nemovitosti v Praze?
Zavolejte mi. Tel 602 306 045 pavla@temrova.cz

The post Předkupní práva a jejich vliv na prodej nemovitostí appeared first on Pavla Temrová | Osobní realitní makléřka Praha.